近期，万科，在房地产市场引发了广泛关注，一系列重大事件接连发生。

今年1 月 27 日，万科发布公告，宣布董事长、总裁、董秘集体辞职，来自深铁集团的董事长接任。

2 月 5 日，春节假期后的首个工作日，又传出新消息，万科总部多个主要部门的领导以及地方团队的部分高管，进行了大规模替换。

这一系列变动意味着，万科此前备受瞩目的职业经理人团队出现重大调整，许多核心成员纷纷离开，取而代之的是深铁集团和深圳国资委选派的其他高管。如此大规模的高管团队变动，在中国房地产企业发展历程中实属罕见。

2 月 11 日，万科再次发布公告，第一大股东深铁集团向万科提供 28 亿元借款，为万科缓解资金压力提供了有力支持。

2 月 12 日，万科股票在尾盘阶段突然急速拉升，最终强势涨停。

这一异常波动背后，是一则重磅传言： 万科的融资面迎来重大利好消息，或将涉及 500 亿的融资缺口。

这一消息不仅对万科意义重大，更是给整个房地产行业注入了一剂强心剂。

然而，近几个交易日，万科股价重新下跌5个百分点左右。

事情，似乎没那么简单，利好也不宜夸大。

450亿巨 亏，惊醒梦中人

其实，早在 2024 年一季度，万科就曾陷入经营资金困境，领导层甚至亲自前往金融机构，恳请延长融资期限。

当时，深铁集团和深圳国资委虽已表态支持，但与如今相比，支持力度不可同日而语。

从财务数据来看，万科的业绩变化之大，令人咋舌。

1 月 27 日同步发布的公告显示，万科 2024 年业绩预亏高达 450 亿。

在过去的二十多年里，万科一直保持盈利状态，即便在 2023 年全国楼市低迷的情况下，虽然净利润同比大幅下滑 46%，但仍实现了 205 亿的净利润。

如此巨大的业绩反差，从盈利颇丰到巨额亏损，给万科的发展带来了前所未有的挑战，也促使大股东和相关部门必须采取强措施来挽救万科。

在管理层变动方面，尽管深圳地铁成为万科第一大股东已有多年，但在以往，其对万科的经营干预较少，万科的经营权长期掌握在核心经理人手中。 从早期的王石到近七八年的郁亮，他们引领着万科的发展方向。

然而，此次高管团队的大换血，标志着深圳国资委开始深度介入万科的经营管理，按照自身战略规划和管理理念重塑万科。

同时，深圳国资委雄厚的资金实力也为万科提供了坚实的后盾，此次深铁集团拿出 28 亿真金白银支持万科，便是有力的证明。

此外，在 1 月 27 日的公告中， 深圳国资委明确表示国有资产总额超过 5 万亿，具备充足的资金储备，能够持续支持深铁集团 ，进而为万科提供间接支持。

万科的命运，不仅关乎自身的兴衰，更与全社会对房地产行业的信心紧密相连。

在国家致力于稳定楼市、推动房地产市场尽快止跌回稳的大背景下，保住万科，可能成为具有风向标意义的关键行动，其后续发展值得我们持续关注。

或许， 至此，我们可以相信万科不会暴雷了。

不过，大家有没有想过，尤其是房地产从业者，过去多年万科堪称中国房地产行业的 “三好学生”，是标杆性企业。

为何如此优秀的领军企业，最后竟会出现 400 多亿的年度亏损，整个经营濒临绝境，差一点就暴雷了呢？

恒大等诸多民企的暴雷，主要与之前繁荣期的“三高”规模有关，很多网友可能会认为他们“罪有应得”。

但万科，在很多人的印象中，似与上述民企不同。

因此，我们有必要回顾、总结并反思一下万科案例。

首先亮明 观点：

我认为过去八到十年，万科没能很好地继承和发扬王石时代建立的两条准则： 一是防范市场风险，二是专注于住宅产业。

一直高调防风险，最终仍然没防住

其实万科骨子里，尤其是王石，是有风险意识的。

2007 年四季度，王石在全国范围内首次提出楼市存在泡沫，要防范风险，万科已着手准备应对泡沫破灭后的冲击。

此言论一出，全国哗然，毕竟当时楼市一片繁荣。

结果 2008 年楼市确实持续降温，特别是国际金融危机爆发后，中国楼市经历了约半年的低迷期。

2014 年，王石的接班人郁亮首次提出中国房地产进入白银时代，这一言论同样引起轰动，这也表明万科领导层有危机意识。

2018 年 9 月，万科内部会议上，提出 “活下去” 这个令人心惊的口号，当时全国市场一片繁荣，万科却居安思危，要应对风险、防范市场下滑。

在中国房地产业内，如果说哪家大房企总是在提示风险，非万科莫属。

那么问题来了，万科为何没有提前应对 2021 年下半年楼市的大幅降温？且在楼市降温之后仍继续大规模投资？

我认为，在 2015 年之前，万科对防范风险，尤其是王石提出的 “不拿地王” 落实得比较到位。

但 2017 年宝万之争结束后，王石退出管理层，郁亮等领导开始主导万科经营。

与此同时，2017 - 2021 年上半年，全国楼市异常繁荣，众多大房企业纷纷崛起，行业竞争惨烈，巨头之间的排名之争更是激烈，这给万科带来了巨大压力。

虽然万科口头上强调要防范风险、活下去，可实际上在 2017 - 2022 年拿地较多，高价地也不少。

万科 2024 年 1 月 27 日的预亏公告已明确指出， 2024 年度巨亏主要原因是 2022 年获取的土地成本过高，导致销售和毛利率低于预期 。楼市连续下跌两三年后，公司财报自然惨不忍睹。

在 2015 年及之前的很多年（估计有 20 年左右），万科的销售总金额一直位居全国第一，是行业龙头老大。

然而 2016 年恒大的营销业绩超过了万科，2017 - 2018 年碧桂园也超越了万科。2020 年，碧桂园第一、恒大第二、万科第三、融创第四。

要知道，当时融创的发展势头异常凶猛！

多年前，孙宏斌曾在 2003年的行业论坛上，当面告诉王石，他的顺驰将会超过万科成为行业老大。

当时顺驰扩张迅速，孙宏斌口气很大，直接与王石 “正面交锋”，王石对此颇不高兴。