（项目融资第193讲，房企融资现状。第一部分：房企激进拿地后，境内融资将再度收紧。第二部分：上市房企融资哪家强？第三部分：替代性融资方案全梳理。
本期主要是房地产企业的现状分析和替代融资方案的介绍，适合从事房地产相关业务的人员学习。
房地产行业进行到现在，基本上是大型企业的竞技场了，只有他们才有更多的渠道能够融到低成本资金。大浪淘沙，留下的都是精英。
精英里面，哪家的融资手段比较高明？哪家家底仍很丰厚？哪家风险较高？另外还有哪些非传统的融资方式？文中有介绍。
房
地产行业融资经过一轮短暂放松后，又将会有所收紧了。
5月31日，市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。 当日晚间，21世纪经济报道表示，从数位接近金融监管的人士处获悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。
界面新闻近日也从多方获悉，上周住建部曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。
这意味着，此轮融资收紧可能并不仅限于某几家房企。一位负责融资的开发商人士也表示，这次收紧地产行业融资暂未出台具体措施，主要是“窗口指导”，而“点名必然有收缩的传导效应”。
收紧房地产行业融资并不仅限于上述“窗口指导”，稍早前的5月17日，银保监会也出台了相关政策。银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发[2019]23号文）》（以下简称“通知”），对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面。
在房地产领域，上述《通知》对银行机构提出五点融资要求：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
自去年以来，相关政策就要求商业银行不能有资金介入房企拿地前端融资领域。目前商业银行的房地产融资业务主要是房地产开发贷款。而在银行融资收紧的情况下，信托在前端融资的业务则展现出优势。
因此《通知》也对信托领域前端融资做了严格管控，具体为：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
上述负责融资的开发商人士称，这一政策对于房地产融资影响需要细分来看，对本身前端融资较少，正在收缩前端融资或收缩非银融资的企业影响小。“它是针对前融（前端融资）的、正常项目是可以做的。如果是依靠前端融资拿地取得发展的企业，就会受到掣肘。如果本身就要调结构，减少非银融资结构的房企，影响较小。”
尽管融资收紧主要影响开发商的境内再融资，但标普却指出，房企近期发债筹资虽然能改善流动性，但也提升了未来再融资风险，2021年境外债券到期规模将达逾400亿美元新高。虽然不太可能出现2015年那样的境内发债高潮，但非标债权融资再度涌现。
标普引用的用益信托网的资料显示，房地产新增信托融资贷款的年化利率在今年已达到高峰，超过8.5%。
左手融资，右手拿地，这一进一出是开发商商业模式的关键。在房地产行业，钱和地相互影响甚密，融资宽松也会在一定程度上影响土地市场的冷热。
标普在报告中称，去年很多受评开发商在融资环境趋紧状况下减少土地收购支出金额。2018年主要受评开发商的购地支出金额平均下降32%；从现金流角度看，2018年开发商购地支出占合同销售的平均比例降至近六年来的低点，只有23%。
但2019年以来，随着土地拍卖竞争加剧，土地市场自3月后逐渐回暖，热度超出预期，或许也和融资放松有一定关系。
华泰金融控股（香港）有限公司在一份研究报告中表示，开发商对地块的激烈竞争已经引起了监管层注意，开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。
华泰金融控股（香港）有限公司监控下的300城平均土拍溢价4月同比增长了28%，5月小幅回落至23%；相比之下，今年前两月的数据仅为10%。此外，前10大地产开发商（按2019年1-5月已支付土地款）用于支付土地收购的金额平均占到了其合约销售额的50%以上。
今年3月以来，一二线城市和部分三四线城市土地市场都在升温。从3月底至今，包括上海、杭州、南京、武汉、天津、西安等城市土拍竞争激烈。
中指研究院数据显示，2019年1-5月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交6111亿元，同比增长13%；规划建筑面积TOP10城市成交14585万平方米，同比增长11%。
从城市成交总价的同比和环比变化来看，部分城市5月土地成交规模加速上升，其中杭州、天津、武汉表现亮眼。尤其是武汉，土地市场趋于火热，成交总价和规划建筑面积均有明显上涨，其中规划建筑面积2018万平方米，位居首位。
2019年4月全国住宅用地成交总价前10中，武汉有4宗土地入榜，杭州和苏州各有2宗。
4月，杭州土地市场涨幅显著，单月成交379亿元，已累计成交总价850亿元；滨江集团52亿拿下的杭州上城区地块， 楼面均价达到45325元/平方米，创下了新的均价记录。
刚过去的5月，杭州土地市场延续上涨趋势，单月成交265亿元，累计成交总价1115亿元，依然高居榜首。
与此同时，房企今年以来拿地也比较积极。中国指数研究院《2019年1—5月全国房地产企业拿地金额TOP100》显示，今年前5个月拿地金额最高的房企为碧桂园、融创和新城，拿地金额分别为658亿、653亿、461亿。
其他房企如绿地、万科、世茂、旭辉等，也同样拿地不少。根据克而瑞数据，今年前5个月，碧桂园、绿地和融创新增货值超过2000亿元；万科、世茂、新城、恒大、旭辉则超过1000亿元。而在热点二线城市中，新城、蓝光、旭辉和正荣表现也很进取。
华泰金融控股（香港）有限公司预测，若土地市场持续过热，监管层或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程，为土地市场降温。
我们选取25家港股上市房企和15家A股上市房企，
从融资成本、杠杆水平、债务期限结构和融资渠道四维度分析大中型上市房企的融资现状及边际变化。
我们在融资状况良好的房企中，筛选出23只收益率较高的债券，供投资者们参考。
融资成本数据均来自上市公司年报，其中，金茂、华侨城、龙湖、万科、首创置业采用资本化率口径数据，奥园采用银行及其他借款的加权平均实际利率，花样年采用流动资金表计算加权融资成本，其余房企的数据口径均为加权平均借贷成本。
我们根据融资成本高低划分为四梯队，
第一梯队
包括中海、华润置地、金茂、华侨城、龙湖、金地、招商蛇口、保利和万科，融资成本在5%左右及以内；
第二梯队
包括远洋、绿城、绿地、富力、世茂、旭辉、滨江等15家房企，融资成本在5%-6%左右；
第三梯队
包括合景泰富、信达、新湖、中骏、华夏幸福等11家房企，融资成本在6%-7%左右；
第四梯队
为蓝光、阳光城、恒大、泰禾和花样年，融资成本高于7%。2018年，中海融资成本最低，仅为4.3%，而花样年融资成本最高，达8.92%。
龙头房企融资成本低，以央企和公众企业为主。房企的融资成本高低主要受到企业性质、规模和经营风格三方面因素的影响。国企具有天然的融资优势，
第一梯队的房企除了龙湖是民企，金地和万科是公众企业（二者有一定国资背景，深圳地铁是万科第一大股东，深圳福田投控是金地的第三大股东），其余6家均为央企，且融资成本最低的前四名都是央企。而第三梯队和第四梯队的房企，除了信达地产，其余房企均为民企。
从规模看，
第一梯队房企2018年总资产均超过2700亿，其中，万科、保利、中海、华润置地和金茂是规模超过5000亿的超大型房企。第三梯队和第四梯队多数房企规模在1000-2500亿左右。
房企经营风格也会影响融资成本，
比如龙湖虽然是民企，但其凭借稳健的发展战略、区域布局和财务杠杆，跻身第一梯队；而恒大、阳光城和泰禾，近年来扩张较为激进，使得融资成本偏高。
从18年融资成本变动看，
多数房企融资成本上升，其中，
新城、碧桂园、阳光城、奥园、信达、融创、花样年的融资成本提高超过0.5%；华夏幸福、泰禾和蓝光融资成本提高超过0.35%；富力、旭辉和世茂
融资成本虽然也明显上升，不过18年融资成本仍保持在6%以下。融资成本下降的房企中，
华侨城和龙湖
融资成本分别降至4.75%和4.81%，
新湖和中骏
融资成本分别降至6.33%和6.4%。
净负债率是衡量房企杠杆水平的重要指标，净负债率=（有息债务-货币资金）/所有者权益，我们统计有息债务的口径包括了永续资本工具，货币资金包括受限的货币资金。净负债率越高，意味着房企加杠杆越激进、自有资金对债务的覆盖能力越弱、偿债对外部融资的依赖程度越高。
第一梯队房企的净负债率维持较低水平，变动幅度较小。
第一梯队的9家房企，除了华侨城、保利和金茂的净负债率在80%-85%左右，其余房企净负债率均低于60%，其中，万科、中海和华润置地净负债率在30%-36%左右。
第二梯队房企中，碧桂园、世茂、合生创展和龙光
18年净负债率均低于70%，且呈现稳中微降的趋势。
远洋、旭辉、禹洲和绿城
18年净负债率在72%-80%左右，较17年小幅上升。
滨江
18年净负债率大幅提高至98%。
泰禾、华发、首创置业、阳光城、新湖、华夏幸福、富力、绿地、融创和恒大2018年净负债率均超过150%，
其中，泰禾净负债率高达385%，华发和首创置业超过200%，阳光城、新湖、华夏和富力净负债率在185%-195%区间。
高杠杆的房企中，信达、泰禾、阳光城、融创、融信和北辰2018年降杠杆卓有成效，净负债率下降超过50%。
其中，信达净负债率由213%大幅降至79%，融信和北辰净负债率由超过150%降至105%左右。
恒大、绿地和华发
净负债率下降超过30%，不过三者当前的净负债率仍偏高。
高杠杆的房企中，华夏幸福、首创置业和新湖
2018年明显加杠杆，净负债率分别上升112%、37%和35%。
债务期限结构是反映房企融资是否稳健的重要因素。
一方面，如果短期债务占比较高，房企将面临较大的短期偿债压力，再融资风险较大；另一方面，如果短期债务占比持续提高，可能说明房企难以借到长债只能借短债，是融资状况恶化的信号之一。
龙湖、中海、华润置地、金地、保利、旭辉、远洋和绿城
以长期债务为主，短期债务占比均低于20%，且短期偿债能力较强，货币资金/短期债务均超过200%。
合景泰富、龙光和新城
短期债务占比低于30%，货币资金/短期债务均超过200%。
从边际变化看，华润置地、金地、旭辉、绿城、金茂、龙光、新城、中骏和禹洲
18年短期债务占比均明显下降，短期偿债能力提高。
恒大、信达、泰禾、华发、阳光城、奥园、融创和融信
短期债务占比较高，18年这一比例在39%-47%左右，其中，
泰禾、华发、恒大和阳光城
短期偿债能力偏弱，18年货币资金/短期债务均低于80%。
房企融资来源主要包括银行和其他借款（金融机构借款）以及债券融资。二者各有优劣，借款的续贷便利性较强，但通常需要抵质押等措施，实际成本高于借款利率；而债券发行受市场环境的影响较大。对于债券融资占比较高的房企，需要特别关注其集中兑付压力、债券发行是否顺畅以及发行成本变化。银行和其他借款中，需关注其他借款的融资成本高低。
合景泰富、龙光、远洋、花样年和新城最依赖债券融资
[1]
。
其中，合景泰富、龙光和远洋债券融资占比超过60%，花样年、新城和金地债券融资占比超过50%。禹洲、世茂、华夏幸福和中海债券融资占比均超过40%。
结合债券发行成本看，
中海地产、远洋和世茂境内债和美元债成本均较低，龙光和华夏幸福19年境内债和美元债息票均下降，新城19年境内债成本下降明显，合景泰富19年美元债成本下降，而花样年美元债成本偏高且上升。
总体而言，债券占比较高的优质房企，能够受益于债券融资环境改善，而对于弱资质主体，债券兑付压力成为较大风险点。
我们从融资成本、杠杆水平、债务期限结构和融资渠道四个维度分析房企融资状况。其中，融资成本是分析的锚，进而考虑其他因素。
综合来看，房企“优等生”融资方面各要素均表现良好，融资成本低、净负债率较低且短期偿债能力较强。此类房企包括
中海、华润置地、金茂、华侨城、龙湖、招商蛇口、金地、保利、万科。
房企“次优等生”融资成本可控，在某个方面表现弱于“优等生”。此类房企包括远洋、绿城、旭辉、世茂、滨江、绿地、龙光、碧桂园、富力。
其中，远洋和绿城整体表现良好；旭辉和世茂18年融资成本有所提高，净负债率均较低，旭辉短期债务占比很低；绿地和富力融资成本较低，但净负债率较高；龙光和碧桂园融资成本在6%左右，短期偿债能力良好。
我们在融资状况良好的房企中挑选较高收益债券，考虑以下因素：（1）公募非永续债；（2）债券到期或回售剩余期限在2年以内，（3）1年以内债券收益率在3.7%以上，1-2年期债券收益率在4.2%以上。最后，挑选了共23只债供投资者参考，发债主体包括绿地、富力、龙光、滨江、世茂和旭辉。
注：
[1] 债券融资占比统计不包括永续资本工具。
风险提示：
1. 数据口径不一致：由于房企年报披露方式有差异，个别房企披露的是资本化率，资本化率不完全等同于加权借贷成本，可能导致房企可比性减弱。
2. 房地产政策超预期：如果房地产政策出现超预期收紧，房企融资或业务开展将受到较大限制，房企违约风险将上升。
实践当中，很多业主或房地产企业出于各种原因难以取得银行贷款，有些是因为自有资金不足，有些是由于尚未完整取得“四证”，也有些则是商业上希望取得优于银行贷款的融资条件，例如更宽松的资金监管要求、更低的融资成本等，因此，很多非银行贷款的替代性融资方式应运而生，满足了这部分企业的需求。
我们曾经协助业主或资金方参与过多种类型的非贷款房地产融资交易，例如“
股+债”、私募基金融资、代建融资
；另外，针对房地产企业的持续性融资需求，本文也将简要介绍
ABS和REITs
这两类融资方式项下针对房地产发行主体所需要关注的核心问题。
本篇讨论的业主，是指通过项目公司持有核心项目土地的企业。实践中，除大型房地产企业自身通过设立项目公司参与地块竞拍之外，还有一些规模较小的企业因一些原因持有可供开发的建设用地。这些企业应当如何取得开发该等土地的足够资金呢？本篇将对业主的非贷款类融资方案进行简要梳理。
业主在开发过程中，为了降低财务杠杆且合并报表，经常采用“股权+债权”的融资模式，尽管该模式中存在一些类似于“名股实债”的操作，这些“名股实债”模式在PPP、保险、私募基金等多个领域均遭到监管机构的限制，但我们在近期的一系列交易中，仍然发现在整体融资难的市场环境下，积极通过引入第三方主体进行“股权+债权”融资仍是比较受业主青睐的模式。
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融资安排：业主引入资金方，并与资金方签订股权转让协议与远期股权回购协议。业主转让相应股权予资金方，资金方支付股权转让对价，业主取得融资。
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担保措施：业主为担保其在远期股权回购协议项下之回购义务，一般将由其自身或第三方提供一定程度的担保品；
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退出机制：业主根据远期回购协议进行回购股权，资金方取得股权收购对价款及收益后退出。
下文将依据上述核心交易流程，逐步梳理在商业和法律上需要考虑的问题：
相比于从银行金融机构取得房地产开发贷款或其他类别的固定资产贷款而言，取得“股权+债权”融资的先决条件相对而言会比较宽松，但除非资金方为业主的关联企业，从保护资金安全以及风险把控的角度而言，一般会根据交易的具体流程，分步骤提供资金且安排资金共管，根据我们操作的比较有代表性的案例的经验而言，针对每步资金支付，其相应的先决条件可能会有：
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支付第一笔资金至监管或共管账户：
股权转让协议及远期回购协议或回购条款已适当签署；银行监管账户或业主与资金方的共管账户已开立；相关公司证照等资料已实现共管。
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支付第二笔资金至监管或共管账户：
完成项目公司的审计，明确其负债范围，并根据负债金额调整股权收购总价款；如果业主不是100%持有项目公司，则需要出示其他股东已经放弃优先购买权的证明性文件，如果项目公司是股份制公司，则需要已经发出召开股东大会的通知；关于项目公司股权变更的工商登记申请书以及项目公司修正后的章程已经实现共管。
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释放共管账户中的资金至业主账户：
待交割完成后，资金方需要将监管或共管账户中的数笔资金支付至业主账户中，其前提条件通常为资金方已经取得相应股权证明性文件；股东名册变更已经完成，将资金方记载为新股东；工商变更手续已经完成。
上述步骤完成后，一般资金方会保留一定金额的尾款，以根据项目的实际进度调减交易总价款。至于资金方应提供的债权资金，则一般根据实际商业考虑，在上述资金支付步骤中与对应的股权转让价款一同支付。
一般来说，为资金方债权(包括股东贷款、公司间贷款以及委托贷款等形式发放的债权融资以及股权融资下的回购义务等)提供包括
土地
抵押、在建工程抵押、股权质押、母公司/集团公司的履约保证
在内的担保品，是最直接的增信方式。
对于抵押、质押等需要在登记机关登记的担保品而言，在确定交易方案之前通常建议事先与相关登记机关做好有效沟通，尤其对于主债权为回购义务，而回购的价格需要根据项目销售状况在若干年后项目退出时才能确定的情况下，我们了解到很多地区的登记机关并不能接受此类回购义务作为主债权的担保登记。
在“股权+回购”或是“股+债”架构下，资金方通常会要求对项目公司实施一定的监管，以避免因项目开发、运营、管理等方面存在的重大问题导致的资金方的损失。从业主方角度，可以综合考虑资金方的提供融资商业实质来确定可以提供的监管措施方案。
通常而言，如果业主方本身属于具备一定开发实力，而其向资金方提供融资主要是出于寻求财务投资的情况下，业主方可能提供的公司监管措施较为有限，通常仅提供重大事项的否决权以及一般事项的知情权条款；如果业主方本身的开发实力有限，则资金方可能会要求更严格的监管措施，例如公司的公章、重要证照的共管、公司银行账户的三方监管或以预留印鉴的方式进行共管等。
对资金方而言，业主方可能已经向其披露，或资金方已经通过尽职调查了解到了项目本身存在一些法律、税务风险时，如果该等风险经资金方判断并非实质性，资金方可能在基于对商业风险的综合考量作出投资决策。这些商业风险可能包括法律和政策风险(例如项目公司存在未决的诉讼、项目土地上尚存未决拆迁事宜、项目土地有土地闲置或其他处罚风险等)以及税务风险(例如土增税清算)等。
针对这些风险，资金方可能会在提供融资时要求业主方为项目的该等法律、税务风险作出持续的陈述与保证直至项目顺利退出，而作为对此类法律、税务风险的考量，资金方可能会要求对一定比例的股权投资款项进行延期支付的合同安排，该笔款项在项目销售至一定比例后由资金方向业主方支付，如果在此前出现任何对项目公司有不利影响的诉讼、处罚或超出披露范围的负债等，资金方有权在该笔股权转让尾款中进行相应扣除或调整。
因为资金方的目的往往不是最终持有地产，因此在其提供的资金取得相应收益后，绝大部分情形均会选择退出。退出方式通常由业主对资金方持有的项目公司股权进行回购。在我们近期操作的项目中，业主进行回购的价款通常由项目地块与物业于回购时的实际价值确定，较少情形为股权转让协议或远期股权回购协议中所约定的固定金额。在被争议解决机关认定为相关融资为名股实债的情形，业主需要注意，如果项目公司破产，则资金方依据其对项目公司享有的债权部分，将优先于业主获得破产财产的分配。
在上述“股+债”融资模式基础上，一些资金方在项目的股权投资落地之后，为降低资金占用、提高资金利用效率等目的，希望进一步在资产上层接续私募基金以及其他类型的资产管理产品。由于近年来私募基金和资产管理产品的监管规则变化，对此类项目也提出了一些新的问题和挑战。下文中，我们列举了几类常见的资金方进一步融资的结构方案，并对其在目前规则体系下的可行性和问题作出进一步分析。
在这种结构中，业主所引入的资金方其控制或合作的持牌私募基金管理人，设立专项私募投资基金，并由私募投资基金收购股权收购方(通常为SPV)的100%股权。在基金投资者分优先、劣后级的情况下，基金文件(如LPA)中通常会就优先级和劣后级投资者之间的收益、风险安排作出约定，优先级投资者通常享受低风险的稳定收益，而劣后级投资人通常首当其冲地承担项目亏损的风险，但在项目实现高利润的情况下将会享有高额的利润分配。在私募股权基金通过SPV持有项目股权后，基金投资人可根据基金文件(例如LPA等)享受项目的收益(主要通过销售回款来实现)。
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16个热点城市的普通住宅项目不适用私募基金结构
为贯彻落实房地产调控工作，中国基金业协会自2017年2月以来对16个“房地产价格上涨过快热点城市”
[1]
的普通住宅地产项目不予备案，因此从可操作性层面，如果项目位于上述城市内，应首先确认项目的类型是否属于普通住宅地产，仅在不落入上述限制的前提下才可能通过中国基金业协会的备案。
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禁止私募基金以名股实债方式参与
中国基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》及其《备案须知》均明确私募基金应当“恪守本职、回归本源”，禁止私募基金以名股实债的方式受让房地产开发企业股权。因此，如果是上层接续私募基金的融资结构，则应当确保SPV对项目公司的股权投资为真实的股权投资。在具体交易安排中，应注意不得承诺固定收益等。
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分级限制
2018年4月，中国人民银行、银保监会、证监会和外管局联合发布震动市场的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(“资管新规”)，对各类资产管理产品的杠杆和分级进行统一规范，规定公募产品和开放式私募产品不得对投资者进行分级，分级的封闭式私募产品的总资产不得超过产品净资产的140%，投资于未上市公司股权的权益类产品分级比例不得超过1:1。
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差额补足条款：不得保本保收益
尽管资管新规未禁止封闭式私募产品的分级，优先级投资者因此天然地能够得到劣后级投资者的一些增信和风险补偿措施，但是在进行投资条款设计时仍应注意，劣后级投资者不得向优先级投资者直接或间接提供保本保收益安排。
外商投资股权投资企业(又称QFLP，Qualified Foreign Limited Partnership)是外国投资者参与到境内股权投资的试点政策，最早于2010年底在上海推出。近日，广州市发布其QFLP试点办法，成为国内又一个开启QFLP试点的城市。
[2]
QFLP虽然通称为“LP”，但其组织形式并不限于合伙企业，可采用公司制或合伙制等组织形式。
与上文所述的私募基金投资原则相同，通常QFLP的投资范围也仅限于股权投资而非债权性投资。QFLP投资房地产项目的基本结构如下：
QFLP模式相比于普通的外商投资企业而言，其主要优势在于其资金可以结汇为人民币并以人民币进行投资，而一般的非投资性外商投资企业的资本金结汇后通常不允许用于股权投资。
尽管如此，仍处于试点阶段的QFLP对多数外国投资者来说仍然是门槛较高的投资渠道。QFLP试点企业通常需要向试点地区金融办/领导小组办公室递交试点申请，由试点地区金融办/领导小组办公室审定资质后进行批准。此外，多数城市的QFLP试点办法还要求QFLP的管理企业以及QFLP本身参照私募基金管理人登记和基金备案的要求取得中国基金业协会的登记。
在广州市QFLP试点办法中，我们注意到QFLP在出资方面做了进一步放开监管的努力，取消了QFLP最低注册资本、首次出资比例、出资期限和出资货币方面的限制。我们期望随着我国对外开放的进一步扩大，QFLP将逐渐成为境内业主境外融资的常规化新渠道。
近年以来，以“代建”方式进行房地产开发建设，已经逐渐为市场所熟悉与接受。通常而言，代建是具有品牌价值的大中型房地产企业，依托其在品牌、融资、管理等方面积累的成熟经验，为作为业主的委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。代建方收取项目开发管理费（通常为总销售收入的2%-3%左右）、项目营销费（通常为总销售收入的2%-3%左右）、差异化产品整合服务费等。据统计，在中国具有代表性的地产企业中，上述收入在其总销售额中均占有相当的比例。
相当一部分的业主虽然拥有较好的土地资源，但囿于其有限的资金实力与开发能力，往往不能取得较好的回报甚至产生土地闲置的风险。与代建方合作，不仅可以提高其融资能力，也可以取得来自于代建方的房地产开发建设的延期付款融资，从而较大程度提升项目质量与营利能力；而对于代建方而言，也可以通过此方式朝着轻资产运营模式转变，减轻资金压力及风险。
在我们参与的很多代建项目中，代建方还向业主方提供了融资，以下我们将简要介绍代建融资的几种主要方式：
与纯代建模式相比，除去代建方与业主之间的委托开发协议之外，代建方本身会持有业主一定的股权，从市场实践来看，一般代建方的该等持股比例会保持在30%以下，因此该模式也被称为“小股操盘”模式。除了纯代建模式项下代建方可以向业主收取的费用以外，代建方可根据持有的股权，享有项目增值所带来的额外收益。当然在我们参与的项目中，该等额外收益不局限于按照股权比例分配，比如可约定超额收益奖励，即如果项目总收入超过一定金额的，按该金额的一定比例对代建方予以激励。
在上述模式中，开发费用由业主提供，以使得代建方的轻资产运行特征更为明显。但是在交易实践中，我们也见到过不少业主资金实力比较薄弱，无法承担开发费用，而需要从外部进行融资的。因为业主的融资能力往往不可与代建方同日而语，因此代建方通常由其自身向业主提供公司间借贷，或引入其合作的金融机构或基金，向业主提供债权融资。
在该等交易模式中，因为代建方提供了贷款资金或延付融资，因此往往要求业主提供一定的担保。除土地使用权抵押外（受限于当地登记实践），通常会由代建方以较低的对价（如人民币1元）购取项目公司控股股权，以使得代建方对物业具有实际控制权。待项目公司归还完毕相应款项后，再由业主以相同的对价(如人民币1元)进行回购。在该模式项下，因为基于代建方的行业地位，其融资具有成本优势与信用优势，如果业主资金能力有限，则代建方不妨可以考虑加大资金投入，通过自身或引入合作的金融机构或基金向业主提供融资，以更好地开发项目。
本篇所讨论的房地产企业，主要是指大型房地产开发集团。下列的融资手段，更多的是针对此类房地产开发集团持续性的融资需求，除了向银行申请贷款融资之外，重要的补充融资方式。
中资企业美元债发行的模式通常都有两种：境内集团公司直接在境外发行债券，或是通过境外子公司或关联公司间接发行债券。然而，纵观市场，我们会发现房地产企业在境外发债通常是采取间接发行的模式。究其原因，关键词为“外债额度”。在外管局的外债语境下，目前只有2007年6月1日以前成立的外商投资房地产企业可以在“投注差”范围内举借外债，而此类房地产企业如果现在还有外债额度，都属于非常珍贵稀有的额度，直接发行可能直接占用此类企业的外债额度。
因此，间接发行境外债券的房地产企业目前在市场上压倒性地占多数。
间接发行模式下，房地产企业境外发行债券需要经过几个主管部门的登记、备案手续：
其一，发改委的2044号文备案。《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资〔2015〕2044号，“2044号文”）将境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具，包括境外发行债券、中长期国际商业贷款均纳入需要备案管理的范围。通常情况下，红筹架构的企业通过其境外上市主体发行债券，尽管境外上市主体通常是境内业务主体的母公司，但由于潜在的实际控制人控制等多方面原因，同样也很可能被认定为存在“控制”关系，从而需要办理2044号文备案。值得注意的是，2019年2月18日，国家发改委发布《关于企业申请办理外债备案登记证明的指引》，强调即使是地方性企业、金融机构发行外债，也需要直接向国家发展改革委提出备案登记申请，不再通过地方发改委转报。
