怎样着手准备片区特许开发项目调研和实施方案？

◆◆定义和版权说明◆◆

本文“筹资”的定义，是指地方政府筹集资金或资产，用以供给公共产品和服务的行为，其合规与违规的判定，取决于具体情况。本文对于现有文件以外的相关新名词定义和明示的【七公观点】，仅代表新七公金融汇在理论研究上的看法。 欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。

本文主要介绍片区特许开发项目的启动工作要点，文中的框架内容，既可以作为项目调研要点目录，也可以作为项目实施方案框架。

片区特许开发项目调研工作思路

一、区域经济发展情况分析

进行经济发展状况调研，主要内容包括但不限于地区生产总值、主导产业状况、财政收入、招商前景及房地产业发展状况等，用于分析和预测项目未来收益保障情况。

主要内容包括：

(一)经济运行总体分析

进行经济运行的总体状况分析，包括各经济指标总量增长情况、产业结构门类分布、技术水平竞争能力等相关要素水平，有利于研判地区经济发展总体状况，对于项目启动后开展招商引资和房地产业发展情况做出客观预期。

(二)主导产业发展状况

搜集并分析主导产业产值、增加值、利润率，产业发展趋势前景、同行业中地位水平、上下游产业依赖程度，项目区域地理位置、交通和配套条件及人力资源供给状况，从而对现有及未来主导产业发展潜力，进而对如何开展招商引资、促进产城融合工作，做出客观合理安排。

(三)财政收入情况分析

对地方财政收入总量和结构、发展趋势进行客观预测。对财政收入情况的分析，既要包括对于总量及趋势的分析，也要包括对于其一般公共预算和政府性基金预算等收支情况的规模和趋势的分析，进一步针对财政收入结构状况得出研判意见。

(四)招商引资前景分析

结合主导产业发展状况、上下游企业依赖程度、项目区域地理位置、交通和配套条件及人力资源供给状况，对招商前景做出客观研判，是对产城融合前景做出客观预期的必要前提。

(五)商住土地出让分析

房地产业发展进而土地出让收入情况，是区域开发项目短期内平衡收入的主要来源。考察近五年内区域内或周边商业住宅售价趋势，进而土地出让收入趋势，从而对区域内未来房地产发展，尤其是土地出让收入情况做出判断。

二、地方政府和社会秩序情况

当地地方政府治理水平、管理权限、信用状况、财税制度，人力资源水平，社会稳定情况等，是收益能够按期足额落实的必要条件。

主要内容包括：

(一) 地方政府的治理水平情况

包括地方政府层级，项目审批管理制度，本项目受到当地政府上级部门的重视程度等。

(二) 区域和项目管理权限设置

主要包括本区域地方政府部门对于立项、选址、用地、环评等多项审批程序，所享有的审批权限，直接影响项目启动的效率。

(三) 财政收入(分成)体制情况

地方财政主要税费收入的留成比例和转移支付规模、特殊优惠支持政策等，特别是，对于土地出让收入及相应的配套费留成比例，直接决定了地方政府可支配收入，也即向项目主体付款的能力。

(四) 地方政府筹融资信用状况

地方政府及所属融资平台公司的筹融资信用状况，与当地金融机构配合紧密程度，以及是否存在违约记录等因素。

(五) 本地招商引资的渠道能力

一般来说，本地招商部门对本地产业及其上下游供应商，具有较好的了解程度和渠道，因此，应适当了解当地政府及社会的招商队伍力量情况，以利于在必要时向本地招商队伍购买服务。

(六) 社会稳定及政策落实情况

当地群众对于国家和地方政策的态度，特别是，项目区域内征地拆迁过程中，当地群众的配合情况等因素。

(七) 配套人力资源的供给情况

在招商引资中，能够为外来投资企业提供的配套人力资源情况，应考虑到产业技术人员等总体学历水平和规模等方面因素。

(八) 基础设施配套情况

项目区域范围内及周边已有基础配套设施情况等。

详情请戳： 财金[2019]10号文背景下PPP项目执行阶段实操、绩效考核、退库PPP项目再启动遗留问题解决、《PPP项目合同》深度解析

三、本项目情况分析

主要内容包括：

(一) 项目建设内容

项目总占地面积、建筑面积，其中工业用地、商住用地、公建用地等分布情况，基础配套设施，包括学校、医院、公园、停车场等需配建的公益性场馆设施等建设内容。

(二) 项目总投资额

项目总投资额及分期投资计划等。

(三) 资金筹措计划

项目所需资本金规模，其中政府投资部分和社会资本投资部分比例和出资计划。

项目拟申请金融机构融资部分比例和渠道。

(四) 收入来源规模

项目预计收入来源和规模，包括收入结构及规模等。

(五) 先期投入资产

如果具备已有的投入和资产，将有可能对形成资本金和抵押物发挥重要作用。

(六) 项目用地性质

项目用地的所有权性质，将会对项目土地成本和项目进程发生重要影响：

现有农用地面积及分布，包括农村耕地和建设用地面积及分布。

农用地转国有建设用地指标的各年落实情况和目前报批进展。

(七) 土地规划用途

项目用地的整理后规划用途，将会对项目未来收益发生重要影响，特别是，可出让的商住用地、工业用地面积等等。

(八) 规划报审情况

项目用地规划编制报审进展：城市空间规划，控制性详细规划等等。

(九) 出让计划安排

(十) 征地拆迁成本

(十一) 征地拆迁计划

(十二) 抵质押物情况

四、进行初步可行性分析

主要内容包括： 根据征地拆迁成本、建设造价成本、融资成本及其他费用支出等得出总体成本情况，结合地方经济增长情况、房地产业情况、产业招商情况等综合预测未来收入情况，考虑到土地出让时序安排、产业招商远期税收，以及征地拆迁工作进展、土地指标落实进展、金融机构配合程度等综合因素，进行初步的项目可行性分析。

五、合作伙伴分析

主要内容包括：

(一)地方政府融资平台公司情况

(二)施工单位

(三)房地产开发商

(四)招商引资部门和企业

六、研究地方债和PPP等辅助筹资手段

主要内容包括： 地方债和 PPP 均具有期限长、信用高等诸多优点，如能在本项目建设内容范围内或配套范围内，采取地方债或 PPP 的模式予以配合 ( 例如公共交通项目可采取地方债模式，水电气热项目可采取 PPP 模式 ) ，不仅起到减轻资金筹集压力的作用，还必将对本项目的持续推进起到强大的增信作用。

七、开展政府方磋商洽谈工作

主要内容包括：

(一) 与政府进行合规性沟通

在以往众多项目中，往往遇到地方财政、审计等部门，对项目模式的合规性存在一定顾虑的情况。因此，针对项目整体模式，进行充分交流和沟通，达成项目各方的相互理解，是与地方政府开展磋商洽谈进入合作阶段的必要条件。

项目总体合作模式见下页图：

(二) 洽谈设立专项发展资金

专项发展资金的设立，是本项目实施的必要条件，因此应把设立专项发展资金作为与地方政府洽谈的首要课题。

发展专项资金是将按照一定比例提取的财政收入纳入专项管理，用于专门领域范围项目的管理方式。发展专项资金的使用，有利于有效汇集资金来源，专项支持重点项目，增强计划性和简化支出管理程序。

按照地方政府债务管理的习惯，政府各部门之间的借款及相关支出责任，不计入政府性债务，因此，地方政府与其各部门(包括项目主管单位部门)之间，按照财政收入分成的相关管理办法建立的发展专项资金，所形成的支出责任，也不应纳入政府性债务。

商议由当地政府制定发展专项资金管理办法，规定将授权区域内财政收入增量按比例逐年拨付给片区开发建设主管部门，管理办法的有效期长于项目建设和运营合作期。

(三) 洽谈项目内容分期时序

结合项目实际情况，在有利于产业招商、产城融合效应发挥的前提下，尽可能在较早分期中安排可出让土地整理的项目内容，以利于确保收入能够较早地得以返还和进行下一期投入。

(四) 洽谈合资公司设立事宜

与当地政府出资人洽谈合资公司设立的若干事宜，主要包括注册资金及出资比例、公司章程，股东会、董事会、监事会和经理高管人员的组成和决策机制，在合法依规的前提下，保障资金筹集、建设施工、征地拆迁、土地出让等重大事项的正确和高效决策。

(五) 争取政府优惠政策支持

包括争取财政的转移支付支持、优惠政策支持、特区补贴政策支持等，与当地政府洽谈，争取在项目中能够得到地方债和PPP配合支持。

八、编制报批可研报告，着手启动项目

主要内容包括： 编制报批可行性研究报告，内容包括但不限于项目实施背景、建设内容、时间周期、资金筹集、投资回报财务分析，项目建设安全、环保等诸多方面内容。