截断再抵押 F016

正文

截断再抵押

前面的文章中写了关于按揭、抵押的内容，有粉丝问有关截断的问题，今日就单做一篇截断的内容。 抵押贷款常识 F014 公积金的正确用法 F015

今日名词：

截断：把之前的按揭贷款还清，再将房子做抵押贷款。

为什么要做截断

我们都知道30年等额本息的贷款是最优质的贷款，如果你赶上了好时候，拿到的是7折的利率，那更是好上加好。这么好的贷款，贷一天就赚一天，好好地为什么要提前还清？

答案就是为了避免严重的浪费。举个例子，真实地例子：

坐标：北京朝阳区北苑地区

2008年买入，房款100万，贷款70万。贷款占比70%。

2016年，房价市值700万，贷款还剩52万，贷款占比不足8%。

这就是浪费，极大地浪费。

时隔8年，房价已经大幅上涨，而债务却在不断减少。虽然每个月享受着高额的租金回报，月供压力变得越来越小，但你绝对不可以乐享这种舒服的状态！

我们完全可以把此时市值700万的房子，通过截断再抵押，来变出金灿灿的几百万现金流。可以用这几百万再撬动一套房，做资产裂变。8年了，这只母鸡，是时候该再下个蛋了。

什么情况适合做截断

这个操作涉及到先还掉旧的，再贷出新的。而按揭和抵押的利率、年限、贷款成数又是不相同的，因此，一定要考虑是否划算的问题。

这里面， 贷款成数是最重要的。

原则一：抵押置换按揭，贷款金额要翻倍，三倍最佳。

再看上面那个例子，市值700万的房子，按一般贷款5成计算，可以获得350万的现金，减去原按揭剩余52万贷款，最终可以获得298万现金流。新获得贷款298万是原按揭贷款70万的4.25倍，完美！

再举个反面例子，也是真实房源案例：

坐标：海淀北某码农聚集区域

2015年购入，房款200万，按揭贷款140万。

2018年，房子市值420万，剩余按揭贷款126万。

截断再抵押后，新获得210万贷款，是原按揭贷款的1.7倍。若减去原按揭剩余贷款126万，实际获得贷款仅84万，不够捣乱的。

原则二：优化财务结构

楼市调控，以往是三年一个周期。调控期至，金融收紧往往是首当其冲的手段。若你之前的按揭没赶上好时候，利息上调了1.1倍，甚或1.2倍；或者原按揭贷款是年限短，（那个时候很多人为了少还利息、加快还钱，都选择了10年左右的周期）那么你需要密切关注金融政策，货币宽松的时候，如果遇到市面上有20年、30年期的抵押贷款时，且你的房子已经有了一两倍的涨幅，不妨可以动一动截断再低的脑筋。

现时抵押贷款利息低，费率低，年限长，如果贷款金额没有翻倍也可以置换。因为原按揭贷款优质度不高，与抵押对冲，置换成抵押贷后，如果增加了年限，增加了成数，也要及时还掉。金融政策也是有周期的，时机到了不要手软，这是优化财务结构的机会。

原则三：家庭换房时，资金聚集。

还是举例子说话。小华小红一对夫妻，早年北京打拼，5年前在京西按揭贷款买了一套二手小房子算是安身立命了。随着两个孩子的出生，那套小房子让全家人住得都要抑郁了。于是，小华开始盘算换房。

可是，再买房，算二套，这些年赚得那点钱，除了还房贷，都买了奶粉和尿不湿，家无余粮啊。想把现在这套房卖了做置换，可是去中介那里打听了下，今年的房价又不理想，这个户型也不好卖，况且这一卖一买，价格要合适，贷款要合适，时间点要合适难度系数高，不确定性太高。

天天在局促的家庭环境中带两个孩子的小红得知换房的希望破灭，放出狠话：要是不能换套大点的房子，就放弃北京回到二线去！原来，这夫妻俩早年在二线还买过两套房子。

幸好，一位高人给小华指了一条明路。

1. 把北京的房子截断再抵押。

2. 二线城市的两套房子做对敲（另篇详解），把房子卖给亲戚朋友，争取高评，从银行拿到7成优质贷款。

3. 用筹集到的资金全款买二套再做抵押（北京二套首付太高，按揭没有优势），如果资金不够，可以朋友拆借或者垫资。

4. 将现住房出租缓解月供。如果月供压力太大的话，可以等市场好的时候卖房。

这是一个蛮折腾的过程，但最大限度地将不动产变成了现金流，达到了改善生活的目的。

友情提示

最后，友情提示，自去年下半年始的去杠杆已经持续了快一年了。这一年来到处都闹钱荒，各类贷款难批，能批的也降低了成数，提高了利率，连银行的首套按揭贷款都上浮到了1.1--1.3倍！

房企难过，贷款机构也难过。很多贷款业务员都转行了。不过，最近种种迹象表明，政策即将大变脸。

7月26日的国务院常务会议为下半年的经济运行定下了基调，给出的一套组合大礼包是： 财政宽松，货币宽松，信用宽松，保持大规模基建，稳定杠杆。 多么熟悉的配方，每逢经济下行，都是这一套救急。

所以，有融资需求的，要密切关注政策，下半年机会多多。

重庆6套抵账房，直看江，优质学区，单价低于市场价1800元。总价不到100万，需全款，请联系李非咨询，18513375777，同微信。

（欢迎加微信  自动入群）

往期回顾 点篮字阅读

序章 、 工作 、五险、 贷款 、朋友、 工资流水 、借记卡、网银、养社险，纳税证明、 看房200套 、笋盘判断体系、板块轮动、重点区域、处房情结、市场客户细分、理解屌丝、御用中介、贷款中介、 信用卡 、56天免息、良心银行工商、 200W信用额度 、多核、空当接龙、 公积金 、私人拆借、 房票 、凤变冰、老破小流派、谈判技巧、“哭晕，认怂”、流动性就是钱、 老人房票 、熟悉交易流程、装修工人、二房东、第一桶金、循环操作、积累原始资金、操作老破大、放弃流动性、等额本息的优势、 回避公积金贷款 、单间民宿流、说服家人、亲人融资、多核身份证、多核信用卡贷、榨干一切资源、500W信用卡额度、500W私人借款额度、航母编队、保留全套文档、蓄力升值、 抵押 、截断、高评、对敲、替换债务、无限房票大法、破限购限贷、循环2N、增加朋友圈、拓展私人借款渠道、扩张边界、组团操作、有备无患、涨价顶贴助攻、获取真实行情、淡旺季、三重顶、全职炒楼、融资大学问，挖笋伴终生、优劣资产置换、花50W给女人买个包、娃本位、5000万毕业。

悬赏公告：

请到「今天看啥」查看全文