美国人怎么玩房地产？ | 冯仑风马牛

中城联盟要和美国纽约大学办一个面向房地产高管的美国特训营，特别邀请冯叔做一回导师。

特训营的课程模块，基本上都是当前中国房地产的各种热词：REITs（房地产投资基金）、长租公寓、房地产众筹、养老地产、物流地产、医疗健康地产、特色产业小镇……这些热词，在美国都有各种经典案例。

导师团中有芝加哥的美国 REITs 之父、美国房地产众筹大亨、美国最大房地产项目投资人、纽约的长租公寓之王、互联网地产大拿和大牌教授……总之，就是由冯叔亲自带队，从知到行，全部捋一遍。

德科地产频道的合伙人刘德科对此很感兴趣，于是拔通了冯叔的电话。

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◆ 刘德科：为什么你要做这么一件吃力不讨好的事情？

◆ 冯仑：我觉得这是一个讨好又不吃力的事情。首先是讨好我们这个行业。过去十几年，去了纽约六十多次，我一直看美国这两百年来的房地产变化，我发现其实我们今天行业的变化大体上都循着这个轨迹在走。也就是说，美国现在是 6 万美金 GDP 人均，中国现在是平均将近 1 万，北京上海差不多 2 万。在每一个 GDP 成长的不同阶段，房地产演化的规律，实际上在美国已经走过一遍了，很清楚。

所以，这相当于我们是 5 岁去看 50 岁的人。我们把 50 岁的人看清楚了，那么从 5 岁到 50 岁中间每一步要做的事情，就很清楚了。

所以我觉得是讨好，对这个行业来说，或许能推动这个行业能够自觉理性的转型，该转型的转型，该发展的发展，该改变的改变。

另外一个，确实也是讨好我自己，因为我也很希望跟大家有更多的交流。然后在这个过程中，探讨新的转型机会。当然，也不算吃力，因为我每年本来就要飞美国四五次，多飞一次，跟大家一块交流一下，也挺好的。

咱们通过特训营跟大家一起来分享，我算是一个向导。如果能够对行业对同行发展有一些帮助，我觉得就很开心。

◆ 刘德科：那么你这个特训营的目标学员，是那些准备到美国去开发的中国房企呢，还是只在中国开发的房企？

◆ 冯仑：跟去不去美国投资没有什么关系。我们是从 5 岁要看到 50 岁的人，是看看 50 岁的大叔是怎么回事，目的还是要把我 5 岁到 10 岁到 15 岁的日子过好。

所以这个特训营主要是面对希望在中国把房地产企业进行转型、管理、提升的这些同行，目的是为了在国内把生意做好。你比如说互联网+，你去看 Airbnb、Zillow 这些看完了，那你回来是在中国把事做好，而未必是为了去美国投资。

我们每一次出去学习，目的都是回来把自己的事情，在本土的市场做好。我一直在讲一个观念：全球观、中国心、专业能力、本土功夫。中国市场足够大，人口足够多，城市化又这么吸引你，有这么大的推力，但在转型发展当中需要找到新的增长机会和企业增长模式。

美国的成长经历是一个路标。举一个例子来看，美国的医疗健康不动产大概占到上市 REITs 的 15%，差不多是一万亿，但中国这个方面是零。

◆ 刘德科：是一万亿美元？

◆ 冯仑：一万亿美元，但中国现在是零。那我们把它看明白了，回来以后在大健康这个领域里，或许可以集中精力把医疗健康不动产做好。

再比如说，学生公寓怎么样出租，怎么管理。现在中国的学生公寓市场也慢慢起来了，美国学生公寓前三大运营商做得很好，我们把它看明白了，我们回来也可以把学生公寓做起来。

长租公寓也是这样。纽约有一个家族拥有近十万套长租公寓在出租，经营了三代人，那我们看完了，我们也得到启发，回来我们也可以做这样的运营形式。（注：Durst 家族，世贸中心一号楼的开发商，此次游学拜访对象之一）

还有仓储物流、特种物业、政府物业，这些在美国都是很发达的不动产形式，我们把它看明白。

他山之石，可以攻玉。用他们的经验方法启发我们，回来做我们自己的事业，把中国本土的企业，本土的业务，本土的产品，本土的服务做得更好。

◆ 刘德科：但是，中国还是有不少房企，很有冲动去美国开发。你这个特训营对他们来说有意义吗？

◆ 冯仑：这毕竟还是少数人，但我们的中方导师团中也有万科、朗诗等在美国已经颇有开发经验的同行，他们会提供可以借鉴的案例给大家一些参考。实际上，大家聚在一起，甚至可以相互创造出一些合作机会。

◆ 刘德科：现在中国有一种普遍的说法，纽约的房价是上海北京的未来。如果这一点成立的话，那你觉得现在中国还缺什么，或者说中国的房地产行业还缺什么？

◆ 冯仑：缺的东西，首先是我们的商业模式非常简单，只是开发、卖。而且，我们不动产的服务业，也就是刚才我讲的长租公寓、医疗健康不动产、物流仓储等这些运营服务，这些住宅以外的大量不动产形式，在未来 10 年、20 年将会是中国房地产发展的重点，更有成长空间的地方。

在中国本土，这个方面的模式、团队、经验、财务能力等等目前都还不足。所以这个特训营是做一个深度的培训，精而专，专而持久的研习，希望能够带动大家提升这个方面的能力。就像我刚才讲的这些在未来都会有特别广阔的市场和发展机会。

美国的商业模式非常多样性，比如光是住宅领域，就有非常多的经营模式。现在我们基本上是做了卖掉，但未来我们可以把这些新的模式、新的方法把它引进来，在中国未来 10 年、20 年当中提升自己企业的竞争力，找到自己新的定位。我觉得都是非常有帮助的。

◆ 刘德科：现在不是很多人在痛扁房地产、讨伐房地产吗？那能不能往大里去说，随着今后商业模式的丰富，服务业比重的增加，房地产可以进一步去滋养所谓的实体经济？更加有推动社会进步的正向作用呢？

◆ 冯仑：房地产从来都是这样。举个例子来说，我们现在的 70% 以上人类活动，都在固定的人造空间里，也就是主要在房子里，当然还有移动的人造空间，就是飞机、汽车、火车等。无论你是什么经济，你都要在固定的人造空间里，从这个意义上来说，人只要在地球上，文明的发展都是靠房地产来支持的。

所以我们现在得把房地产服务业态做一个提升。比如说，仓储物流我提升了，那是不是对电子商务更支持了呢？电子商务的发达，对于制造消费品的生产厂家是不是一种支持？这是不是就带动了原材料的供应呢？这些都是对实体经济有直接的好处。如果说仓储物流这个不动产发展得不够好，刚才讲的这些产业链条都受影响。

主题公园是不是房地产呢？如果这个做得不够专业，是不是对大文化娱乐行业发展就不够好呢？你文化娱乐是不是要消费餐饮呢？餐饮是不是又导向到农业呢？未来的房地产的竟争力一定是细分市场加营运导向。

营运导向和细分市场，如果在未来的竞争当中，哪一个房地产企业这在两件事情上有一件做对，那未来就会有持久的发展空间。

◆ 刘德科：只能说现在的房地产模式太简单了。

◆ 冯仑：所以我们为什么要做深度的培训，实际上就是让大家知道怎么样的营运导向，而不是建设开发导向；另外一个就是细分市场，而不是做一个大家都完全毫无差别的随大流的开发。

◆ 刘德科：那能不能这样理解，我们过去的这二十几年主要是学中国香港跟新加坡，是不是对「美国模式」关注得太少呢？

◆ 冯仑：过去应该这么说，我们的确是「香港模式」多，就是做了卖、做了卖，然后在资本市场上套利，基本上都是这样。

其实在新加坡，后来凯德这些房企，都学的是「美国模式」。所谓「美国模式」实际上就是说即使是住宅，除了卖以外，它还有非常多的丰富性，产品也细分得很厉害，有长租公寓这一类的，也有养老的，也有卖的，也有租的；至于住宅以外的，基本上美国所有住宅以外的不动产都是叫做「三分开、一统一」，就是投资商、开发商、运行商三分开，「一统一」就是由开发商在开发全程中统一组织和衔接。

◆ 刘德科：这是他们教科书上的，还是你总结的？

◆ 冯仑：我总结的，基本上都是这样。用酒店做例子比较好理解，比如管理方是万豪，这叫运营商，投资方是个基金，开发商把基金还有万豪给裹在一起了，建了万豪酒店。开发商出了点钱，但不多，但是基金出了大头，然后万豪进来管。

实际上，所有美国住宅以外的商业不动产，大概都是这个模式。你比如说做医院，医院可能也是基金，但是运营是专门的一家医院管理公司，然后开发商把这个事给攥起来。

所以未来中国住宅以外的商用不动产开发，最主要的就是靠运营能力和细分市场；如果还有第三个，就是财务成本的控制，因为这两件事情都跟财务成本有关，运营能力越强，财务成本越低，你的回报率就高了。

◆ 刘德科：美国的 REITs，就是不动产投资信托基金，我们中国的地产商都很羡慕，可是中国的法律目前为止还并不支持发行真正的 REITs。

◆ 冯仑：有一些「类 REITs」的产品已经出现了。目前我们中国最主要的一个障碍，就是税的问题，但问题是我们本身没有一个长期稳定的租赁市场，你让政府怎么开放 REITs？如果我们做了医疗健康不动产，一般租期都在 10 到 15 年，这适合做 REITs，你不仅有长期租金，而且还有税的支持。

所以，随着未来的住宅以外的不动产形式越来越多，租约越来越长，寿险包括其他社会的低成本资金的进入，才能够最终培养出 REITs 这个市场。

◆ 刘德科：那你怎么看待REITs涉及到的双重收税问题？在中国的法框架下目前还不能解决，但是在美国已经解决了。

◆ 冯仑：这个是早晚的事情，早晚会解决的。

◆ 刘德科：就是房企得在中国把这些问题解决之前，先要把美国人怎么玩的那套给弄得一清二楚？

◆ 冯仑：对，要搞清楚。你做一个房子租 1 年就换租客，你怎么做 REITs？假如我做一个房子，我能租 10 年，我再研究租金，现在要交税比较高，无非就是重复征税，那我怎么样能够提升我的收入，我在一个低税区的地方来安排，那也至少能够给 REITs 增加一些空间。这都是需要去学习的，所以我们会在特训营得课程学习当中去跟「美国 REITs 之父」Sam Zell 先生一起交流。

◆ 刘德科：讲到美国模式，在互联网行业可能更清晰，到硅谷去看看有哪一个 APP 最流行，你到中国去拷贝一个模仿一个就行了。包括跟房地产相关的分享经济项目 Wework 和 Airbnb，都已经进入中国了，而且此前中国也有不少的模仿者。但你说的这次要去考察的 Zillow 这个房地产估值平台，为什么在中国还没出现呢？是大家不愿意学习还是中国的制度呢？

◆ 冯仑：这是制度问题，我们早期也研究过，它主要是牵扯到法律问题，就是估价的一个方法，所以还暂时没有进来。

◆ 刘德科：中国和美国有各种各样国情的不同, 那我们以后能做出中国版的 Zillow吗？

◆ 冯仑：更多人的去考察去学习，也许回来以后会推动一下，改变一点。另外，我们还去看互联网众筹，美国也比较有意思的案例，他们是怎么做的，这些东西都可能回来借鉴。如果我们的环境条件还不具备，但如果市场已经证明这是一个有效的方法，那我们可以跟有关部门去建议能够来改变。这都是我们最后学习回来以后还要继续做的一些工作。

◆ 刘德科：就是如果条件不具备，你现在先把见识跟内功培养好，等到风吹起来的那一天。

◆ 冯仑：相当于 5 岁你不娶媳妇，但你把娶媳妇的事都搞明白了，到 25 岁你再娶都可以。

◆ 刘德科：我最后再问您一个有点小尴尬的问题，你自己这一次是亲自带队，会讲各种你在美国的见识，但是你会讲你在纽约「911」重建过程中经历的一些小尴尬吗？

◆ 冯仑：会的。我主要的时间都会跟大家在一起，给大家做一个向导，跟大家分享我看到的 5 岁到 50 岁中间成长当中的各个节点。另外，也会讲我在这六十多次去纽约在房地产方面的一些体会，包括一些遇到的困难、尴尬和矛盾，跟大家处在一起的时候会随时分享。

◆ 刘德科：好的，谢谢冯总。

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