房贷等了几个月还没放？很正常！

大概因为我是银行记者出身的关系，朋友同学远亲近 邻，一到要办房贷了，总是要打电话给我。今年以来我接到的最多的诉求，就是问我能不能去银行那里问问、探探、催催， 这房贷怎么这么久还没放下来啊，能不能快点儿放啊？

催办者的苦水，那是各种各样。

要遇到二手房交易，那房贷下不来急死人。这还过户不过户？不过户是一天一个价了，过户了，房贷生死未卜上家要愁坏了，尤其是遇到上家急等着钱用，尤其是上家等着这钱当他的首付去，他再要买一套改善型住房的，那一拖拖人家半年，真是要死要活的，这头自己的房子出手了，那头想入手的房子房价都涨上天了没办法买。我就见过上家因此，干脆找点茬把下家都给起诉了的案例。

即便是遇到买一手房的，不少买家也担心银行拖了这么久会不会有什么变化，有的还就因为这房贷问题，在违约责任有无的认定之间劳神劳心。

前两天我正好跟着一群银行的人到外地采访，半路接了个电话：“天啊我的房贷都等了3个月了！3个月了！这贷款还放不放了啊？打电话问过去也不解释为什么，就说叫我继续等。你帮我想想办法吧。”（此外他还抱怨了贷审。从审贷款环节就已经慢了。以前几天搞定的事儿，轮到他，拖了三个礼拜。）

我旁边正好有一个做个金的银行人士在。大概是因为讲电话的朋友嗓门太大的关系，我一挂掉电话，旁边这位就冷冷嘟囔了一句： “才3个月急什么，现在等半年都是大有可能。”

为了忠人之托，我好歹还是替我这个朋友，去他办贷款 的那家股份制银行那里问了问情况。结果发现，他的房贷，的确是还有得好等，在他前面还有两批的贷款要放。

银行那里，是按照房产抵押的他项权证办理的时间先后，给贷款排了批次顺序。我问，那放完所谓的“一批”要多久，对方答，说不准，一般一个月，但如果放着到一半额度又吃紧了，那就要再往后拖延，前面一批的最后几名，也许就被拖到下一批次里。

说来说去，无非就是 “ 额度紧 ”。

从去年底就开始紧，去年额度没了就拖到今年头。所谓“贷款放年头、存款冲年尾”，好歹一年年头额度还是松那么点儿的。可惜去年底堆积过来的等贷户一消化，有占了一大块额度，后面的，就又开始逐批次往后挤压了。

那是什么决定着额度呢？

粗的讲完讲细的了。本期“愉见财经”带你知己知彼，从银行的“计财”（计划财务）逻辑出发，了解房贷的松紧都是为哪般？

我们以为简简单单一个房贷，在银行的逻辑里，头顶三顶帽子——

在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦归于“房地产类贷款”。

首先， 个人房贷作为“房地产类贷款”，银行是要讲究“风控逻辑”的。

在这里的第一条风控逻辑，恐怕就是政策面。

国家政策的支持与否，既影响了未来楼市升温降温的预期（楼市升降温也影响着银行房贷“抵押物”的价格），也一定程度影响了银行的信贷投放方向决策。毕竟谁都不想当因放贷过猛而枪打的出头鸟。（不信各位可以关注一下各地银监局定期在官网挂出的行政处罚令，自从房地产去杠杆挤泡沫的指挥棒一落，各地监管对房地产类贷款的违规处罚明显增多。）

因此，一家银行，在总行层面，每年划给房地产类贷款的额度是多少，是有一个总量控制的。然后这个总量再切割给各个分行。因此这些贷款可不是我们想象的：银行有钱，想放多少就放多少。

剔除政策面不考虑， 银行还有出于自身经营要考虑的一套风控逻辑：就是要看资产质量。 这一点恰恰也是我在采访中遇到的最显分歧的问题。

如果从已有数据出发，那个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从去年年报来看，绝大多数上市银行的个人房贷不良率都是0.5%以下的，房贷基数大的大行们不良率都不到0.3%。比起全行业（银监会2016年4季度数据）1.74%的不良率，低好多。

这也是为什么，在去年所谓“资产荒”、银行找不到好的贷款企业的时候，把大量额度都挪去了房贷上头。

可是，风险毕竟不能只是静态地看。风险是具有滞后性的。

假设某日房价上涨速度被拖缓或是停止上涨，又或是某地房价开始下跌的话，那么在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”，也意味着高杠杆的炒房者或将开始违约。类似于温州地区曾经出现过的“弃房”现象就是警钟。