正文
有投资者说，听一次林董的演讲，相当于上一次EMBA的课程，受益匪浅。
关于中国房地产市场：
中国的地产市场受政策影响很大，不是一个完全市场化的市场，所以要始终关注政策。我们判断未来几年，“中央督办、地方主导、一城一策、行政管控”，会成为中国新的时期对于房地产调控的重要手段。下半年到明年，我们认为政策会保持连续性、稳定性，因为政府希望防止一二线城市房价的大起大落。下半年政策加码的可能性很小，但十九大以后政策放松的可能性也比较小。现在的情况至少会维持到明年下半年。
市场未来一两年会进入平稳增长期，也就是说房价会比较平稳，销售明年也会稳中有升。从市场来看，城市和市场的分化非常厉害，达到二十年来之最。有的城市开始逐步降温，有的才刚刚上升，所以中国的70个城市，分布很散，也就提供给我们了巨大的机会，东方不亮西方亮。比如，如果开发商大部分只在北京和上海开发，今年业绩一定不会太好，因为很多都被政府限制住了。但不好的时候很多城市是好的，比如重庆，去年卖了12亿，今年卖了100亿。所以未来对于大开发商来讲要从战略上重视。
一线城市，在今年上半年，量缩价稳，交易量比去年上半年至少降30%，但目前价格比较稳定。我自己判断，未来三年17、18、19，一线城市的价格会盘整。在低供给和低库存下寻找房价平衡。市场从开发销售逐步转向经营持有，这个特点已表现的很明显。所以我们未来在北京、上海，都会增加核心地段的办公物业持有。
二线城市的交易量出现小幅下滑，也有的二线城市出现上涨，如沈阳、南宁等，价格在稳中小幅上涨；没有调控的三四线城市量价都在涨，但增长的韧度开始在降低。我们判断，今年全年交易额和去年差不多，12万亿，甚至会多一点，但是面积会多。核心在于价格高的一线交易额少了30%，但价格低的三四线成交面积比过去增长了40%-50%。所以总体来看，面积增长，交易金额持平，略有增长。
受调控影响，市场信号是扭曲的。因为政府“五限”——限购、限贷、限价、限售、限签。因而市场信号是扭曲的。表现1：一线城市的一手房价格已经不能反映市场价格了，因为一手房只能卖那么多，要看二手房价格的波动和变化；表现2，政策影响造成供求关系扭曲，现在很多城市里卖出去不能签，统计出来卖出去的就少了；库存去化周期呢，库存也不是真实的。表现3：一二手房市场扭曲，原来都是一手房比二手房贵，现在热点城市中都是二手房比一手房贵。包括天津、武汉、杭州、上海，能推盘的基本都是日光盘，买到就是赚到。
关于土地市场：
目前来看，开发商越来越接受政府限价的现实，16年很多人买了高价地，就比较麻烦。现在买地，就知道要用政府给的限价来测算。政策调控应该是中长期的。目前一二线城市价格有小幅回落，也很难有大幅回落。弱二三线城市，今年利好，土地价格都在涨。大部分城市，下半年土地供应都会增加。上半年土地去化不多，所以要完成去化，下半年还是有机会推进。我们认为目前是很好的买地的机会，第四季度到明年买地的机会增加了，因而现在在不断地增加股本，增加现金储备，把握好这一轮买地的机会，特别是一二线这种比较难买的地方。
行业的集中度进一步提高，行业未来TOP10能占到30%左右，TOP40能占到80%，所以兼并收购浪潮汹涌。我们现在也在兼并收购。行业围绕着土地端和产品端进行着激烈的竞争。房地产行业还是在土地资源端竞争比较厉害的。以前保证金是地价的10%，现在保证金基本就是地价。90亿的地价，90亿的保证金。有的商家交不出保证金，所以要保持规模的快速增长。
旭辉的运营策略：
从运营来看，旭辉在17、18年要保持持续、稳定、有质量的快速增长。5年内我们还是要40%的增长率，关注规模，关注财务质量，不会去以负债率为代价换取增长，也要保证利润率稳中有升。但其实我们内部更关注产品和服务，过去几年，旭辉的产品口碑越来越好。还有就是纵深布局、战略深耕，未来有些城市我们会去布点。快速周转、弹性运营，9个月能开盘，去化做到70%。另外，供货节奏要和市场一致，保证不断供、不积压。从营销角度看，下半年市场变化比较大，要灵活应变，每个城市每个盘都会不一样。土地收购上，要做一线、二线、强三线的布局组合，多元化收购土地，加速收并购，旧城改造，实现一二级市场的联动。未来几个月，陆续会看到。下半年有一百多万平方米要挂牌，二手收并购结束了我们就可以公告了。巩固已有城市、关注落后城市，把握城市分化中大量的投资机会。过去两年，其实我们很好地把握了城市轮动的投资机会。融资环境趋紧，以更多的现金把握机会，8、9、10月我们我们不会买太多地，四季度会多了。
旭辉制定的新五年战略，17-21年，主要有
四个大目标
： 1.实现持续、稳定、有质量的快速增长； 2.到2021年，我们的销售规模要超过3000亿； 3.成为地产蓝筹股，成为投资评级，境外实现BBB-，境内实现AAA； 4.完成全国化的布局，成为中高端品牌的房企，成为TOP10。
一体两翼：
第一，主航道战略，要坚持做大做强主业；第二，房地产+战略，做主业的上下游，在投资、开发、运营和服务上，寻找新的价值增长点；第三，地产金融化战略，实现产业与金融的结合，更好地为主业服务，并在未来持有的过程中加大资产证券化，以增加在核心城市的持有物业。
竞争定位：
具有战略远见，最懂客户和最懂合作的开发商。从业务来看，城市布局上，旭辉会从过去的聚焦一二线，转变为一线+都市圈，二线+强三线的布局，布全国最好的城市；产品战略上，要坚持以客户为中心，要懂客户，未来五年要成为最懂客户的。未来五年，中产阶级的消费在崛起，客户对品质的需求在崛起，所以我们最近花了很多钱在做客户研究。
另外，我们要做全生命周期，住宅目前已经基本覆盖了，商办主要覆盖办公，目前有四条产品线。住宅的产品结构，我们会调整成1:4:3:2, 分别是刚需、首改、中高端改善、高端再改。住宅理念要求更加人性化、科技化、时尚化、精细化。
Q&A
Q1、土地储备方面，公司上半年合计储备供给2200万平方，应占只有1200万平方，权益占比好像越来越少。对于权益占比管理层的思考？
A：公司合营的百分比应该算是比较多的，从买地来看，我们平均占到50-60%。从我们内部角度来看，会维持在不会低于50%。有两个策略：1.拿地风险大时，拿地占比要小。2.拿地多时，占比小些，不然负债率收不住。另外，为了实现规模，短期内可以牺牲比重，因为这样可以提高在市场上的影响力。你会发现，从今年四季度到明年，这段低点时期，我们买地时的占比会比较大。
Q2、应占合营利润，有7.436亿元，去年同期只有6330万，那么7.436亿是可持续的吗？
A: 公司目前营运的项目有超过100个，其中有些并表，有些非并表，我们最早做JV是三年前，现在已形成稳定的非并表资产池。7个多亿的非并表项目是正常开发的，这部分未来是可以持续的。未来还不断会有非并表项目加入。
Q3、关于五年计划：三月时谈到规模，是2000亿；现在新的目标是3000亿，其间的变化，是出于旭辉自身的变化还是市场的变化？
A：年初的时候我们想把目标定保守一点，但是今年就完成了1000亿，剩下四年再完成1000亿，就没有增长了。所以后来还是说把目标定高一些，而且3000亿这个目标还是可以够得到的。而且市场也有机会给我们。房地产市场未来几年可以维持在10-15万亿，如果做到5%，那基本上就是5000亿。我自己认为，达到6000亿以前，是不会碰到规模问题。如果达不到，那么不是行业的问题，是我自己没做好。
