近日，科城山庄最后一栋楼开盘，最高价约5.8万/㎡，创出了楼盘历史新高。然而，本次加推的仅有84平二房和145平四房户型，被网友调侃其户型“落后十五年”，且价格新高，却丝毫不影响去化速度！图源：《谈房》读者群真实聊天记录
甚至连久违的黄牛，也现身在抢房大军里吸客：
图源:群聊天记录
这一切，像极了2021年疯狂抢房期。
而就在科城山庄爆卖之后，昨晚6点，广州宣布了核弹级别的楼市政策利好：黄埔等多区全面解除限购！
新政公布后，黄埔等几个新解限区受益最大，预计会形成新一轮抢购。
科城山庄爆卖，有网友调侃说，是不是买家们都预知了新政？
其背后的深层原因，我也来分析分析，以求找到热销规律。
掘地三尺，我发现热盘爆卖原因
市场，永远是最好的试金石。
楼盘爆卖，必定有其理由。这几天，我实地走访，可谓“掘地三尺”，总算找到了其背后原因，且与大家共享：
人，才是楼市兴旺背后的核心因素
海阔心无界，山高人为峰。君子择善而从，精英择邻而居。邻里圈层的重要性，远不止“身份彰显”这么单一，而更多的是品质生活的一种表达，精神上的认知与共鸣。科学城神盘热销背后，正反映出楼盘圈层之优质：
首先，科城山庄当年首开时，众多公务员和政企单位精英人才，选择置业于此，自此圈层形象被广为赞同。
区府、二中、高新企业汇聚板块
其次，水西是科学城区府驻地，更是二中大本营。公务员、高知圈层，磁吸着品质生活追求者。
水西板块圈层示意图
科学城吸引了全市超过1/4的高层次人才和1/3的科研机构，拥有专利授权数跃至全市第一名，成为引领高新技术产业发展的示范区。（数据截至2023年7月，来源：广州黄埔发布）
筑巢方能引凤。据七普人口统计，科学城常住人口已达55.1万人，十年增长98%，70%为大学以上学历。（数据来源：七普人口数据）
高学历人才，都往科学城涌，人才密度颇高，进一步巩固圈层的价值。
买房也要遵循水桶效应，均衡才是王道
科城山庄二手房价格坚挺，流通性强。打开网站查询，可发现近期成交价格，稳企5.3万/㎡以上。
图源：贝壳网
核心地段，地铁旁，低密度，带学校。除了户型落后些，其他短板少。
由此，我们可知，区位、交通、学校、商业、社区、产品，要多维度无短板，六角形战士楼盘，往往更受欢迎，买了后才不易后悔。
供求关系，是楼盘爆卖的重要原因从近一年科学城板块住宅供求关系看，成交套数居高不下，新货供不应求。
分析原因，主因还是板块热度高，均好性楼盘抢手，以致于去化快、供应紧。比如科城山庄、星樾TOD，早已被抢购一空；地铁上盖的星樾山畔，大型社区保利罗兰国际，均到达销售尾声。就算是在二手市场里，均好性强的二手房，一是放盘极少，二是去化也很快，所以同样稀缺。所以说，六边形战士的均衡好房子，在区府板块，已买少见少。由此可知，圈层、均衡、稀缺，才是科学城热盘爆卖的主因原因。
道理都懂，但好楼盘该怎么挑？
如果按六角形战士的多维度去淘货，从地铁、学校、商业、产品、景观等多种维度出发，具体要怎么挑选呢？水西板块处于科学城核心区，交通方便，配套齐全，环境优美，更易规划建造出均衡好盘。
科学城核心区域航拍实景
科城山庄清盘后，有部分买家慌了，不想舍弃水西区府。其实，就在同板块，我认为星樾山畔，就属于这种多维度俱佳的均衡好盘，值得重点分析：
地铁就在社区内，价值多大老手都懂
地铁和房价息息相关，但同样是地铁盘，价值也可谓天差地别。
我们总结了这么几点标准：
从进度看，已开通＞建设中＞规划中。
从距离看，地铁上盖＞地铁旁＞地铁周边。
从数量看，多地铁＞单地铁。
根据相关论文研究，地铁存在空间和时间效应，地铁不同建设期和距离，对房价和租金都有明显影响：
根据论文研究结果制表
空间效应看，随着地铁距离增加，房价和租金递减：
根据论文研究结果制表
而时间效应看，21号线开通后，沿线楼盘均出现了一定程度的价格上涨：
一句话总结：线路越多，距离越近，工程进度越快，对楼盘利好越多！
星樾山畔，地铁就在社区内！7号线二期燕山站上盖。
这远优于仅仅是临近地铁的白银青铜楼盘！
地铁七号线二期已进入试运营阶段，年底开通在即
，正处于价值爆发的黄金转折点。
此外，楼盘还临近多条地铁轨交路线，6/7
（二期在建中）
/21号线和黄埔有轨电车1号线，且线路含金量十足：
6号线可通往天河北、东山口、北京路等几大商圈
；
21号线
则直通天河智慧城，还能一线换乘直达珠江新城；
7号线含金量极强，串起佛山北滘新城、广州南站枢纽经济圈、番禺万博CBD、国际创新城、大学城、黄埔鱼珠CBD以及科学城，
打通产业链的任督二脉。
其走向几乎与广州第三科技中轴重合，且途经多个高新产业基地：大学城负责人才培育，为科学城源源不断输送人才，实现产学互通。
综上，无论空间、时间，和多线路含金量，星樾山畔，绝对是地铁盘中的铂金、王者！
教育配套价值，被低估了！
我认为，星樾山畔的教育配套价值，可能被低估了！我们且从以下几个角度分析。
今年9月份，星樾山畔配套小学，长岭居小学西校区正式开学。
学校实拍图
该校只对口星樾山畔一个楼盘，易于形成良好的学习氛围，这在回迁房众多的黄埔来说，不可多得。
纵观广州，近如东荟花园小学，远如华景小学、天河四小龙（骏景、盈彩、旭景、康城），均是由于单一楼盘生源，靠圈层读出来的名校。
从这点来说，山畔配套小学，作为社区学校，正具备上述学校的优点。
假以时日，说不定就会成“黄埔版教育四小龙”，这是可以期待的。
学校毗邻社区，同学多是邻里，一起玩大的朋友，更利于同学情的建立与巩固。
学校实拍图
接送安全又省心，家校沟通更为方便，父母也省下更多时间陪伴孩子，这对其身心健康成长，大有裨益。
广州的小升初，有句俗话叫，直升只决定下限，摇号才产生上限。
意思是，摇号学校，才可能形成形成强强组合的好班。
而星樾山畔和神盘科城山庄一样，同在号称黄埔最强的第四组，组内有二中苏元、铁英中学、北师大广实等强校。
从网上流传的中考平均分数看，第四组的几个学校成绩位列黄埔区前茅，可以说，小升初确定性大增。
组内苏元二中航拍
· 学校已开学，无需等待
再者，学校已经开学，且目前学位充足，家长买房即有条件上学（具体以教育局规定为准），省去了许多等待与学位暴雷的烦恼。
学校实拍图
区府侧、二中旁，租房需求旺盛
星樾山畔1#2#收楼后，有少数业主放租，竟被抢租一空，且价格不低，足见项目的需求之旺盛与自住率之高。
分析其背后原因，主要是区府，以及科学城有众多上市公司，白领居住需求，叠加二中家长的陪读需求，房源供不应求。
5月份时，看到中介发的进展图，可见地铁工程已接近尾声，年底地铁开通后，还会对物业租赁价值，形成正向推动。
燕山地铁站工程进展图，图源中介
近距瞰山，前后无遮挡
星樾山畔楼栋呈一字排开，前后视野开阔，包揽一线山景。
星樾山畔实拍图
综上，各方面无短板，可以说，星樾山畔，是难得的均衡好盘。
项目配套示意图，非比例尺绘制，仅供参考
爱在科学城，置业我要一步到位
多维度俱佳，那，星樾山畔的产品如何？
山畔不仅有实体板房，而且1#和2#早已收楼交付，很多人担心的景观和交楼品质，都能看得见摸得着。
星樾山畔TOD已交楼楼栋外立面实拍图
项目的3#和4#，预计今年年底也将迎来收楼，届时项目人气及成熟度也会进一步提升，烟火气更足啦！
最后两栋，近地铁，景观佳
据了解，楼盘主力在售楼栋是5#和6#，其位置颇佳，属于压轴楼栋。理由有二：
其一，楼栋离地铁通道和小区大门近，真正做到了下楼即地铁，减少了出行时间：
其二，5#6#前后山体环绕，山景资源优越：
压轴楼栋最后推售，自然有其价值在。
稀缺中小户型，满足各种需求
在售单位为科学城稀缺中小户型：80-110平三至四房。
其中三房产品贴心地提供了三个版本供选择：低总价选北向80平；瞰山可选南向90/95平。
当中90平三房据说是星樾山畔的明星户型：竖厅设计，动静分离；三开间朝南，保证各个空间的通风采光。两个卫生间，带主套设计，更适合多人家庭使用。
星樾山畔建面约90平三房两卫户型鉴赏图
95平三房横厅设计，南北对流。四开间朝南，LDK横厅设计，节省过道面积，空间更通透宽敞，坐在客厅即可观山。
星樾山畔建面约95平三房两卫户型鉴赏图
这样的户型，无论是新婚夫妻、二胎家庭或是三代同堂，都能轻松满足需求，置业一步到位。
我身边的亲戚，还有不少读者朋友，都成为了山畔的业主。
看中的就是山畔的均衡性，配套齐全，兼顾投资自住，灵活性强。同时区府板块的稀缺性，和已交付的品质感，让他们倍感安心，安全感满满。
新政实惠，把握好盘的上车机会！
星樾山畔作为科学城红盘，此前一年只开一次，且每次开盘必爆卖。
现在随着地铁即将开通，施工条件成熟，项目把所有楼栋马不停蹄地拿上了货架。但就算如此，剩下余货也不多了，卖完即清盘。
大家知道前段时间，广州密集公布了众多购房新政，一是黄埔等区解除限购：
二是首付成数降低，利率调整：
这无疑大大缓解了资金压力，降低了购房成本。
算笔账，此时买房，比2021年买房（假定首套房首付3成，利率5.85%），光利息一项，400万的房子，就节省了约108万。
没还没算开发商的优惠折扣呢，据我这段时间去探盘的体感，看房的人数真多了不少！
目前，或是难得一遇的底部了，以往每加推一次新政，或许都会带来一波行情。
当下，把握住科学城均衡好盘，星樾山畔的上车良机！
