跟这个世界一样，楼市也有不少未解之谜
比如挂牌量，你很难拿到真正意义上全市挂牌数据，各家中介都只掌握部分市场房源、交易中心备案可查的只有中介对外展示的房源
于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据
本质上统计口径决定了答案，而非市场
如果想相对客观搞清楚二手挂牌的全貌，最可靠的还是链家全网数据
（外展+后台）
不仅仅是对外展示的房源
不会因为有没有对外展示而影响挂牌总量，同时
70%+的挂牌市占
也是目前市面最大体量挂牌数据，就算
以每年2%速度
递增，这也是个相对稳定的观察对象
而这个数据也是这两年最让我关注的数据
因为变化实在太大
从2019年到2024年几乎年年在变，尤其是过去两年
这意味什么、背后又有哪些我们不知道的变化，来吧重新认识下我们的挂牌市场
01
上海正式进入23万套挂牌时代
以链家的70%的市占是很容易推算出全市数据的
比如17万套的链家全网挂牌意味24.28万套左右的全市挂牌体量
但链家的70%挂牌市占是2020年数据，它不是固定不变的
以链家的市场影响力挂牌市占差不多以年均2%速度在递增
于是我们从2019年以来链家的全网挂牌数据
可以推算出2019年以来全市的二手挂牌变化
11月18日这天数据停留在176560套，以78%的市占粗略计算
相当于全市二手进入接近23万套的挂牌时代
2020年开始以年均2%市占递增计算
你会发现数据跨越最大的是在2023年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以23%速度跳增
中间发生了什么
以2023年9月-10月数据为例
2023年9月1日这天链家的全网挂牌在144252套，而10月31日这天数据已经来到164486套
单位：套
今年的数据变化也很大，从年初的16.0万套规模到11月的17.66万套的规模，头尾相比较，差不多10%的速度往上累积
以2024年2月-4月数据为例
2024年2月4日这天的数据是155972套，而4月10日这天已经来到168430套
单位：
套
注意，这还是在每月有房源不断被去化的基础上
也就是说政策和小阳春这类节点都会对挂牌产生较大影响
那这个23万套意味什么
2024年截至目前我们的月均二手房成交套数为1.67万套
意味着从此刻开始上海二手挂牌在无新增的情况下，大概需要
13.8个月
才能去化掉所有库存
不过我们倒无需纠结这个时间是长还是短，以全国第一的二手成交体量而言，上海的二手市场一定是全国最健康的，没有之一
倒是23万套这个数字本身正在提醒我们一件事
关于二手市场
箱体
而言，我们正在进入一个近23万套体量的挂牌时代
02
23万套背后，变化的不仅是数量
数据观察最有意思的地方就是加入时间纵轴的维度，尤其当这个时间维度是年的时候
我们拉出2019年以来上海二手挂牌存量每月的情况
当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后我们的二手楼市的改变
2019年至今差不多五年的时间，算得上一个小小的时间周期
我们对比了2019年11月vs2024年11月的二手挂牌数据
从环线来看，
外环外
房源占比变高了
过去五年间
内环
内/
内中环/
中外环的房源占比都减少了，只有外环外变高了
这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势
在整体挂牌量走高的背景里，这也意味外环外走高的不仅是占比也是绝对数量
要么是外环内去化领先全市，
要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者
因为从各环线成交占比来看，外环外也是不断走高的
分区来看，五个新城里的
嘉定、青浦、松江、奉贤
的挂牌量占比在走高
同样的，比较的不仅是这个11月对比2019年的11月，而是逐年递增的发展趋势
而黄浦
、静安、长宁核心区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大
外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处
外环内核心区，但挂牌量占比并无减少，相当部分月份甚至比2019年占比要更高
要知道连横跨内中外的普陀房源占比都在减少
从这可以看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城方向是更为具体的原因
板块来看，更具象
我将递增和减少变化比较大的拎出来
嘉定变化最大的两个板块分别是南翔和嘉定新城，现在这两个板块在全市二手挂牌市场的占比，大概是五年前的2倍
杨浦中原、新江湾城的占比分别是同比2019年的56%、94%涨幅
有没有减少的，
浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前3
在房源总量不断走高的背景里，这些板块的房源占比却在快速减少
其他板块房源绝对量的提升是个因素，但板块自身的去化速度也是因素
由此你也能看到过去五年中上海新崛起的一批高流速板块
03
800万、50平、2010年
这是过去五年挂牌市场的三个标志性数据
首先从价格段来看300万以下、300-500万价格段的房源在清晰减少，500-800万价格段变化不大但也在减少
这背后的变化你不能说就是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源分布改变
但800万是个知道MARK的数据，这是近五年各价段房源分布的分水岭
800万以下挂牌房源占比在减少、800万以上各价段的房源占比无一例外都在提升
，相比其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛
面积段的分布也有个有趣数字，以70平为界
30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清晰减少，而
70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升
除了200平以上
两头的面积段占比都在减少，但同果不同因，
比如50平以下户型
这样的面积段往往是一条糕状的户型、
或者紧凑小两房，
市场进入改善时代后，这户型不太能满足市场主流需求
宝山某两房户型©上海链家
而200平占比的减少更多是因为面积段稀缺
我同事乔不丝统计了2017年以来200平以上成交占比，较稳定固定在2%上下
换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对程度上的供不应求
没想到200平以上产品的现状在这也能找到些许作证
房龄端也有个明确变化
有些房龄段的房子在清晰减少，这个分界线不是1990年、也不是2000年
而是“进化”到2010年
你会发现2019年以来减少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在减少
而2010年以后的房子是在快速增加的
为什么这个数字还比较让我吃惊呢
我们在统计2016年以来二手房成交趋势的时候发现房龄的分水岭还在2005年
也就是说二手市场更多属于养成系
成交都是很末端的体现，更早的变化来自挂牌
至此
无论是物理层面还是参数层面你都能感受到
一条清晰的市场变迁轨迹
04
现在的挂牌价回到2021年
其实挂牌价关注的不多，这主要是房东心态体现，而不是市场体现
但渐渐的你会发现当网签价格有点失真的时候，挂牌价之间的相对变化倒是可以作为一种市场指标的参考
这个11月二手市场的挂牌均价来到
66603元/平
我拉出2019年以来挂牌价，这个价格差不多回到2021年3月
你会发现2019年以来挂牌价走出了两个“驼峰”
2021年年中、2022年年中
这个峰值跟市场还是能对应起来的
那....
那也就是说现在这个回到2021年的价格也是一个可以参考的市场指标
这个回归该怎么理解
其实现在房东心态跟2021年完全不同，这个我想我不用展开各位也都有共鸣
那你就会看到价格波动背后一个很有趣的规律
就是
价格被顶上去后，下来就比较慢
这背后慢的不是市场，而是房东心态，你可以理解为人性，由奢入简难
05
今天要说的倒不是23
万
套的事
理论上只要市场不断推进，体量的突破就只是时间的问题
但前提是我们得统一市场语境
就是我们得知道我们所处的这个市场到底是怎样的，不然就是各说各话了
其次有件事也比较重要，对房东比较重要
就是卖房子的时候我们得做点什么，你
不能说20万套跟10万套的时代还同一套打法
如何
和中介合作
、如何获取流量、客户出什么价格可以松口...
具体tips有需要的房东可以下方留言
ok今天的数据文结束了，
哪怕在买房的时候，你都
可以从中参考，
市场正在抛弃什么、市场正在进入一个什么样的时代
ps.今天又有多认识一点楼市
以上为正文，来自
巧克丽丽
