核心提示：
前户主的户口没有迁出，甚至连当事人都无法联系上，这样一来，就导致买房人户口无法迁入，造成一系列的麻烦。相关的司法人员建议，在签订存量房买卖合同时，应当对户口的迁移义务作出明确约定。
江苏淮安的胡先生去年在南京鼓楼区购买了一套二手房，之后发现这套房子里有一位80岁老人的户口没有迁出，并且通过公安部门系统查询后，也无法联系上当事人。根据南京市购房落户的相关办理条件，购买二手房落户，业主应在原户主户口全部迁出其住房后，方可申办落户手续。因此，胡先生一直无法将户口迁入南京：
我们之前咨询派出所，派出所说我们两种方案，他们马上要出现一个政策出来，一月份要出一个政策，但是我们每次跑过来问的时候，他们每次都是详细政策没有出来。
2013年，江苏启东的葛女士在南京购买了位于建邺区的二手房。尽管卖房人按照协议迁出了自己和女儿的户口，但其前夫却始终不肯迁出，后来干脆连人都联系不上了。因此买房三年，葛女士一直无法在南京落户：
我现在就是我本人的工作社保，医保，孩子的上学都造成了非常大的困扰。
类似的情况，也出现在北京，2015年5月，王女士购买了位于西城区宣武门西大街一处房屋。依据合同约定，卖家应当在该房屋所有权转移之日起10日内，完成原有全部户口迁出手续，否则支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后，仍有卖家的继子户口没有迁出，王女士起诉到法院。
北京广衡律师事务所律师赵三平认为，按照现行有效的《户口登记条例》，一栋房屋上只能有一个户籍编号，这就意味着，二手房卖家的户口不迁出，买家户口就不能迁入：
关于户口登记，现在唯一一个上升到条例高度，正儿八经从法规角度来讲，就是户口管理条例。虽然是1958年出的条例，但是目前来说它也是针对户籍管理这一块现行有效的。每一处住房，公安机关的户籍管理部门会给你一个户口号，这个编号就是：你这一处住房只能有这一个编号，只能有一个户主。这在户口管理条例上叫做管理人。在这种情况下，如果对方的户口不迁走，你要是说，我要在同一个房屋上申请重新开一个户，这就存在操作上的障碍，就办不成。
多个省份的户籍民警表示，在城市里，房屋和户口是唯一对应的关系，只要房屋的所有权属发生变化，买家需要落户的，卖家应当办理户籍迁出手续。
今年2月底，在江苏省公安部门的协助下，胡先生和葛女士的问题都得到了解决。江苏省公安厅治安总队人口管理支队三级警长徐正权表示，2016年11月江苏省实施的《常住户口登记管理规定》第96条明确，房屋产权因为买卖等原因发生转移的，该房屋内原登记户口人员不按规定及时将户口迁出，现在的房屋产权人可以向公安机关申请将原登记户口人员户口及时迁出：
在实践当中公安机关受理相关申请人的申请后一般情况下在30到50个工作日内就可以办结，但是对于原房屋原登记户口人员不能够及时找到，需要通过公告的形式送达相关文书的，还需要60天的公告期。
北京市西城区人民法院民一庭庭长郭云燕此前接受记者采访时分析，如果当事人在签订房屋买卖合同中，对户口迁移方面没有作出明确约定，法院也很难裁判：
户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整，也就是不属于法院受案范围，但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。
北京广衡律师事务所律师赵三平建议，二手房买卖过程中，如果对于户口问题比较在意，那就应当在合同文本中详尽地约定：
如果在购买二手房也就是存量房的时候，在存量房买卖合同当中，应当对于户口的迁出，作出明确的约定：什么时间你把这个户口迁走，如果要是迁不走的话，也可以约定违约金，那么这个违约金的可以以迟延履行金的形式来约定，不是说一个固定的数字，而是说如果你的户口在约定的时间内没有迁走，那么每迟延一天你就要给我总房款万分之三的违约金。
这样的话呢，就会给卖房人一个压力。只要他户口在这个房子上落着，那么他的这个违约金就会积累得越来越高。一般情况下如果做到这样的约定呢，你就拿着这个合同去主张违约金，也能够解决卖房人不迁户口的问题。
也有警方人士建议，如果合同条款中本身没有关于户口的条款约定，在合法取得房屋产权之后，也可以卖家侵权为由，向法院起诉。因为买方所购买的城市房屋，不仅包括房屋本身，还涵盖房屋所对应的唯一户号。
来源：中国之声《新闻纵横》
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