杭州无疑是一个吸引人的城市，我们今天用机械人口来对杭州进行分析。
人口机械增长是指一国或一地区在一定时期内(通常为一年)由于人口迁入和迁出而引起的人口数量变化。
机械增长主要受社会因素影响,例如经济发达的地区增长速度快，而经济落后的地区则低，甚至是负增长。
坐好了老司机门，下面这些或许你都不知道，今天我带你们装B啦。
一、2004年后，杭州失去了10年
2004年杭州机械人口净流入量达到了一个巅峰，随后每年净流入人数呈现递减的趋势，一直到2014年这种情况才出现本质上的逆转。
2004年净流入量为7.1万人，2013年仅为2.9万人。
所以说2004-2013年，整整10年杭州城市吸引力并没有提升，相对反而是下降的。
从2004年大家一拥而上去杭州，到2013年门前冷落车马稀。
2004-2013年，可以说是杭州失去的10年。或许房地产有过历史性的巅峰，但是缺乏大量人口的导入，短暂性的疯狂最终只是过眼云烟。
二、杭州想继续扩大，不取决于浙江人
2009年之后，省外人口迁入成为主力军，而省内人口迁入规模萎缩基本不可逆转。
因为即使在2015年杭州净流入人口出现快速增加的情况下省内迁入人口反而从2014年的3.5万人下降到2015年的3.3万人。
从上面这组数据，或许可以臆断2个可能性的事实。
一：从省内人口迁入规模越来越少来看，或许不是浙江省下面的城市不愿意来杭州，而是受计划生育影响浙江省新增人口降低。辅证为省外人口导入基本呈现增长的趋势，并且在2002-2009年呈现了省内人口净流入降低而省外人口净流入增加的矛盾。
二：从省外人口迁入规模越来越大来看，杭州从浙江人的杭州变为中国人的杭州。所以杭州未来能不能做大，不取决于浙江人，或许取决于安徽、江西等城市人口的导入。
PS：从人口导入规模来看，杭州自住用房规模在8-10万套左右（包括新房和二手房），考虑80%的人买新房的话那么新房自住规模最多在7-8万套左右，其实这一数据也符合杭州在楼市低迷的2014年的成交量7.6万套。
三、2008年之后，余杭最受欢迎
不考虑省内和省外人的区别，人口迁入杭州后都选择了哪些区域呢？
人口迁入分区域占比
2007年之前，江干区和西湖区一直是人口净迁入的主要区域，两者相加占比基本超过50%，但是从2008年开始余杭取代了江干区的地位成为人口迁入主要区域。
人口的大量导入必然会带来区域的繁荣，余杭或许未来可期。
但是余杭的问题在于过于分散于杭州的周边，并未形成绝对的爆点集聚区，或许未来未来科技城有潜力成为余杭区的爆点。
四、拱墅区，浙江人最后的土地
省外人大量导入杭州市，那么省外人都喜欢哪些区域呢，哪些区域首先出现了省外导入人口大于省内导入人口的呢？
2005年之前，传统五区+萧山、余杭均未呈现出省外迁入人数高于省内迁入人数的情况。
2005年开始，各个区域逐步出现省外导入人口高于省内导入人口的区域，但是这种情况在拱墅区一直未出现。
一：2005年，上城区首先成为省外导入人口高于省内导入人口的区域。
二：2006年，下城区成为第二个省外导入人口高于省内导入人口的区域。
三：2007年，余杭区成为第三个省外导入人口高于省内导入人口的区域。
四、五：2008年，西湖、萧山区同时成为省外导入人口高于省内导入人口的区域。
六、七：2009年，江干区、滨江区成为省外导入人口高于省内导入人口的区域。该年首次杭州全市省外导入人口高于省内导入人口。
拱墅区，至今省内导入人口高于省外导入人口，成为浙江人唯一“守住”的区域。
五、省内购买力比省外更强
什么人大量买在余杭？
对比人口迁入百分比分布图，可以发现：省外人口导入余杭、萧山的比例高于省内人口；而省内人口导入传统五区的比例均高于省外人口。
通常认为传统五区的价格高于萧山、余杭，所以整体来说省内人口购买力比省外人口高。
结合考虑，2009年省外人口迁入首次超过省内人口迁入。可以说，省外人口的大量导入使余杭繁荣，从另外个角度也说明省内人口对余杭的抗性高于省外人口。
六、省外导入人口刚需比例越来越高
上面说道2015年省内人口导入在传统五区的比例均高于省外人口。其实这现象在2002年并不明显。
在2002年传统五区省内省外人口导入比例各有高低；但是，省外人口导入比例在余杭、萧山一直高于省内人口，并且这一比例在被扩大。
2002年，省外导入人口中12.25%进入余杭，省内导入人口中7.27%进入余杭，两者间的差距为5%。而到了2015年省外导入人口中25.33%进入余杭，省内导入人口中16.75%进入余杭，两者间的差距变为9%。
所以，虽然省内、省外人口导入余杭的比例在不断增加，但是省外人口在导入余杭人口比例基数大于省内人口的情况下，导入余杭的增速依然高于省内人口。
结合考虑，通常认为传统五区的价格高于萧山、余杭。所以上面的现象表明，省外导入人口刚需比例越来越高。
随着2016、2017年杭州房价的快速上涨，2014、2015年的价格洼地或许不再存在。如果未来杭州需要靠省外人来撑起一片天，又不存在价格优势的话，高价或许很难持续，特别是余杭、萧山等外围区域。
小贴士，和杭州融合度高的低价楼盘未来或有前景。
七、房地产的小启示
房地产的小启示，省外人口的大量导入，淡化了传统五区和余杭、萧山的区别。
省外人口的购买力低于省内人口，在未来省外迁入人口成为绝对主流的情况下（2002年省外迁入人口占比26%，2015年省外迁入人口占比63%）余杭、萧山等外围刚需板块成交量或进一步甩开传统五区。
所以从大数据来看：做流量性项目余杭和萧山为相对合理的选择，在余杭和萧山大部分区域做品质、标杆或许不是明智的选择，因为余杭、萧山导入人口绝大部分为购买力相对弱的省外人口。（并没有地域区别对待的意思，只是纯数据分析）
简单粗暴的理解，余杭、萧山承接更多的省外人口，他们的购买力不如省内人口，经过2016、2017年的房价快速上涨，余杭、萧山价格明显上浮这或许大大影响省外人口导入。
从失去的10年来看（2004-2013年），没有绝对的价格优势，导入省外人口速度将放缓。因为省外人口不具有浙江省内人口的杭州情节。另外浙江人口导入杭州越来越少是不可逆转的，所以如果缺乏省外人口的大量导入，杭州高房价如海上浮萍。
这篇其实真的很干货，但是并不是直接和购房有关的，更多的是我做投资时候的小发现，整理出来献给大家吧。
小密圈，每天都在B个盘。
