真实的通货膨胀率
我们先看下国家统计局公布的历年通货膨胀率。
惊不惊喜，意不意外？从1980年到现在，我们可以发现很多年份的通胀率仅仅2%左右。
我们有意计算下这37年总的通胀率。由于每年的通胀率都是以上一年度为基准，所以复合计算后，1980年到2017年底的通胀率为614.9%。为了更贴近我们这一代人的经历，2000年2017年底的通胀率为147.8%。按照统计局的数据，从2000年到现在，物价仅仅增长了47%。
这显然不科学！！！
47%的物价增长明显不符合实际情况，那问题出在哪里？统计局把CPI（居民消费价格指数）来衡量通胀率，而国内的CPI价格指数根据”食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住“八大类加权计算得出。
虽然食品的占比逐年在降低，但目前仍然高达31.79%。关键是目前绝大多数人早已脱离温饱线，不在为吃饭担忧。
最牵动国人神经的应该是房价的上涨，所以统计局的CPI通胀指数重食品，轻房产比重的算法是不准的，这个数据仅供我们YY。
那么，实际的通货膨胀率是多少？要得到正确值，需要搞清楚两个指标：
M2和GDP。
M2即广义货币，等于“社会上的流通货币总量+活期存款+
定期存款
+储蓄存款”的值，也就是我们平时说的“货币供应量”
，M2增速也就相应代表了“货币供应增速”。
GDP，国内生产总值，GDP增速一般被视为“社会财富的增长速度”。
将M2增速减去GDP增速，就可以理解为，货币增加比财富增长多出来的部分，也就是实际的通货膨胀率。
通货膨胀率=M2（广义货币供应量）增长率-GDP（国内生产总值）增长率
我们来看下过去20年的这三者的实际数据。
数据来源：融360
过去20年，年平均通货膨胀率为10.68%，而采用国家统计局的版本，1997年~2016年的平均通货膨胀率仅仅为1.92%。谁的数据更真实，谁的数据严重脱离实际，相信大家已经了然于胸。
全款买房和贷款买房收益比较
很多人都清楚通胀时代要把手里的钱转为砖头，才能保值增值。
而其中大部分人买房是跟着感觉走的，只知道买房能赚钱，或者看到别人买房赚钱，自己也就头脑一热也跟风去买了。
他们只知道”现在通货膨胀很厉害，钱越来越不值钱“这个结论，往往不去或也不会精确计算买套房子到底赚了多少钱。
最近各地报出好多全款买房的土豪在抢一手房，除了说他们土豪外，也丝丝忧虑他们的回报率是否能达到预期。
买房是很严肃的事情，动辄几百万的房子是大部分人一生中最大的投资，所以很有必要精确计算买一套房子到底赚多少钱。
在本节，我们
主要是量化下全款买房和贷款买房这两种收益差异，来验证为什么”
买房一定要贷款“。
我们先从链家上找一套房子的信息（上海还是有2万以下的房子的，只要200万，就能在魔都安家了
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）。
我们以远郊的青浦练民新村为例做计算。
总房价：220万
单价：18635元
首付比例：3.5成
贷款方式：等额本息，30年
按照以往的实际通货膨胀率10%来预估三十年后的房价，通过复利计算，30年后的房价单价为32.5万，涨了16倍，年均回报率是152%。
按照现阶段货币超发速度，30年后的上海远郊房价涨到32.5万，并不是天方夜谭，而是有可能的。
为了横向对比，根据相同计算方法，我们可以分别计算出贷款比例在10%，20%……100%情况下的年均回报率。
虽然房价上涨的幅度是一样的，但由于首付比例的差异，回报率从首付一成的524%下降到全款的55%。
可见，用足金融杠杆获取的回报率远超全款买房，对于全款买房的土豪们，这是多么惨痛的领悟！
所以，再次强调，买房一定要贷款，贷得越多，赚的越多。
买房收益精算
上面我们横向对比贷款比例不同所得到的回报率差异，这其中仅仅引入了通货膨胀导致的房价上涨。
买房的时候，首付款是有资金成本的。如果你的首付款是从银行那边借来，比如抵押贷款获得，一般利息是要7%左右的，而如果你是从亲戚朋友等私人借贷获得，现在一般最低也要1分利，即年利率12%。
如果手上持有的现金不用于买房，而用于其他投资，那也要考虑到该资金的投资回报率。比如最笨的方法是去买银行理财，年化率5%左右；或者去炒股，投资实业等，而这些都是有预期收益率的。
另外，房子的租金可以部分抵消月供。
所以，如果要精确定量买房具体的的回报收益，需要尽可能详细的量化出买房期间各项收支以及对应的年化率等。
数学计算比较枯燥，为了避免造成部分读者没有耐心看完，先罗列下本节运算的步骤和逻辑，按照买卖房产的时间顺序做排列：
1.凑首付阶段计算
。
首付可以包括自有资金或者其他贷款。若是通过贷款获取，应考虑贷款的年利率，贷款时间和月供等。要考虑资金成本。
2.办理按揭贷款计算。
等额本息/等额本金，利率，贷款年数，月供等参数
3.买房缴纳费计算，
包括中介费，税费和物业费，维修基金，为租房准备的装修及购置家具等费用。
4.房产持有阶段计算，
如果出租，需要量化未来几年的月租。
5.房子卖出和利润计算
好了，开始计算。我们仍以上面的那套房子为例。
房子买入价是220万，首付款77万，中介费2%，税费1%，贷款6.5成，利率是基准利率9折，贷款年限30年。房子租金2000元，每年涨10%。计划持有5年卖出。
按照以上的计算步骤，做一一分析。
首付包括自有现金或者借别人的钱。借别人的钱又以抵押贷款是较为常见。
首付的77万是自有现金，如果是来自抵押，可以填入对应框内。
按揭贷贷款利率为4.9%*90%=4.41%，贷款年限是30年，贷款金额是6.5成，即143万，根据等额本息计算公式：
月还款=PMT(4.41%/12，360，1430000)，算得是-7169元（支出计为负）。
中介费和税费分别为2%，1%。其他开支包括物业费，简单装修和买家具等，都是需要在前期一次性支出的。
买入总价=房产买入价格+中介费+税费+其他开支
我们计划持有5年后卖出，期间房子出租，第一年房租是2000元，以后按照每年上涨10%。为了简化计算，我们取个5年来预计的平均值2400元。之前月供是-7169元，所以实际月支出就是-4769元。
房子售出价很好理解，按照上海历年涨幅，这套房五年内翻一倍还是比较容易的，售出价格为440万。
对于利润计算，需要涉及到如下参数：
1.本息投资回报率，假定为6%的年收益率。
2.本息支出在5年后的预期值
知道了本息投资回报率，我们可以根据公式FV和复利方法，计算出本息在持有期间的总的等效支出。
本息支出=首付款等开销的复利+银行月供的复利-月租复利
月供和月租的复利可以用公式FV计算获得,FV即future value，也就是
基于固定利率及等额分期付款方式,返回某项投资的未来值。
计算公式：
FV(rate,nper,pmt,pv,type)
我们可以算出本息支出预期值为1571105元。
excel里有很多财务计算公式，此处不做进一步解释，有兴趣的可以自行百度。
3.贷款余额
根据等额本息还贷计算表，可以算出5年后的贷款余额：1301771.6元。
4.卖房保本总价和保本率
保本的意思是：从房子中赚取的利润要与6%年化率的投资所获得的回报要相当
。
卖房保本总价分两部分：银行按揭贷款余额和本息支出在5年后的预期值。
所以简单的相加，就可以得到保本价是2804296元。
顺便也可以求出：
保本率=[（保本房价-买入总价）/买入总价]/持有年数=4.43%
5.实际利润和利润率
卖房价是440万，
实际利润=卖出价-买入总价-银行利息总额+月租总额
可以算出实际售房利润为1946069元。
而对应年房产升值率为18.33%，注意此处的升值率是单利计算，即
升值率=利润/（买入总价*持有年数）。
算得实利润是194.6万，房产年升值率为约17%。
为
了更直观对比，我们还做了下面两个图表。
数据一目了然了，如果投资年化率是6%，只要房子每年上涨4.43%，我们就可以保证不亏，而4.43%的涨幅国内任何城市都能轻松达到。另外买房的年收益远高于常规理财收益。
第三部分的回报率精算是没有考虑货币贬值的，这是因为你手上的钱不管是用于买房还是用于其他投资，都无法逃脱通货膨胀带来的货币贬值，所以没有必要考虑此因素。
我们该怎么做
如果你认真看上面的文章内容，就应该很清楚我们该怎么做了。在货币大水漫灌的背景下，任何人都无法逃脱财富被收割的命运。但我们可以通过优化投资去减缓，规避手上财富缩水。具体做法是：
1.手上的钱不要去做定期存款和理财。最稳妥的方法是去买房。
2.不要再全款买房了，全款买房的年收益率远低于贷款买房。
贷款越多，收益率越高。
3.买房之前，精算下你的资金成本，保本年化率和预期收益率。
数学计算是很枯燥的，如果不细细阅读，可能会无法摸透其中运算的逻辑。不过，没关系，
为了感谢大家耐心看完此文，acai毫无保留分享此文中的精算表格。建议每个人能好好计算下，点击文末”阅读原文“即可获取。
这份计算表格是我买房的时候一直在用的，也花了许多时间去优化页面，力求让大家上手更容易。下面的截图中，只要在黄框内输入数值就能自动算出收益率。
如果你在使用过程中遇到什么问题和意见，欢迎和我联系。
本篇完
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