我在6月底说上海楼市在7月见底。
对比7月、8月、9月的二手成交量，7月的确是底。
10月预计低于9月，是不是就代表重新找底？
10月行情看一手。
金九银十是开发商推盘时间，所以九月是二手房被一手房分流的开始时间。
二手房不存在金九银十。
那为什么一手成交量也低呢？
行情还在热火期的杭州，一手成交量也低。
如果你持币想买新房，一手成交量低你知道原因的。
所以人们问我专家说2018年上半年楼市见顶的论断是否合理，这个所谓专家采用的数据居然会是金九银十成交量大跌，分析的起点就错了。
还有广泛传播的任先生说2018年要大涨。
大涨论显然不是任先生说过的，他的水平不至于如此之渣。
任先生是少数我会跟进的公知，然而他也经常犯错。
例如广为流传的任先生讲话里有一段说北京存量房里很多房改房之类的低成本房子，租售比非常高。
我的理解，租售比当然是市场租金与市场成交价的对比，北京租售比显然是低的。
除了虹吸城市，租售比毫无疑问是价值衡量的尺度。
租售比的一个全球对标地是日本，房子不见涨，租售比很高，
最重要的原因是日本人口负增长。
所以人口负增长的城市，参照日本，租售比低于4%，现在就已经到顶了，何必等明年。
4%如何得来？中国10年期债券即时收益率3.668%。持有房子麻烦一点，取值4%大致是合理的。
（本文所述之租售比参照，没有精确计算，欢迎读者有更强大的数学分析给出更精确的参照。）
为什么不是参照日本平均租售比？
中国经济增长比日本高。
反言之，如果租售比高于4%，人口净流入，这种城市依然可以买入。
上海显然是虹吸城市，
购买年限更有参考意义
。瑞银对中国大陆地区之外的地区和国家做了多维度泡沫分析，其中一个指标就是The numbers of years a skilled service worker needs to work to be able to buy a 60
㎡
flat near the city center?
纽约13年，巴黎14年，伦敦16年，香港20年。
这个指标，我们可以本土化为74平米的上车次新房对于一个具有强收入能力的工人家庭要承担多少年？
上车房大概300万元，根据我对资深不顶级厨师家庭、资深不顶级美容师家庭、资深卡车司机家庭......的调查，扣除必要开支，年存15万元。
和香港一样，20年，属于高度泡沫区。这是我不建议高杠杆的原因，因为颠簸是可能的。
和以前一样，这篇依然不是看空的文章。
我们需要引入一个中国大陆与全球不一样的地方，中国的经济增长体现下的收入增长。
以毕业生月薪计算，07年毕业生的起步月薪大致是2017年毕业生起步月薪的50%。
假如这个收入增长水平保持住，则到了2027年，
购买年限变成了10年，上海优于纽约，
这是静态收入分析。
动态的收入分析，考虑8%的收入增长（少数不顶级的工人可以成为顶级工人，所以取高于经济增长的8%）。第一年15万，第二年16.2万，第三年17.496万。
上海的购买年限是13.5年
，和纽约差不多。可是到了13年后，
这套房子的租售比优于纽约。中国人多，虹吸不会停歇。
只要中国经济增长不输给美国，基本面的顶部不知道在哪里，资金面的顶被政府及时截断了。
反对所谓房地产绑架了经济的说法。
因为经济向上，市民对收入预期向上，而楼市的月供模式是最容易锁住现有资金和每个月收入的，上海楼市的价格必然远远高于纽约。又因为远远高于纽约，所以要求整体经济保持增长才能维持资产价格。
这是逻辑链本身的死循环。
所以避免楼市崩盘是一件非常复杂的经济治理，
全球都不例外，但愿中国能有自己的办法。
没有任何一个政府会告诉市民说，政府打算经济不增长了。而只要政府保持信心，市民就很容易想到10年后这些房子都很值钱。
长效机制本意就是房价的压力不要超过经济能够承受的上限。
人口流入、地区性虹吸而非全国性虹吸的城市，例如杭州、成都，其租售比必须一定比例高于上海。
租售比逼近之时，就是到顶之时。
当然这些城市也只是局部顶。
它们到了局部顶之后下跌等待上海领涨。
人们说那些年轻人也可以不留在上海，直接去杭州呀。
说得好像毕业生有得选择一样。
例如上海高校毕业生，大部分都是通过校园招聘各种争取OFFER，能留上海留上海，能去北京去北京。那些去杭州、成都的如果不是特殊企业或者企业为了抢人开更高的工资，多数是因为上海、北京没有合适的OFFER。
有些有钱的父母，孩子上海找不到好工作也不同意去外地。
有一部分人因为家乡有人际关系资源会回家乡，
然而人际资源并不可持续。
除此之外回家乡的，只考虑资产层面，后悔了没？
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匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，7年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。
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