文/子木团队
4月24日，保利在顺义马坡新盘“颐璟和煦”开盘，首开销售172套，去化率23%左右，这个成绩，和当初市场期望反差不小、
不久前，项目开放样板间时，有人说这是北京“卷王级神盘”，4万左右的洋房，品质不输隔壁价格更高的别墅，而且得房率非常夸张，综合达到105%-107%。
为什么会出现这样的情况？
今天这篇文章，我们针对项目的真实情况做个梳理，干货满满，希望大家能从文中有所收获。
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“颐璟和煦”项目位于顺义马坡板块北，紧邻潮白河，项目左侧是城市森林公园。
这一块老北京人都熟，潮白河别墅区，居住自然环境不错，但是这里距离北京主城较远，在北京传统别墅区里属于末流。
项目定位上，借了地块传统高端住区的势，主打中、高端改善低密度洋房，户型面积段从120㎡到170㎡，指导价4.2万/㎡。
去年12月，北京2023年最后一轮土拍，保利以19.9亿元，底价拿地，仅用了18天就公示了建筑方案，可以看出，保利对这里是早有准备。
不过底价拿地，也很能说明问题。
关于马坡，我们之前做过一次比较细致的梳理《
顺义的昔日王者，还有机会吗
》，感兴趣的朋友可以细读。
总体来说，马坡是一个比较纯粹的住区，板块内没有地铁，制约了区域产业发展，导致房价长期横盘。
尤其是项目所在的马坡北，相比板块南部，距离15号线顺义站的距离更远，基本上没有地铁通勤的条件。
这是非常大的硬伤。
在之前的文章中，我们也提到过：
马坡的价值需要一条地铁激活。
就目前来看，规划有，但都风声大雨点小。
比如，去年某试点方案中，露出过一次顺义地铁的规划，通密线顺义区域增加临河站、马坡站，结果现在也没了下文。
坊间比较靠谱的推测，是20号线（R4线）北连15号线顺义站，目前顺义站已经有预留多层设计，最终可能北延在马坡设站。
信息来源于互联网 具体情况以公示规划为准
但是对于项目本身而言，可能不算什么好消息。
一方面20号线拓展还在设想阶段，这意味着项目价值兑现时间很长。
另一方面，站点设置上，猜测倾向于在顺义区政府附近，而区政府在马坡板块的南侧，距离项目直线3.5公里左右
（百度测距）
。
万一日后真的按这个规划设置地铁站，颐璟和煦的业主估计更难受。
项目如今的主要竞对新盘，集中在马坡南，作为板块内可供地部分较多的区域，日后马坡大部分新盘，也集中在马坡南。
现在大家都没地铁，一个起跑线竞争，颐璟和煦可以靠高打造标准，获得一定优势。
但是到时候，人家摇身一变有了地铁概念，设身处地来想，你要是接盘者，面对一众次新小区，有地铁和没地铁的差距，你怎么选？
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不得不说，这个项目，保利确实拿出了诚意。
“和煦系”产品目前在保利内部比较新，由之前主打中高端改善的“和系”迭代而来，最近几个北京同系产品，比如和光煦境、朝央和煦，市场认可度都比较高。
“颐璟和煦”是保利第一次在顺义单独操盘项目。
自打去年保利拿了全国销冠后，对北京市场就展现出了不一样的重视，从过去的“朝阳一霸”开始积极外拓，像这种外拓区域内第一个项目，是要打口碑的，自然不会掉以轻心。
项目开放了三个户型的样板间，120㎡三居户型、143㎡四叶草四居，以及170㎡顶配户型，开盘第一时间去看了看，整体交付达到预期。
印象比较深的是143㎡户型。典型四叶草户型，南向双套房，客厅面宽有目测有6米左右，配合落地窗整体空间感很强。
143㎡样板间实拍
但是，除了143㎡户型，颐璟和煦其他几个户型，好像在马坡并不突出。
目前小户型，马坡可选择的新盘比较多，比如和锦华宸、中建宸庐，招商臻珑府，前面两家在马坡都开发了两期项目，产品相对更成熟。
大户型，作为潮白河别墅区的马坡，本来就不算稀缺，周围二手别墅先不提，新盘里中建宸庐主打高端叠拼，也有大面积段的洋房。
有大户型需求的客户，可能主要会考虑社区打造更高端，产品更纯粹的宸庐。从这一点上看，项目120㎡户型和170㎡顶配户型其实是比较尴尬的。
目前在不少人眼中，“颐璟和煦”最大的亮点是超高得房率，据说最高甚至干到了近112%。
但是这一点，在当前市场下算不上明显优势。
自打北京面积计算政策调整后，各大开发商后续产品基本上都在偷面积，搏得房率。
比如华润，之前顺义项目璞瑅润府，通过防火挑檐偷了不少面积，中环悦府赠送率，据说甚至达到了15%，中海的像丰和叁號院，永定玖里也都有这方面的尝试。
不少中介都把100%得房率写在了个人宣传里，这事儿每日财经还做过报道。
现在100%以上的得房率已经不算新鲜了，未来更可能会成为开发商竞争的标配。
目前保利在北京开发商里，偷面积这块，算是做得很坚决，但随着趋势改变，未来还项目能不能算拔尖，真不好说。
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对于板块和配套的问题，项目操盘手心知肚明，再加上当下北京楼市环境一般，这个区域的购房者偏刚需，对价格很敏感，择盘要求非常高。
所以项目开盘定价，比指导价低了10%，差不多3.8万/㎡左右，据小道消息，最低3.6万也可以谈……
按照明面价格看，项目竞争力其实不算强。
马坡北区价值上比南区稍差，除了上文中提到的地铁站点猜测，马坡一些实打实的配套、规划都集中在南区。
