周二市场说｜年中供地，北上深也要努力冲目标

丁祖昱评楼市 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-27 07:26

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要闻速看

6月26日，洛阳市召开通报会明确要求，各开发企业目前在售项目以今年5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。
点评：只看价格

6月20日，央行北京营管部公布了5月北京货币信贷运行情况。5月末，北京市金融机构本外币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人住房贷款等）余额15559.3亿元，同比增长21.6%，增速降至2016年9月水平。
点评：整体回稳
近日，佛山禅城TD2017(CC)XG0005号地块新增规则：如多个竞买申请人其公司控股股东均一致，则视为同一控制主体，只能选择其中一间公司报名参加竞买，不得同时参与地块竞买。
点评：杜绝“马甲”
6月26日，恒大管理层表示，预计本月份销售额约380亿元人民币，上半年销售额可达约2210亿元，上半年按年成长约56%。该集团表示有信心超额完成全年4500亿元的销售目标。
点评：任务过半

近乎不约而同地，近日北上深相继发布了土地公告：21日，上海192亿底价挂牌8宗地（后撤回两块）；23日，北京84.3亿底价挂牌3宗地块；而今天，则是深圳湾三宗地块挂牌期的最后一天。但正如我在六月中旬的文章中所说“没地的还是没地”，与热点城市动辄十几块、几十块土地出让相比，北上深的本轮土地供应还是少了一些。

黄奇帆也说过，北上深最应该增加土地供应的一类城市，但在全国的指标分配中，往往却是对大城市有意控紧一些，流入人口多土地却拿得少，加剧了土地资源配置在城市间的不平衡。

现在北上深上半年土地供应计划完成情况不仅是不理想，而是差了一大截。典型如北京今年经营性土地成交242公顷，但近五年计划年均供应宅地1200公顷，所以才需要上半年年末来补仓推地。

在市场背景相近的同时，近期出让的这些地块也有一些共通特点：

距离不近，大多数为偏远郊区地块。如上海新推地块在青浦、宝山、嘉定、松江，北京新推地块也都在昌平和大兴。
底价不低，最终溢价不会太高。一方面是单价不低，如北京黄村地块起始楼面价即达到2.7万元/平方米，相比去年同板块成交的地块楼板价仅低了6000元。另一方面是总价不低，起始总价大都在10亿元以上。
条件不少，后期开发销售掣肘不少。如北京土拍“双限价+竞自持”，上海增加中小套型比例，深圳两宗地强制规定自持比例等。
限制很多，想参与拍地得先够资格。譬如上海要求对企业购地资格进行打分，资格不够的不能购房。

虽然上半年末“赶”了这几块地出来，但北上深的土地荒并没有得到缓解，深圳今年土地整备任务1200公顷，比去年多了100公顷，但细化到房地产相关的经营性用地，还是只有360公顷，仍不足以缓解市场的供求困境。

上海也在控制供地总量，在城市建设用地不增加的前提下，2017年供地总量应该不会超过去年，维持在600-700公顷的规模；相比之下，还是北京供地压力更大一些，大家也都在等着看“6000公顷、150万套”计划的第一年到底能够完成多少吧。

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