本次成交的051号地，就是2021年中欣拿下，但刚退地的住宅部分。
这次，还
是中欣底价摘得，
楼面价比3年前高了576元/㎡。
停摆3年后，前脚退地后脚买回，
这是
什么蜜汁操作？
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把时间拉回到2021年6月，彼时，本土房企中欣集团斥巨资21.2亿，斩获高铁新城049号商住用地，
楼面价3280元/平。
2022年10月，该地块一期A组团以“中欣楚天澜庭”为推广名，公示批前规划，包括13栋高层住宅、1栋商业公寓、1所幼儿园。
但3年多时间过去，同期拿地的建发玖洲和玺/观澜、轨道万科悦府都已交房，
中欣项目却始终没有开工。
直到今年8月，
官方首次透露：
中欣楚天澜庭项目因开发商资金问题，正在办理土地收回手续，计划收回后再重新挂牌出让。
事实上，房企退地重拍的案例并不少见。
但同一家房企，买回自己退的土地，在长沙应该还是第一次。
好房汇注意到：中欣本次拿回的地块，
没有
了原商业部分，只包含纯住宅。
中欣退地中欣买？乍看很离谱，但一看是
“曲线商改住”
，好像就能理解了。
（高铁南周边项目位置示意图）
与3年前相比，
今天
中欣重拍的地块，
用地面积少了9.7万方，总价少了近8亿
，土地用途从商住改为纯住宅，
楼
面价为3856元/㎡，涨了576元/㎡。
好房汇注意到：
楼面价虽然涨了，但仍是3年前的“价格”
。
这个价格，不仅比会展板块的恒伟雅郦映(4350)、会展壹中心（3800）都低，还远低于周边的建发玖洲观澜（6991）、建发玖洲和玺（4502）。并且，由于纯住宅/无配建要求，
未来入市后仍有成本优势。
退地后再拿地，中欣如此操作的原因主要是：
1、房企资金紧张，无奈壮士断腕
中欣原地块分为5个组团，其中有3个商业用地，体量最大F-10地块在南站西广场，
须建设1栋200米的超高层地标。
另外2块J-06、J-07在住宅用地的北面，原规划为
商务公寓楼
。
建地标写字楼，意味着前期
巨大的资金投入
，
漫长的回本周期
。而由于近年行情下滑，大牌央国企都面临着资金紧张，何况中欣这样的本土民企，最终无奈壮士割腕。
2、周边商办趋于饱和，公寓价格跳水
3年前，中欣拿地时，限购时代长沙公寓一片红火，卖得比住宅还贵。
但时至今日，长沙
公寓价格大幅跳水，
写字楼空置率高涨，
商办产品的
竞争压力巨大。
在这样的背景下，中欣如果强行开发商办，大概率就是又建造一堆的
“负资产”
，无效增加商办库存。
所以，对中欣而言，只有两种自救办法。
但这3年多付出的人力财力成本，天量银行利息，前期所有投入全打水漂。
可能该地块的“商改住”比较复杂，也可能商业部分有更宏伟的蓝图（不做延展），最终政企双方，走出了一条退地重拍，退商留住的新办法。
对开发商而言：虽然可能也要付出代价，
但比直接“商改住”省去大量时间，没有历史遗留问题。
对地方ZF来说：
既解决了企业困难维护了营商环境，又保留了商业蓝图、增加了土地收入，推动板块发展。
总之，这将是一个双赢的结果。
（中欣楚天观澜原设计图，仅供参考）
虽然住宅远比商办好卖，但面对长沙楼市的爆卷，未来中欣楚天澜庭，也将面临着不少挑战。
这也是项目最大的不利因素，有较大的噪音影响。参考当前能建天誉府、嘉信洋湖锦玉、邦泰等盘做法，大概率也要
做全封窗的刚需产品
，但会额外增加成本。
二是竞争激烈，周边楼盘价格挤压。
项目如明年入市，
周边
将有已大幅降价的中交凤鸣东方、华实长沙领峯的竞争。对岸会展板块，有地铁有学校的恒伟会展壹中心、恒伟雅郦映也不过8000-10000元/㎡。中欣如何确定品质，定价，将成为关键。
目前，高铁会展不缺房子，但缺好房子，特别是带书包的好房子。
过去两年，除建发观澜/和玺因为双书包+新中式品质加持，而流速最快外，很多项目销售其实都面临着困境。
聚焦到中欣楚天澜庭，要想突出重围，
一看能否解决书包问题，二看项目直面浏河、有不错景观资源的项目东地块，产品力如何打造
。
（此前中欣主要在售
楚天御府观澜项目，江景不错，但大平层销售一直不温不火）
退地又拿地，苦练3年后，
在高铁南，
中欣
这家本土老牌房企
能否实现逆袭？让我们拭目以待。
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编辑/
校审：
马斯峤
终审：
刘佰忠
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