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以下为正文：
有一个爱跳舞的小女孩，她的舞蹈课输给了按揭款
作者:朱智勇，转自公号：一个人的地产馆
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罗西西给我讲了一件她朋友的熟人的真实故事。
有一个几岁的小女孩，很爱跳舞，但是只上了半个月舞蹈课，她父母就给她停了。
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她的父母是一对80后夫妻，毕业后都留在大学做老师，收入稳定但工资都不算高，除了工资以外也没有其它收入，他们有两个孩子。
这对年轻人的父母，积蓄和收入条件都比较差，没办法在经济上给他们提供什么支持。
这对小夫妻，最近买了两套小户型来投资。
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因为他们收入不高，还要养两个孩子，积蓄有限，于是，就借了些钱来付首付，但加上两套房子每个月的按揭款以后（公积金可能拿去付了自住房），他们的支出压力变得更大，在这样的条件下，他们还需要存钱还借款，还想要存钱装修这两套房子——因为只有装修以后才能租出去，才能多少缓解一点月供的压力。
但他们不知道什么时候才能存够装修款，虽然两套小户型的装修，听起来并不是什么大数字。
按照我的了解，即使是一些冷门专业、自己也不善于钻营的大学老师，养两个孩子，日子应该也过得去，因为他们收入稳定、福利保障到位，日常必须的消费支出也比较低，孩子上一般的舞蹈课，至少不会掏不出课时费。
但如果想要买房子来投资，情况就不一样了。所以，小女孩的舞蹈课时费，最终被当作不必要的支出砍掉了。
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这个城市里，有钱人多，殷实户更多，但我们同时需要承认的是，还有很多家庭，月收入就在万把块钱甚至更低，并且就象这对小夫妻一样，父母想要支持点能力也有限、甚至根本就有心无力。
这种家庭究竟在重庆占多大比例，没有任何一个研究机构可以给出一个精确的数字，但根据我个人的生活经验观察和分析，只怕超过半数。原因很简单，随时拿得出百把万现金的50后60后只怕不超过20%，家庭月收入有个三五万的80后90后也应该不超过30%，并且很多时候，这老的20%和小的30%，往往是一家人。所以，要是你给我说，重庆半数以上家庭，今天奔完小康冲中产了，打死我都不信，都是发展中国家的人民，我们不要装外宾。
如果家庭月收入合计万多块钱，还需要付自住房的按揭、需要养车、需要养孩子，按照今天的房价和物价水平，已经
可以说是不太宽松了。如果还要去投资房子，很可能瞬间就陷入拮据，甚至是很长一段时间的入不敷出。
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但在每一次房价上涨的最后一个波段，我们都可以看到这种家庭纷纷进场，就像最前面说的80后小夫妻一样。
在市场低迷房价下行的时候，他们不敢买，房价刚刚开始上涨的时候，他们也不敢买。原因其实很简单，因为他们积蓄和收入都很有限，所以很珍惜，生怕这点钱打了水漂。
但是在房价上涨到一定程度后，他们慌了，因为看到那些原本经济条件就比自己好的人，在这一波房价上涨里赚到了钱，他们害怕自己再不进场，会被这些原本就在财富上领先自己的人越甩越远。所以他们宁愿借钱，宁愿停掉孩子的舞蹈课，宁愿省吃俭用很多年来存装修款，也要挤上这班车。
在投资房子这个问题上，收入低很多时候不是一种障碍，而是一种动力，因为大多数拮据的人都想不再拮据。
这或许就是为什么每一波行情，几乎都是散户接最后一棒，楼市股市，莫不如此。
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有人会反驳我说，过去十多年经验证明，对于小老百姓，只有投资房子最靠谱，所以今天为房子啃的每一块咸菜，都会是值得的。
然而我却很怀疑小女孩的父母，以狠心停掉孩子的舞蹈课为代价，最终能换回些什么。
我说几个数据吧。
大概是08还是09年，龙湖源著第一次开盘，洋房价格套内面积价格1万4，今天天元道九里晴川的洋房，套内面积价格1万6，后者和前者相比，接近十年的时间，涨了多少？
大概是2011年，约克郡的高层，套内面积价格11000多，今天江山樾的高层，估计开盘套内面积均价不会超过1万3，又涨了多少？
源著的洋房比九里晴川的洋房强很多吗？约克郡的高层比江山樾的高层强很多吗？并不。至少后者的业主，在面对前者的时候，不会觉得生活品质差了多少，更不会产生什么自卑感。
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5年甚至是接近十年时间，才这一点涨幅，很有搞头吗？
我再说个更远的，2000年如果你在皇冠东和或是天骄俊园买套建面100多平米的大三房，大概需要接近30万，装修家具电器花接近20万（10多年前够），加上税费和按揭支出，你累计在这套房子上大概总共需要花差不多80万，这套房子现在能卖多少钱？实际成交价就在130——140万之间，增值不到一倍，但背后花费的时间，是接近20年，当然你得了个白住。说起来房价整体水平从两千涨到八九千，翻了四五倍，真正每年能落到你手上的，能有几个点？
皇冠东和天骄俊园算是维护得比较好、保值率比较高的小区了，换个渣点的小区，这个增值幅度恐怕都达不到。并且这还是在过去十多年，房地产高速发展、政府大规模放水的前提下，取得的一点成绩。在房子变得不稀缺以后、在政府逐渐调慢放水速度以后，未来十多年能不能有这个增值幅度，都还不好讲。
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当然，其它一些城市，增值幅度比重庆高，但那是城市差异的问题，在这篇推送里不讨论。
那为什么我们听到那么多在重庆买房翻倍、炒房发财的故事？这的确有，如果买在一波行情的最低点、卖在最高点，两三年翻倍是完全可能的，如果考虑到首付只需要三成，两年时间，投100万差不多可以赚两百万，这是事实。
但问题是，绝大多数人没有这个胆子、这个见识、这个运气，你让王石吴亚军来炒房，都不可能次次买到最低点卖在最高点，但这种小概率事件，却是最容易传播的，最能让人激动和兴奋的。
一个年收入15万的家庭，看到或者仅仅是听说有人投了50万，两年赚100万，它很难拒绝这样的诱惑，他很难冷静下来想，这件事发生的概率有多大、发生在自己身上的概率又有多大，他想的只是50万老子凑点借点也能挤得出来，他眼睛里只有那100万，别人只用了50万和两年时间、躺在家里赚回来的100万，靠自己存可能10年都存不够的100万，可以让自己吃得更好穿得更好、把福克斯换成宝马、成为别人眼里混得更好的人……的100万。
这或许就是那对80后小夫妻身上发生的故事，这也是过去半年，这个城市无数人身上发生的故事，因为房款不得不离开舞蹈教室的小女孩，绝不止一个。
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莫泊桑说：我们所爱的，常常不是某个男人，而是爱情本身，那天晚上，月光才是你真正的情人，我怀疑张宇也看过这段话，并因此写了一首歌，名叫《月亮惹的祸》。
这段话似乎也可以套用到投资房子身上，我们所爱的，常常不是某套房子，而是财富本身，那个时候，欲望才你是真正的情人。
少有人爱情经历完美，但不影响关于它的传说四处霸屏，少有人投资房子发了大财，但不影响它的故事深入人心。有时我们去爱，只是因为关于爱情的传说太美、某一晚的环境太美，有时我们去投资，只是因为发财的故事讲得太美。
但陪女人过一辈子的，是某个男人而不是月光，真正决定你能否赚钱的，是某套房子的价值而不是欲望。所以，剥离掉月光去看一个人，剥离掉欲望去看一套房子，我们看到的，也许才更接近真实。
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讲了过去十年的房价数字，我们再聊聊未来。
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首先我认为，从长远看，房子价格还会涨，尤其是好房子，原因有几点：
第一，房子已经不稀缺了，但是好房子还是稀缺的、因为人对享受的追逐是无止境的。
第二，政府放水的脚步也许没有以前快，但货币总量还是在增长的，普通人缺乏投资渠道的现状，在比较长的一段时间内，恐怕都难以得到改观，房子始终会是城市人重要的资产配置。
第三，房地产行业的集中度越来越高，未来三五年内，全国排名前十的地产公司，销售额很可能占到全国市场的60%，也就是说如果全国一年卖十万亿，有可能十家公司会卖到六万亿，这种高集中度在未来十年，也许会成为带动房价上涨的新动力。
所以我一直认为，无论是现在没房子的人，还是有房子想要改善的人，只要是自己住，都可以买，长远来看，应该不会吃亏。
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但是关于投资，我个人的意见是，眼下并不是一个好的时间点，尤其是普通的工薪家庭。
原因有几个。
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第一，从大周期的角度看，房地产的游戏规则正在变。
在我的判断里，所谓房地产的长效机制，政府期望达到的目标是：
首先，把现在天量的房屋存量，尽可能锁定在散户手上，不让它来冲击一手房市场、进而冲击到土地市场，所以二手房未来面临的交易政策有可能越来越苛刻、获得银行按揭支持越来越难。
其次，多提供出租房，并为出租房提供基本的权益保障，比如子女读书等等，让更多的人能够进城，进城工作、进城消费，为城市带来足够的劳动力和消费力，有了这两个东西城市才有活力。
最后，商品房市场让买卖双方自己玩，但商品房在逐渐被剥离就学等特权后，投资价格会被大打折扣，如果银行再不大量放水，让你放开玩，你也玩不到天上去。
但好的商品房始终有人买，就像POLO只卖几万块一辆、但销量并不比宝马5系高一样。所以每年，政府依然可以卖出一些地，房产税很可能是迟早会普征的（同时有可能宣布土地使用权到期后自动延续），再加上政府主导的出租房收益和资产价值，三块的综合，最终的收入和过去只卖地相比很可能更多，并且更稳定，更有可持续性。
所以我们看到，广州、北京、上海、南京、成都都在讲租售同权，并且上海国有企业用4000多块的楼面价、拿地建租赁房，成都宣布成立几家国有公司开发租赁房，广州最先提租售同权的时候，我说这只是一个开始
（见《
租售同权，会不会让楼市变天？
》）
，至少从目前来看，我好像没判断错。
这一个大套路，目前还在摸索和试验的阶段，但风向转变的瞬间，通常来说，都不是理想的投资时机。
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第二，从短周期的角度看，这一波行情差不多已经快到顶点。
有的东西，要反过来看。我举个例，2015年初，房地产市场库存量很高、地价也很低，传统来说，这完全不是一个投资的时机，因为供大于求、面粉也便宜，但在中国房地产市场，政策效应大过供求关系，所以，库存量最大的时候，有时也许正是投资的最好时机。
今天的地价很高、库存量也很小，从市场经济学的角度看，这应该是投资的最好时机了、房价正在起飞的前夜，但结果很可能未必。
如果是踮着脚投资，过四五年拮据日子是很可能的，但如果两三年不涨甚至小跌，你四五年咸菜很可能就白啃了，年轻的时候，有几个四五年？
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在我个人看来，中国几千年文明最伟大的成果，不是诸子百家那堆理论，也不是四大发明，而是一张太极图。
它告诉我们这个世界有两面，一面是黑，一面是白，白到极致的时候，黑开始孕育生长，反之亦然；黑和白粗看是泾渭分明的，但事实上却无法分割，不然你给我说黑白相交那条线，究竟是黑还是白？它告诉我们这个世界的两面相克相生，告诉我们事物之间的关系既清晰又混沌，它似乎在说一切有规律可循，又似乎在说万事万物无法准确定性。
个人、企业、民族、国家、政党、文明、……几乎所有个体的运转规律和命运，都可以用这张图来做印证，所以我认为它是我们最伟大的文明成果，没有之一。
房地产市场的运转规律和命运，很可能也在这张图里。
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