来源：南京城记（ID：cecquan），作者：阳光
— part 1 —
2017年初到现在，尽管在很多媒体报道及统计数据里，南京房价情绪稳定——但事实上，南京学区房已经狠狠涨过一波。
过去无非是是否要买的意愿问题，如今可能是买不买得起的门槛问题。
有些专家表示人民群众家门口的也是好学校，没必要去上名校。然而，他自己的孩子通过人脉关系去上了“公开场合说的没有必要”的所谓名校。
其实，要么花钱（买学区房），要么权力（择校），要么小孩天赋，基本就这局面。
学区房好歹是透明公开的市场行为，你情我愿，真金白银。
租售同权，有学同上？其实正确的理解是：保证有学上，但不保证上好学校。
而今年最大的一剂加料浓鸡汤，慰藉苍生：最好的学区房，是你家里的书房。众生似乎顿悟，鼓掌叫好。但以经济逻辑来话说，以南京为例，带有书房的套房好歹是4房吧，面积140紧凑4房，限价3.5万，总价也在500万——关键买不到，还得摇一摇。
这比南京一线学区房还贵！
关于学区房，有人认同，也有人不认同，有人觉得花这么多钱不值，也有人认为哪怕受益很小也值，所以，学区房恰恰是“实力+观念”认同者的集合，硝烟弥漫，房价上涨，这就是客观上学区房买卖博弈的结果。
— part 2 —
政策诞生了学区房
“房子是住的，不是炒的”，但学区房往往是买来用的，不是买来炒的——尽管，保值能力也很好，2年前南京还在为5万/平的学区房惊讶时，现在小户型甚至已过8/9万，甚至10万。
Why ？
教育取消了统一考试，以后再也不会重新统一考试。只能就是“就近原则”，“就近原则”决定了学区房相当于购买房票，本质是房产与教育资源的绑定关系，因此，孩子与好学校之间仅仅隔着一套学区房。
买什么房，就上什么公办校，中国如此，美国也如此。
这在体制上决定了学区房的诞生，学区房=房子+学票。
举个例子：同片区，白云园小学的白云园多层，成交4.24万/平，芳草园小学的蓝天园成交6.86万/平，价差=2.62万/平——这就是纯粹的学票价值。
学校的排名
只要有学校的地方，就有排名，只不过在不同地方与不同时期，评判标准不一样，在南京，小学排名是以南外的录取人数作为定价神器。
当然，你可以认同，也可以不认同，但这就是多数家长的“标准”，如果不是南外，也有其他指标。但“排名”一定有，官方没有，那民间也有。
那么，有一种极端的办法，就是破除排名。所有媒体、所有官方、所有学校，都不允许排名，但这种属于典型的“掩耳盗铃”，事实可行吗？
不可能。
有孩子的家庭，绝不会两眼一抹黑的任意选择学校。有人可以随随便便，但更多父母不会随随便便。
学区房的存在逻辑
体制决定了学区房的诞生，“排名”决定了学校的价值。两个因素的综合，这就是学区房的存在及序列逻辑。
学区房的风险
无论媒体如何暗示学区房的巨大风险，还是专家提示谨慎，学区房依然涨。
这是硬通货，如果不买学区房，如何上好学校？针对大众，在现阶段没有可替代的方案，所以，尽管存在政策风险，但别无选择。
“多校划片+摇号”曾经是达摩克里斯之剑，它斩断的是房子与教育的确定性关系，试图从本质上断了学区房的后路，釜底抽薪之招。但这带来的弊端就是：上学靠掷骰子？
从策略上分析，也很难击破学区房，只能造成学区房的内部分化。
— part 3 —
小学排名，也只能取大致的、多人认可的方式，比如南外录取人数。
传统的南外录取大户TOP9：拉力琅，芳银金，南北游。
南京小学的教育均衡，就看南外录取的均衡性了。有人哀叹，南外的春风不度玉门关，其实指的就是南外的录取始终都以鼓楼为主，占据68%比例，这就意味着全市其他所有区的综合还不到鼓楼一半。
2016 TOP9 入学人数：
这就是南京名小的供给侧：3712个名额，实际上还得打折（择校的因素）。
事实上，特别是名小，集中在鼓楼区，给整个南京的家长都带来了压力。这是鼓楼的骄傲，也是其他区家庭的悲哀。
— part 4 —
南京的人口，这么多年每年增长2万左右，2016年雄起了一把，人口净流入是3.41万，创下最近4年的新高。
与常住人口指标相比，更重要的是户籍人口，落户数比较稳定且近年有加强的趋势，2016年户籍人口增加了9.39万。一般而言，落户数比净流入人口更具说服力。
出生人口是一种“刚性”存在，下图为官方数据统计，但未做9月/10月的入学区分，大致类似，不影响判断。要以动态和发展的眼光看看待静态问题。
2013年是南京禁止择校的首年，择校生大幅降低，除了硬关系，只有买学区房一条华山道。2007年宝宝是51420人，对应2013年拉力琅芳房价3万多；2017年，拉力琅芳房价翻倍，2011年出生人数58300，与2007年基本同档。
2013~2017，学区房房价上涨：
（1）需求侧基数同档，但学区房的概念、通道稀缺及意识在最近几年加强；
（2）货币因素。货币超发带来整体房价上扬，水涨船高。
之前，“基数同档”的前提下，学区房涨了一倍，自2012年始，南京出生人口迅速到6万多7万多乃至2016年创历史新高至102521人，未来竞争人数。
这根本不是人口的微幅增长，而是质变增长。
如此看来，未来才真正令人不安。
城市化依然在持续，大量外地精英人群涌入南京，80后子女逐渐步入了义务教育阶段，他们的教育需求会释放。从人口结构上观察，江苏省统计局公布的“2015年江苏省人口抽样调查主要数据公报”显示，江苏5年里增加了107万人，南京新增人口数量就占到了全省1/5。
同2010年第六次全国人口普查相比，南京每10万人中具有大学文化及以上程度的由26119人上升为35358人。35358/10万人，这个比例全国领先，可以理解为，南京的高素质、重视教育的人口在增加。
所以，三种担心：
（1）未来的幼儿园、小学和初中够不够？
（2）更关键的是，优质的学校资源够不够？能不能分？优质学校的供给如何？
（3）优质的师资，名校长够不够？
— part 5 —
优质名小的供给侧一直处于“TOP9”垄断局面。供给侧变化不大，需求侧翻倍。学区房本身并不奇怪，其存在，恰恰反映了经济规律：供需关系。
如果学区政策不发生震天动地的变化，学区房未来走势如何？
（1）供给侧：优质名小，2016年招生3712人；
（2）需求侧：基数大幅增长，2016年新生人口102521人；
（3）择校通道继续收紧，学区房的概念、稀缺与意识进一步加强。
答案，不言而喻。
当然，传统学区房也飘来三朵乌云：
（1）南外的录取规则改变，从之前的“优录+考试”切换到考试，虽然TOP还有优势，但，切记，考试考试，考试为先。学校平台的意义有所削减，特别是针对那些重视素质教育和愉快教育的名小，在应试的时代，优势减少。而普通学校的家长，通过高强度和有效率的优质课外培训，有可能会获得一些机会；
（2）新城区名校分校对传统名小进行进一步“稀释”，扩大供给侧；
（3）落到实处的多校划片与摇号，不会整体击垮学区房，但会让孤零零的那种名校被削弱，强化了区域好学校的聚集，这一点，鼓楼、建邺的影响不大。
为人父母，当孩子5、6岁了，马上就要上学，现实问题就是学区房，即便不升值，那也是教育意义的消费品，可以考虑，也可以不考虑，似乎没有普遍意义的替代方案，题目无解。
但忽略的后果是，当你放弃时，你根本不知道其他同龄孩子家庭的选择。所以，在供需关系的学区房战场上，这是一场心理恐慌——似乎也无解。
破解之道：在于迅速扩大优质学校的供给，办好名校分校。不仅仅鼓楼一枝独秀，包括新城区，江北新区、江心洲、河西南、鼓楼滨江、南部新城、燕子矶、仙林湖、板桥、麒麟、青龙山国际生态城等众多板块，兴建和即将新建大批学校，这些板块的未来不仅仅取决于规划的意志，还取决于家庭的意愿，很大程度在于学校。
孩子在哪里，家庭就在哪里。
南京小面积的学区房，如力小、拉小、琅小甚至突破了8/9万，有的破10万/平。单价放在全国而言，也是令人吃惊的，这说明了南京重视教育的家庭之众，自古皆如此。另外，也说明了教育的严重不平衡，特别是名小格局，南外录取人数始终被鼓楼垄断，这说明了鼓楼的优秀，也说明了导向的单一性，不利于整体的发展。
从文章之前的分析结论，即便多校划片和摇号入学也无法击败学区房，甚至会抬高整个片区，这点从北京学区房划片的结果就能看出来。而租售同权，也只是保障基础，并不保证优质学校。千万别误解。而这在学区房大涨的2017年，入学不过区区5.8万儿童。
而更加严峻的未来，2022年10万儿童。南京，准备好了吗？你，准备好了吗？
