上半年营收同比增长72.5%，“轻装上阵”的大悦城地产开启“加速度”

8月21日，大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”）发布截至2017年6月30日止六个月的中期业绩公告。

报告显示，2017年上半年，该集团营业收入总额约为人民币48.14亿元，较上年同期增长72.5%，其中，投资物业及相关物业管理服务租金收入约为17.31亿元，较上年同期增长12.3%；销售待售物业收入约为25.06亿元，较上年同期增长276.0%。

砥砺前行10年的大悦城地产，从去年开始“轻”装上阵，加速发展。2017年上半年，大悦城地产再传捷报，营收、利润双增长。在商业地产进入到纵横捭阖的时代，荷尔蒙膨胀的大悦城地产未来将会有哪些创新和改革，商业地产观察近距离了解。

大悦城租金收入同比增长10.7%

大悦城地产总经理周鹏曾说，从商业地产某种程度上来说，是一个有你没我的环境。在2017年5月23日接任总经理一职后，中年的周鹏时刻保持着活力。

2017年中期业绩报告显示，截至2017年6月30日，大悦城地产营业收入总额约为人民币48.14亿元，较上年同期增长72.5%。本公司所有者应占溢利约为人民币6.54亿元，较上年同期增长64.2%。

投资物业及相关物业管理服务租金收入约为17.31亿元，较上年同期增长12.3%，其中大悦城租金收入录得人民币11.62亿元，较2016年同期增长10.7%。主要为朝阳大悦城、成都大悦城、上海静安大悦城等运营情况持续良好，经营业绩较上年同期获得较大提升。

各项目的表现来看，“老大哥”西单大悦城以3.30亿的租金收入位居全国项目之首，平均租金为1121元/月/平方米，出租率为96%；朝阳大悦城以2.93亿的租金收入紧随其后，平均租金为424元/月/平方米，出租率为92%；此外，成都大悦城通过优化品牌组合，拓展客群来源，业绩大幅增长，销售额同比提升61.6%，租金收入同比提升30.8%；上海静安大悦城、烟台大悦城的销售额与租金收入均实现两位数增长。

冯仑曾提出了“后开发时代”理论，后开发时代的首要竞争力就是运营能力，开发环节依然重要，但运营管理与物业管理等价值链后端才是价值成长的关键。作为大悦城地产的首个商业项目，正在经历“十年之痒”的西单大悦城取得如此傲人的业绩，与项目优秀的运营能力分不开。

据了解，在2017年西单大悦城开业十年之际，项目进行了多处改造，重点的改造区域涉及西单大悦城及附属的酒店公寓多个区域，开拓商业租赁面积，增加店铺数量，引入多家市场亮点品牌，计划在2017年下半年整体面世。

商业地产观察从西单大悦城方面获悉，8月23日，西单大悦城首个主题街区“样街”即将开业，“旧瓶装新酒”，十年的西单大悦城种种创新变革值得期待。

轻重并举，加速发展

在今年3月的2016年业绩发布会上，执行董事曹荣根曾表示，2017年，大悦城地产将采取轻重并举的方式，在一线及二线城市核心地段，以合作的形式进行重资产投资；在存量市场方面，以并购基金形式进行低成本的收购兼并。

6月12日，大悦城地产与华远地产宣布战略合作，共同开发位于石景山地区的京西大悦城项目。这一项目的落地让大悦城地产也朝“5年20座”的承诺再进一步。

当然，大悦城地产“轻”装上阵的决心不止于此。

8月17日，大悦城地产发布公告称，公司与包括新加坡政府投资公司（GIC）在内的多家知名投资机构共同成立境内、外基金，投资金额约为114亿元。境外基金及境内基金将单独或共同寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，从而升级改造为大悦城地产自有旗舰品牌“大悦城”商业项目或商业综合体项目。

随着上述基金业务的逐步展开及落实，大悦城地产表示，通过成立基金引进投资者与集团的战略发展相一致。依靠投资者的物业投资经验，基金将通过一定管理经验及整合战略资源，提升“大悦城”品牌的质量，提高集团资源的有效性。此外成立基金将使得集团能够实施其“大资管战略”，同时与知名投资者的合作能够使得集团的资源效益更大。

大悦城地产逐渐转型轻资产，目的则是帮助自身“减重”，为大悦城地产的扩张减轻包袱。大悦城地产董事长周政此前表示，大悦城地产正在由开发运营商转型资产管理运营商，坚持“轻重并举、两条腿走路”。在未来推出的大悦城项目中，输出管理的“轻资产比重会有所提升”。

受到市场认可的大悦城地产开始快跑。

大悦城地产的变革与创新

在业绩报告中，大悦城地产全面分析了商业地产现实情况及消费需求的转变。大悦城地产表示，2017年下半年，在去杠杆防风险的大背景下，货币流动性偏紧，信贷紧缩，基建和房地产投资预计将受到影响，国内经济面临的放缓压力加大，整体预计将会呈现稳中趋缓的发展态势。从三大需求看，消费保持稳定增长仍是国内经济主要拉动力，消费升级的主题始终贯穿于商业地产市场。随着中产阶级群体的扩大以及消费者收入水平的提高，国内消费需求已经从衣食住行等生存型消费向精神层面的享受型消费推进。

为此，大悦城地产认为，未来商业发展将趋于科技化、便利化、人性化、体验化。对于商业地产运营商来说，如何打造出独具特色的产品，同时取得消费者的情感共鸣也变得更为重要，变革与创新将是引领商业地产“保鲜”的核心理念。

在业内人士看来，随着新中产的崛起、消费升级以及房地产行业的变革，中国房地产进入“后开发时代”已成为行业共识。房企间的竞争已从规模、成本、速度转移到聚焦客户、运营能力等品牌塑造等实力上。

一直以来，大悦城地产一直注重对存量资产的改造能力，其一系列主题空间的打造一直为业内称赞。从天津大悦城的“骑鹅公社”，到北京朝阳大悦城的“悦界”，再到上海大悦城“摩坊166”，以及今年5月开业的北京朝阳大悦城“拾间”和即将开业的北京西单大悦城“样街”，大悦城地产一直在不断盘活现有资产，为项目注入新鲜活力。

正如周政所说的，“未来房地产会进入存量运营时代，我们如果短视，搞个1000亿、2000亿的销售规模，卖完了，团队一两万人干什么？现在很多人见到存量是害怕的，我们很自如。”

8月18日，中粮集团地产板块北京区域品牌战略发布会上，周鹏表示，“商业地产作为重度消费的产品，彻彻底底进入到了品牌的时代，今天这个品牌时代一个是大而强的品牌，另外还有一种美而强的品牌，有些企业追求规模，而我们追求品牌。”

品牌时代，就是“强强联手+品牌”，开发商整体合作项目，资源分享，打通资源端、客户端，赋予品牌更多的内涵，提供更多的价值。

市场对于优质物业的渴求永远都不会停止，在“品牌时代”，大悦城地产究竟将以何种姿态前行，能否再创造行业奇迹，还有待时间考证。