在中国经济版图中，江苏以其卓越的经济实力、深厚的产业基础，长期稳坐经济强省之列，不仅是中国经济发展的重要引擎，也是产业升级与园区建设领域的先行者与领航者。其在产业园区开发建设、运营管理始终走在全国前列，通过科学规划、高效管理和优质服务，打造了一批功能完善、特色鲜明、产业集聚度高的现代化产业园区，成为吸引国内外企业投资兴业的热土。江苏省在园区政策管理体系、开发建设经验、运营服务理念等多方面是各省市参考学习的对象。
在这一过程中，江苏孕育并催生了一系列典型园区项目和优秀园区运营商，为其他区域的园区建设提供了宝贵的经验和启示。亿翰产业研究院也在
8
月发布了《
2024
年“最具考察价值”的
100
个产业园区项目》江苏入围名单，总计
50
个项目入围，汇聚了“江苏生态”下产业园区发展的累累硕果。
江苏“产业特点”决定了江苏“园区特点”
江苏产业的南北区域差异性大。
江苏，得益于大片平原的地理环境与水陆空四通八达的交通网络，构建了其独特的“大招商”经济发展模式，成为了国内外资本竞相涌入的热土。其中，苏南地区，作为外资企业的聚集地
+
村村点火户户冒烟的乡镇经济支撑，构建了以大企业为引领、中小企业紧密配套的工业生态，展现了“大招商经济”的繁荣景象。而苏北，则侧重于基础重工业与化工产业，为全省乃至全国提供了坚实的原材料支撑。
这种南北产业结构的差异，使得江苏的园区发展同样呈现出鲜明的地域特色。
苏南园区，市场化园区、政策型园区、特色园区以及城市更新类园区四大类园区交相辉映，共同推动了苏南经济的持续繁荣。苏北园区，则展现出与安徽、山东相近的发展模式。片区化发展的特征尤为显著，大片区项目围绕特色主题构建细分赛道优势，小片区项目则聚焦独特领域，打造产业集群。
“苏系”园区运营商的三种类型，区域深耕型打法最为流畅
在这样的产业与园区发展背景下，国资园区开发运营平台、外来知名品牌产业地产商以及本土深耕型产业地产商构成了三大核心力量，共同推动了市场上众多杰出园区项目的诞生与发展。
第一类，国资园区开发运营平台：
此类运营商主要由各市、县级政府设立的园区管理委员会或专业开发公司构成，它们得天独厚地享有政府资源的强大支持，政策红利显著，尤为注重园区的全局规划，典型代表如中新集团、新建元、苏高新、常高新、南京江北新区产投等等。这类企业往往发展的比较早，获得时代红利比较多，打造出了一批老一代的典型标杆项目，但在发展借鉴意义上相对较弱，现在主要向存量资产运营、盘活更新等方面进行更为深度的探索。
第二类，外来市场化园区开发运营商：
在江苏市场，联东
U
谷、中南高科、金地威新、平谦国际、天瑞金集团等外来市场化园区开发运营商凭借其在全国各地丰富的开发经验，成功打造了系列生产制造、研发办公载体空间，为区域产业升级与园区发展注入了新鲜血液。这类企业一般园区开发中以单盘利润考核为方向，比较擅长获取区域既有的结构性机会，但缺乏对区域深度的理解，缺乏长期深耕，在区域持续发展的思路。故在现阶段，在具体项目规划设计之外，参考借鉴意义有限。
图：部分外来市场化园区开发运营商在江苏项目布局
第三类，本土深耕型“苏系”市场化园区开发运营商：
本土成长起来的园区开发商，这些企业根植于江苏，深谙本土市场需求，比较典型的有苏南区域的垠坤集团、第一工园、中业慧谷，苏北区域则有标龙产城等。这类企业本身体量不大，基于区域深耕形成对区域产业深度理解、区域机会与合作者深度把握，不断地迭代自身业务模型与产品体系，进而在区域上走出了自身的业务路线，在多项目协同招商，精准产品适配和把握方面，在现阶段行业招商困难的背景下更具备参考借鉴意义。
在《
2024
年“最具考察价值”的
100
个产业园区项目》江苏入围名单中，上榜的市场化品牌运营商主要有联东、第一工园、
MAX
科技园、东久、金地威新、中南高科、星河产业、中国南山等。其中联东、第一工园上榜项目最多，分别上榜了
8
个项目（含粤浦科技项目）、
3
个项目。联东
U
谷从
2009
年开始投资江苏，也是进入南方地区的首站，目前已在南京、苏州、无锡、常州等城市投资运营众多项目。随着江苏项目的广泛拓展，联东相应地设立了多个区域公司，彼此间竞合并存。在追求自身发展的同时，难免会在资源调配、项目布局等方面产生一定的摩擦与不协调，使得整体统筹变得较为复杂，而与之形成对比的作为区域深耕型企业，第一工园则在业务方面资源协调更为立体，打法更为流畅。
表：联东江苏部分项目
从“区域聚焦”走向“产业高地”布局 – 第一工园发展之路
第一工园是江苏吴中高科旗下核心产业园区品牌，起步于苏州，从旺山脚下的一颗种子开始萌芽，经历跨越式发展到全国生根，确立了沿长江经济带“一轴三极多点”
的战略布局，目前已覆盖苏州、南京、无锡、常州、武汉、广州等
12
座重点城市。
图：第一工园项目布局
第一工园之所以能够在众多竞争者中脱颖而出，其独特的布局策略功不可没。首先，从空间布局来看，第一工园坚持“区域聚焦”，第一工园的版图主要聚焦于江苏省内，在区域聚焦之下，项目空间布局有两个特点，一是聚焦都市群，第一工园的项目基本布局在苏州城市群与南京城市群，以旺山、甪直、沙家浜、梅李、尚湖、太仓、无锡羊尖等地，形成环苏州事业群，以南京（高淳
/
溧水
/
六合），镇江（句容
/
郭庄），常州，马鞍山（和县）及连云港形成环南京事业部。
表：第一工园项目概况
二是基本全部项目临近“产业大动脉
-
高速公路”
进行布局，巧妙地依托高速公路网络，将各个项目串联成线，形成了强大的区域协同效应。
从时间脉络来看，基于项目发展，大致可将第一工园发展划分三阶段，其本身也是一家园区运营商从业务探索到成熟发展的过程。
早期阶段，聚焦于苏州打造的包括旺山等多个传统项目，涵盖工业厂房与独栋建筑，此时期乃第一工园对产业园区的初步探索期，致力于理解产业需求，掌握如层高、载重、柱距、电量配置等关键数据与企业的匹配之道，此阶段项目精耕细作，留下了非常好的区域口碑。
随着能力的日渐成熟与区域资源整合力的飞跃，这一
发展阶段的第一工园开启了对外合作的新篇章。将先进经验与管理模式输出至如恒泰项目等项目，还深耕主题产业园区，围绕主题产业，做了很多相应的服务，其主题产业也与吴中高科创投的科技投资业务紧密协同，创新性地采用了“基地
+
基金”的发展模式，为入园企业提供全方位支持。
比较典型的项目就是第一工园·太仓星药港项目，该项目定位为长三角生物医药产业定制化服务特色园区，围绕生物医药、医疗器械、研发服务外包（
CXO
）等大健康产业，打造集生物医药研发、孵化、中试生产和交易展示为一体的基地。项目按照“基地
+
基金”双轮驱动发展模式，重点围绕医疗器械、创新药、创新医疗服务等领域，设立首期规模
1
亿元的苏州星药太浩创业投资基金，建设集“孵化
-
加速
-
成长”全链条的创新载体。同时，项目构建了完善的服务体系，涵盖环评安评、环保处理、原料供应、仪器平台、动物平台、药监咨询、
CRO
服务及药械注册等全方位支持，为医药企业提供了无缝对接的产业服务链条。
图：第一工园·太仓星药港实景图
凭借自身专业的产业开发优势和平台资源整合优势，太仓星药港成功吸引了上海交大思萃免疫所、苏州大学药理研与转化医学研究所等一批重大科研平台，更有熙华新药、至睿生物、金远胜智能装备等一批上市及拟上市企业、细分行业的“隐形冠军”。
进入成熟阶段，第一工园将视野拓展至全国，成功在武汉、广州等核心区域获取项目，将积累的能力与经验在更广阔的“产业高地”市场中进行发展。
这一跨越的底气，源自其长期深耕区域、稳健经营、未盲目加杠杆的坚实基础。
图：第一工园 · 武汉智联创星中心
图：第一工园·广州空港经济区蕴盛航空产业基地
这种深耕区域、精细布局的发展路径也是行业未来趋势。那些基于特定区域背景环境，生长出的产业园区运营商灵活且熟悉本地市场，在一个区域进行长期的深耕和发展，形成了自身在区域上独有的一套打法和模式，相对来说，更能应对区域内一些复杂的问题。特别是市场化的区域型园区开发运营商，哪怕市场环境极其恶劣，也往往是众多园区中当中最稳健的一批。
结语
就未来的发展趋势来看，产业园区未来最终形态是高度集约，而在这一过程中，能够生存下来的企业也主要聚焦于两类企业：一是已经规模化的龙头；二是区域聚焦
+
产业聚焦的特色型运营商。对于多数企业而言，特别是置身于当前存量经济为主导的时代背景下，第一工园所秉持的深耕模式显得尤为适宜。在资源有限、扩张难度加大的环境下，盲目追求规模化的道路已非明智之选。
