根据中国政府网，24年11月8日，十四届人大常委会第十二次会议表决通过了《关于批准的决议》。11月8日下午人大常委会办公厅举行新闻发布会。发布会首次明确了政府口径下的隐性债务规模共14.3万亿元（2023年末），明确了化债计划：
第一，在压实地方主体责任的基础上，建议增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，一次报批，分三年实施。2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。
第二，24年开始，连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。
解读：以上两部分政策，直接增加地方化债资源10万亿元，主要集中在前三年8.4万亿元（6万亿+2.4万亿），根据发布会，当前一些地方隐性债务规模大、利息负担重，不仅存在“爆雷”风险，也消耗了地方可用财力，置换后将大幅节约地方利息支出，五年累计可节约6000亿元左右。
每年人大会审议到年末的地方政府债券额度，包括一般债和专项债两部分，根据Wind，截止23年底的专项债额度上限为25.62万亿元，24年底为29.52万亿元，每年额度上限都会增加。本次新增6万亿地方政府债务限额，是确定性增量，未来每年新增额度里拿出8000亿元进行化债，是否为增量要看25年人大审批的额度上限比24年多多少。
第三，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
解读：棚改隐性债务是从PSL开始的，PSL作为央行结构化金融工具，普遍期限为5年，但在16-18年为了支持棚户区改造，国开行、农发行对棚改专项借款期限做了适当的延长。如15年10月3日农发行《关于加大棚户区改造贷款支持力度的通知》中明确，农发行将对列入当年年度目标任务的棚户区改造项目予以支持，棚户区改造项目可以采取政府购买服务、政府授权公司自营、政府与社会资本合作（PPP）等融资模式。对符合条件的项目，贷款利率可执行人民银行同期同档次基准利率，贷款期限（含宽限期）一般不超过20年，最长不超过25年。
18年之后对于地方政府隐性债务考核压力加强，用专项债替换后续棚改专项借款投资，对前期借款还款年限也做了严格要求，按照棚改专项债期限进行考核（原则上不超过15年，根据项目土地出让时间决定，很多不超过10年）。棚改隐性债务到期高峰预计将会在26年左右到来，短期依靠化债专项债替换。本次对29年之后到期的棚改隐性债务，是在五年专项债化债后的安排，仍按20-25年期限执行，缓解隐性债务压力。
根据发布会，
“上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元，不到原来的六分之一，化债压力大大减轻。我们估算了一下，地方依靠自身努力化解是完全可以做到的，甚至有些地方是比较轻松的。”
（一）直接提高地方政府的财政能力
本次地方政府化债，最终导致的核心结果是提高地方政府的财政能力。
根据发布会，化债的整体思路从“从过去的应急处置向现在的主动化解转变”，方法上也从过去主要依靠地方政府财税能力腾挪化债，向中央统一规划，集中化债的方向转变。
地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元，12万亿的地方政府财政能力，可以转化为其他方向的开支，其中就包括稳定房地产市场。
稳定房地产市场非常需要地方财力支持的：包括一系列购房补贴政策，地方政府直接提供支持；收储、城中村改货币化安置，需要地方政府财政能力作为资本金开展工作；货币化安置，也会对地方财政带来负担。
本次中央直接增加专项债额度和使用范围，降低地方压力的同时，就是提高了地方解决其他问题的能力。
（二）财政部下一步任务中，有两项与地产相关
根据发布会，“我国政府还有较大举债空间，目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度”。
关于房地产相关的表述。一是“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”，对应了此前10月12日财政部会议的表述“我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展”。本质上，是通过政策降低企业与居民购房负担成本。
二是“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地”。新的专项债工具，直接增加地方政府“稳市场”的资本开支能力。
（三）房企如何受益？
目前中央所体现出的主要财政管理逻辑，依然是一个严控总量质量的整体态度，但对于用途有所放宽，通过整体债务额度的增加，转化为地方政府财政能力。
对于地产企业而言，通过土地收储、商品房收储，确实可以增加资源的流速，特别是一些低线城市，可以提高土地的和沉淀资产的周转效率。但从目前执行的情况来看，无论是土地收储还是商品房收储，都存在一个的价格折让，并不是以历史成本价进行回收，更多是按照重置价格（土地平整成本价格进行回收）。企业如果参加收储，往往不会产生利润，甚至会有一部分库存需要产生减值。
目前来看，比较容易实现的操作是土地置换。通过历史土地的置换，完成后续开发，但换地一般都需要增加费用，产生更多的资金投入。从我们了解的情况来看，目前仅有运营比较健康的企业（即本身具备拿地能力的企业）才会进行换地操作。
已经出险的企业是否会受到化债的影响？企业债不等于政府债，政府化债政策的核心是提高了地方政府的其他开支能力，对于企业的帮助或干预存在一定限度，完全承担企业债务的可行性较低，我们认为地方国资体系内或者影响范围较大的企业，或存在直接改善财务状况机会。
此外，地方政府财政能力增强，也会提高地方城投类企业的机会，城投类企业承担工程责任，建设义务会显著增加，可关注部分城投类地产企业后续的发展。
