文章介绍了龚新宇关于广州越秀·江湾潮起项目的评价和解析，包括项目概况、产品、配套优缺点等。作者提供了对该项目的预测和评估，包括开盘价、项目规划、户型、周边配套等信息。此外，作者还建立了买房互助社区，并介绍了线下沙龙活动的相关信息。
文章详细分析了项目的优点和缺点，包括江景加持、阳台占比高、实用率高、地铁10号线通车等，同时也提到了周边环境、内部体量、教育不确定等问题。
文章提供了线下沙龙活动的相关信息，包括活动时间、地点、活动内容等。
这是龚新宇的第1025篇原创
大家好，我是龚新宇，四娃奶爸
，因为娃多，不断改善买了多套广州的房东，
帮500多个客户置业广州，帮3000多个客户完成了咨询，看新盘300多个，看二手房源五千多套，协助客户放款近20个亿。
最近，越秀·江湾潮起的先锋会客厅已经开放了，想看这个南向江景房的粉丝，可以去项目看板房了，
目前95㎡、138㎡、195㎡三个样板间已经开放啦。项目预计22号开盘。
这个项目从上图就可以看出来，前后都有高密度的房子，自身也缺乏小区环境，真的非常拥挤，优势就是有江景，高使用率。
项目优点：
1，它是南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比可达20%，实用率100%以上。
2，拥有稀缺的南向江景加持，做高低分区——以60米为界限，低区做偏改善产品，高区则是做江景大平层，也可以满足各种面积需求段，而且这样一来，定价更灵活，市场接受度更高，对于开发商来说，利润也能有保证，因为市场接受的预期也是高的。
3，地铁10号线，串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，预计今年开通，距离地铁10号线大干围站，约650米
项目缺点：
1、周边被工厂和城中村包围，环境一般般。石溪旧改进展缓慢，短期内城市面貌是没法改变了。
2，楼盘内部的体量小，内部园林空间可以想象的到
3、前面有遮挡需要20层以上的楼层才能有江景，只有一半的户型有江景。
目前项目吹风价是6到7万，所以这个项目开盘价
我预测在5.5万起
，太高了真的卖不动。
2024年12月23号，海珠大干围地块被越秀以20.23亿元拿下，楼面价为33501元/㎡。
海珠区大干围地块原为商业用地，由市土发向越秀地产以现金补偿15.29亿元收储，并调整为宅地。
2025年2月中旬广州市规自局公布了
海珠
大干围AH101533地块项目的
规划批后公示。
根据控规，地块总用地面积1.5万平，计容建面约6万平，容积率4.17，绿化率20.29%，建筑密度33.85%，机动车位626个，规划户数443，车位配比1比1.47；
项目
阳台占比能达到20%
，产品将会是新规户型，使用率突破100%不成问题。
规划来看，项目规划有
4栋37层高层住宅楼
，而且住宅楼都分为
高区和低区两部分。
主要区别在
高区和低区的电梯相互独立运行
，每部电梯仅停靠对应楼层。这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效。
项目共规划4栋住宅楼，均为37层，分高低区设计，而且梯户比跟户型都各不相同：
低区为3-24层两梯四户、户型有9
0-120-160㎡三种。
