作为华侨城文旅第四代产品，欢乐海岸是华侨城发挥自身旅游、文化、娱乐综合优势而全新创造的商业主题公园模式。简单来说就是
综合商业体的升级版，盈利能力更强，别人学不会，但自身复制力强。
那么，究竟欢乐海岸模式是怎样的？能否成为华侨城未来的聚宝盆？在此，笔者试图从地产及商业两个角度展开，结合相关数据及案例分析，给大家更深一层解读华侨城欢乐海岸模式。
文旅产品迭代4.0，
核心布局欢乐海岸模式
华侨城成立之初就是以文旅为主业，这和其他房企跨界者不同，文旅基因和底蕴也不同。目前，华侨城文旅业态多元化，在实体旅游资源方面是真正的国内文旅霸主一点也不夸张。
具体来看，华侨城文旅产品包含了文化主题酒店、文化艺术场馆、文化主题景区和文创产业园 4 大类，产品品类齐全。其中，以文化主题景区为核心产品，不断创新迭代形成了成熟产品线。
第一代“静态游览型”：
1989 年世界上内容最丰富、规模最大的微缩景区“锦绣中华”开业，之后与“世界之窗”共同组成该产品系；
第二代以“欢乐谷”和“玛雅乐园”为代表的互动游乐型：
目前已在全国多地全面落地，是中国首个自主创新的主题公园连锁品牌，突出游乐性质；
第三代以“东部华侨城”为代表的生态旅游型：
突出生态景色，是集观光旅游、户外运动、生态体验等多主题为一体的综合旅游产品；
第四代以“欢乐海岸”为代表的商业文娱型：
产品是融合主题商业、文化旅游、时尚娱乐等多元业态的都市商业文娱综合体， 欢乐海岸目前在全国多地全面落地。
这四代产品相辅相成，定位上有所差异，但核心以欢乐谷和欢乐海岸为主。不过在文旅业务方面，相比世界之窗、欢乐谷、东部华侨城的产品形态，
欢乐海岸的产品形态更偏向于城市商业餐饮休闲，客群更丰富并且频次也更高，带来更稳定可预期的现金回报。
因此，目前华侨城文旅布局主要是推广欢乐海岸模式。为了进一步分析。接下来，我们将从地产和商业两个角度分别阐述。
欢乐海岸模式作为新一代产品，是秉承华侨城创想基因与摸索商业发展新思路的成果。相较于华侨城内部其他文旅产品、及外部其他开发商的纯商业综合体项目，欢乐海岸模式的商业竞争优势主要表现在，
1、盈利能力强
欢乐海岸模式不收门票，降低进入门槛，吸引巨大的人流，然后通过流量实现商业变现。
以顺德欢乐海岸PLUS为例，到2020年9月开业一周年，年接待游客900万人次。其中，受2020年上半年疫情冲击，突破1000万人次问题不大。
与之相比，收门票的欢乐谷模式表现最好的是北京欢乐谷，2019年接待游客首次突破500万人次。然而，顺德和北京不是一个量级的城市，但顺德欢乐海岸去能实现2倍北京欢乐谷的游客接待人数，这就是门槛低的价值。
有了流量就有了变现的可能，顺德欢乐海岸90元门票的摩天轮一年乘坐人数56万人，收入5000万元。一年1000万人次的流量，在顺德这样建设成本相对较低的城市，盈利能力就会比较突出。
顺德欢乐海岸PLUS摩天轮，华南首个高双立柱全拉索摩天轮
此外，欢乐海岸模式还通过旅游、餐饮、展览、购物、酒店、婚庆及配套的住宅等多种形式实现流量的变现。
比如深圳欢乐海岸，现金流回款最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所，平均年收入可以达到10亿元，购物中心年收入也在1.5亿元左右，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店、万豪行政公寓等每年也有近亿元收入。
最终，深圳欢乐海岸运营不到两年便实现收支平衡。
深圳欢乐海岸
综合来看，欢乐海岸模式的产品形态更偏向于城市商业餐饮休闲，客群更丰富并且频次也更高，带来更稳定可预期的现金回报，其净资产收益率大约可达到10%以上。
2、有效避免同质化
欢乐海岸模式建成后，有两个不可替代的地方，
一个是当地独有文化，一个是当地的自然景观。
具体是通过将游乐项目、本地特色文化、特色美食和本地的独特自然风景结合在一起，具有对游客的多重吸引力。
例如顺德欢乐海岸PLUS，它与顺德著名景点顺峰山公园融为一体，湖光山色，优美的风景自带流量，增强了项目的吸引力；同时欢乐海岸“将美食、龙舟、广绣等广府传统文化IP融入曲水湾，打造顺德版“清明上河图”等，这就浓缩了顺德的精华。
顺德欢乐海岸PLUS
再者，
与万达和新城等公司的纯商业项目，欢乐海岸模式更强调休闲和娱乐。
比如加入水秀、海洋馆、以及麦鲁小城等，这也是依托华侨城在旅游文化方面的优势而为，显示出浓厚的文化特质，更是有别于其他商业项目的特色之处。
欢乐海岸水秀剧场—《深蓝秘境》
因此，通过乐园+商业模式，可有效地避免了综合体同质化的问题，也提高了竞争对手“山寨”门槛高。
3、自身复制性强
一个产品好不好判断标准有二，
一是它做的事情别人做不了；二是它做的事情自己可以重复做。
前者是门槛，决定利润率的高低和趋势，后者是成长的复制性，决定销售增速。
显然，欢乐海岸系列是具有可快速复制性的。据雪球挪威森林的不完全统计，
目前已运营及试运营的有深圳欢乐海岸、顺德欢乐海岸plus、宁波欢乐海岸；在建欢乐海岸项目（8个），比如南京欢乐海岸、西安欢乐海岸、中山欢乐海岸等；已于地方政府签约待拿地欢乐海岸项目：（11个）烟台欢乐港湾、义乌欢乐海岸PLUS等，详见附录。
宁波欢乐海岸
考虑到建设周期问题，华侨城以欢乐海岸为主要模式的文旅扩张，至少要到2028年左右才完成对全国二线城市和大湾区重点区域全面覆盖的版图，预计华侨城欢乐海岸可以达成30座以上的运营规模。
综上，通过从地产和商业两个角度进行分析，欢乐海岸模式已是华侨城今后的主力品种。
一方面，在休闲游市场中，可受益游览娱乐及住宿产业、文化表演及人造目的地、经济性酒店等子行业发展；另一方面，在度假游市场中，可受益住宿及旅游购物产业、星级酒店等子行业发展。
不过文旅项目毕竟资金太重，投资周期长，能否成为华侨城的聚宝盆还需要时间验证。可以肯定的是，欢乐海岸系列必将是未来将是城市中产阶级超高流量造访目的地。
下面则是部分华侨城欢乐海岸最新项目鉴赏。
今年1月30日亮相的宁波华侨城欢乐海岸，
试营业当日，销售、客流双双冲高。
作为华东第一座文旅商业综合体，宁波欢乐海岸是按照欢乐海岸
“商业+生态体育公园”
的模式打造。
项目总体量将超23万㎡，商业设施总投资达25亿元。沿着奉化江一线江畔，
18万方的生态体育公园、宁波首个水秀广场、艺术馆、曲水街沉浸式文化体验街区、一站式购物中心
依次展开，形成多维度的城市生活聚集地。
宁波华侨城欢乐海岸
其中，
18万方的生态体育公园是一大看点。
包含室外运动场、室内运动馆、儿童游乐区等活力区域，同时还有艺术雕塑、樱花步道等市民文化品鉴区，满足运动、游乐、慢行等多重需求。
生态体育公园
其次，
水秀广场是整个宁波华侨城欢乐海岸最受注目的位置。
以水中舞台为核心，提供全龄化、多维度的文化体验场景及艺术舞台。
目前仅购物中心试营业，生态体育公园，儿童成长中心，曲水街都尚未建成，已开业的山姆会员店生意火爆。未来宁波海岸项目完全建成后有望成为宁波新的热门打卡地。
