白云这个盘，要血洗天河北？

我收到确切消息，今年白云最受关注的越秀怡新路地块，很快就会面市了。

项目内部国庆都在赶进度，目前，展示区方案已经确定。

预计11月30日展示区开放，12月6日开盘，按照这样的速度，从拿地到开盘70天不到。

兵贵神速，难道这个后起之秀，真的要如一些人说的那样，“血洗”天河北吗？

这个白云盘要撕掉天河盘，三个具备竞争力的点可以说：

位置、地价和产品力。

1、位置和天河北两盘相邻，避免不了对比。

不怕不识货，最怕货比货。

白云区怡新路以南AB3101046地块，位于天河白云交界处，与天河和樾府、西派天河序，就是走几步路就到的关系。

三个项目，相隔这么近，购房者都会下意识对比一下。

无论各自的定位如何，在购房者的眼中，只要价差太大，就觉得自己买贵了，就觉得自己买得不划算，就不愿意为更贵的买单。

一般来说，相隔很近的两个项目价差很大的话，双方会互相向对方靠拢、填平价差。但现在这个市场，往上拉不容易，只能往下迁就了。

比如花地湾，在保利和颂和中海浣花里出来之前，万XX园作为改善盘，叫好又叫座，价格也卖得高。但是性价比超高的保利和中海一出来，马上对整个板块造成冲击，万XX园也只能不断往下调整价格。

就这点来看，越秀怡新路项目对另外两个项目还是很有冲击力的，因为售价肯定会更便宜。

2、地价更低，价格空间大。

之所以说怡新路项目售价会更低，是因为地价才2.99万/㎡。

放眼整个白云，已经两年没出现过这么高地价的项目了，但是对于天河北来讲，这个价格简直不要太便宜。

西派天河序的楼面地价要5.27万/㎡，越天和的地价也去到5字头，足足要贵2万+/㎡。

地价比你少2万/㎡，这意味着未来定价空间的巨大优势。

3、户型使用率，是广州天花板。

根据地块公告信息：“其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可提高至25%”。

图源：怡新路以南地块建设用地规划条件文档

也就是说，这宗地块，户型使用率可以达到125%，除了面粉厂地块，这位也算是天花板级别的人物了。

周边的两盘一对比，虽然也是新规后产品，差距不会太大，但多少也要矮一头。

以上，是大家觉得怡新路地块项目能血洗天河北的主要几个因素。

但你说这个盘能血洗天河北，就有点言过其实了。

1、天河就是天河，白云就是白云。

地段上看，两者的价值就不同维度，之前我们就讲过，这不是一条马路的事情，行政地域的差别，意味着是两个房价体系。

很多时候，房子本身不值钱，值钱的是土地。

要不怎么越秀区的老破小还能卖4万、5万，珠江新城那些产品过时、小区破旧的房子也能卖10万。

好几个珠城老旧二手小区，住着不舒服、看着不顺眼，总价却高达千万，因为它的脚下是珠江新城，不是增城。

一路之隔，天河序和和樾府是天河北初代CBD ，而怡新路是北部白云区，这两者，就有本质上的区别。

参考周边的次新二手房价，白云区的大概是4.2-5.6万/㎡，天河区的是6.2-7.3万/㎡。

虽然都是距离相近的楼盘，但是两者的价差大概是1.7-2万/㎡。

只能说，大家的区域价值不一样，抗跌能力不一样，甚至情绪价值都不同。你说你买房在天河和你买房在白云，能一样吗？

2、体量太小，对板块价格体系没有持续的冲击力。

和玩游戏一样，你一上来就把子弹打光，无论前面胜利多辉煌，后续也打不赢怪兽。

怡新路地块，占地约4.75万㎡，其中宅地约占1.31万㎡，容积率约2.5，计容建面约32770㎡。

如果是定位刚改的话，粗略算也就350套左右的货量，去化快点搞不好几个月就清盘了，对另外两个项目没有持续性的压力。

除非你体量很大，比如越秀万博城之于万博府、黄埔新城之于老黄埔，卖个十年不成问题，对于周边项目的压力就是长期的了。

3、越秀不会让自家项目左右互博，而是互补双赢。

别忘了，无论是怡新路地块还是天河和樾府都是越秀的项目。

本是同根生，相煎何太急。

越秀肯定不会让两个项目左右互搏、内部打架，最好就是优势互补，一起抢客。

根据怡新路地块的体量、素质，加上板块内缺乏小户型产品，被打造成刚需、刚改产品的可能性比较大。

这样的话，一个是改善型豪宅、一个是总价低的小户型，大家井水不犯河水，各自为安。

我有个粉丝之前买了天河和樾府，不想和父母一起住，但又想和父母保持一碗汤的距离，苦于板块没有小面积可选，只好又买了一套天河和樾府。但因为单价比较高，两套房的面积都不得不做了妥协。

现在怡新路项目的出现，就很适合这种买家，并且老一辈对学位也没有需求，真的是完美匹配。

总的来讲，怡新路地块条件是好的，素质是高的，但是它的使命不是要来打倒天河北，而是给天河北注入新的血液，给这个板块买家更多的选择。

最好的结局是，打一枪，就跑。

这枪，怎么打。

已经有例子了，地块小体量、定位刚需、快速出货……这不就是广钢保利雅郡白云分郡嘛。

参考保利雅郡的致胜法宝就是价格，只要产品给力、价格到位，去化就不用愁。

关于怡新路地块，我们大胆猜测一下卖多少钱。

地块成交楼面价是2.99万/㎡，算上学校、道路、绿地等配套，实际可售地价达3.4万/m²。

对比二手，白云的二手房大部分也在单价4字头以上，天河的信达金茂府则去到6-7万/㎡；新房的话，旁边的天河和樾府、西派天河序，单价7-9.5万/m²。

地块将来入市，不负责任地猜测，均价5字头也不是不可能，如果做成80多平的小户型，总价最低可能不到500万。

跟天河两个盘800万+的总价比，还是很有优势的。

现在项目详细信息还没出来，等我收到一手资料，我会第一时间教大家怎么买。

说句题外话，项目已经火热招人中，按照这速度和这素质，想找工作的业内朋友可以去看看，说不定能过个肥年。

最后，之前有传出项目定了案名为越秀XX府，但我了解到的情况是，这名字其实不靠谱，案名还没最终定。

既然还没定，不知道大家觉得这个盘叫啥名好听？欢迎留言讨论。