突如其来的“新型冠状病毒感染肺炎”让全国人民措手不及，“
戴口罩、勤消毒、不出门
”成为民众的普遍共识。
除此之外，购房者和租客们要操心的问题还很多啊：
“租户能不能要求疫情期间租金减免？”
“因为疫情延期交付的房子，在延期交付期间如果商品房价格发生大幅下跌，购房者能不能要求解除合同？”
“疫情期间个人房贷是否可以延期付款？”
……
这些问题的本质是，
“新冠肺炎”
疫情究竟算不算不可抗力或者无法预见的、非不可抗力？
泰和泰（北京）律师事务所在
《泰和泰研析｜房地产企业所涉与疫情相关之法律问题》
中提出，
与新型冠状病毒感染肺炎相似的情形，可以参考2003年的“非典”。
文章作者黄艳律师查询的案例中，虽然有少量案例认为曾经的非典疫情不构成不可抗力，
但大部分案例还是认定当年的非典疫情构成不可
抗力。
因此，黄艳认为此次的新型冠状病毒感染肺炎疫情及管制措施
可能倾向于
被认定构成不可抗力。
那么，在这一可能的前提下，我们再来看开头问题的答案，就明晰多了。
首先，《合同法》多条法例都表明，
在不可抗力等情形下，无论买房还是租房，法律都提供了解决合同履行障碍（包括合同迟延履行、部分不能履行、合同解除等）的其他思路。
而具体到租房者、购房者、中小企业则可以分为以下几种情形：
2003年非典期间出现的与疫情相关的租赁合同纠纷显示，多地法院对于非典停业期间的
房租免交请求
都予以了支持，比如以下案例：
“‘
非典
’疫情系不可预知的灾害，上诉人李xx承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有xx居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。【案例案号：（2018）鲁06民终268号】”
值得注意的是，该案例并非完全免去租金，而是根据影响程度和租金水平自由裁量，因为此类案例的基本处理思路是：能履行则按公平原则调整、不能履行则按不可抗力减免责任。
而具体到此次疫情，部分房地产开发企业已经宣布全部免除或部分减免一定期限内的全部商户租金。
以万达为例，1月28日，万达集团对外宣布，将免去全国所有万达广场的所有商务1月24日-2月25日合计33天的租金及物业费。保守估计，这次免租额度在30亿到40亿之间。
图片来源：东方财富网
截至目前，除万达以外，全国共有79家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策，让利总规模接近百亿元。
黄艳律师认为，法律规定，办公主要体现为
管理功能
而非
经营功能
，不构成法律上的直接影响，故办公用途的租赁合同不应减免租金。
而居住用途的租赁合同因主要目的就是
房屋占用
，故通常不因疫情而认定租金减免，即使租户因感染疫情而治疗期间，因房屋仍属于占有状态法律上也不宜减免租金。
当然，法例无情人有情，疫情之下，也有不少“神仙”房东自愿减免租金，但这只是租户的自主善意行为，并不是人家的义务哦。
随着疫情发展，我们注意到网传一些城市出现了不允许租户进入小区的现象。
黄艳律师认为，如发生因被拒绝进入而无法使用房屋的情况，
应区分阻止的主体
。
如果是
社区或物业公司
，则出租人不承担减免租金责任，如果是
出租人
阻止和拒绝，则无法使用期间应免除租金。
疫情期间，开发企业是否可以
主张延期交房或上调价格？
疫情之下，由于停工、劳动力不足、材料不足或涨价等原因，有的购房者担心可能会造成工期延长甚至涨价等情形。
我只能说，你们咋想得这么周全呢？？
简单说，开发企业如果提出因为原料、人工涨价等原因要涨价，是不太有依据的。
但是如果施工合同受到了疫情影响，并且这个影响经过妥善处理以后都不能够“抢救”回来的，
那么开发企业主张延期交付是可能成立的
。
但是，如果疫情导致的延期交付时间过长比如
超过六个月（期限尺度属于法院自由裁量范围）等
，业主也不是完全不可以要求解除合同。
如果房子延期交付了，而在延期这段时间竟然房价还跌了……
购房者因为这个原因想要重新来过行不行？
答案可能是：
不得行。
一般情况下，
《预售合同补充协议》中，通常会约定“法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的，出卖人可据实延期且不承担违约责任”等类似约定。
故疫情可能构成延期交付免责条件。
也就是说，在不可抗力之下，购房者不能说因为疫情发生就主张解除合同。
更不能因为房子延期交付期间发生了房价下跌而主张解除合同，
因为价格涨跌本来就不是解除购房合同的法定理由。
此次疫情下，我国银保监会等部门联合已发布《关于加强党的领导、为打赢疫情防控阻击战提供坚强政治保证的通知》。
内容提到，
对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。
目前，各家银行已开始对住房按揭等个人信贷推出延后还款措施。
以中国银行为例，客服表示，对于受疫情影响暂时失去收入来源的人群，中行可为个人贷款客户调整还款安排，延后还款期限。
其中，对于在湖北省分行贷款的个人客户，将提供11天还款宽限期。
另外，疫情防控中，你还应该知道的法律问题有这些，建议看完，有
加班费
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