文章讨论了广州的房地产市场，分析了不同区域和类型的房产的特点和价值。文章提到了越秀区的存量市场情况，以及老破小和刚需房的特点和价值。同时，文章还探讨了改善型买家在选筹时的考量，包括地段、配套、产品力等因素。最后，文章总结了当前广州房地产市场的现状和未来趋势。
老破小在配套上较为完善，但仍具有一定的流通性和抗跌能力。但需要注意选择具有强学位、电梯、花园等条件的楼盘。
改善型买家在选筹时关注地段价值、配套成熟度和产品力等因素。当前市场下，选择相对好的板块和房子是关键。
文章总结了当前广州房地产市场的现状和未来趋势，建议买家根据自身需求选择合适的房产，并关注市场的周期性变化和政策的波动。
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前几天发了一篇，
广州，缺的是舒服的好房子
，没想到引发了不少朋友的共鸣。单纯的吐槽就到此为止，因为真正低密度、位置好、产品力好的房子，本来就是凤毛麟角，和多数人无关。
另外，很多客观事实是我们无法改变的，我们能做的就是选择我们预算范围内、需求最匹配的。
所以这一篇聊聊，目前广州有哪些
“好”房子
。
这里的好我打了引号，
因为这种涉及到主观因素的东西，本来就没有标准答案。
谈谈我的看法，供大家参考。
先说说越秀——
和其他所有区域不同，越秀几乎是个纯存量市场，虽然这两年也有新盘比如东园公馆，君熙府，万科臻越府之类的，但要么单价高总价高，要么就是单体楼，或者产权缩水，硬伤非常明显。
作为医疗，教育，地铁和商业资源都非常丰富、甚至可以说顶配的越秀，房子的价值已经基本脱离了楼龄的限制。如果按照现在大部分买家的要求，不喜欢15-20年楼龄的房子，那么越秀99.9%的房子都要被淘汰。
我认为更有价值的还是学位房
，一是总价低、主要满足上学功能的老破小；二是带强学位，原装电梯，封闭式管理，有一些花园的小区
，这些盘的名字大家都耳熟能详，比如东风广场，锦城花园，东堤湾，君汇世家，金色家园，东方文德，骏文雅苑这些。
很多人吐槽老破小不能买，但如果稍微拉长一点时间，从过去5-8年的周期来看，老破小的流通性、抗跌能力，不比同样300万以内，那些郊区的远大新差。但在市区的生活便利度，通勤便利度，显然是好过远郊区的。
不过那些老破大，没有强学位、花园的单体楼，流通性会明显萎缩，还不如去稍微远一点的成熟板块选新盘或者次新盘。
再聊下刚需——
这里的“好”不完全是楼龄，应该是地铁、交通、学校等多数刚需在意的配套，也就是常说的学铁商。
要同时满足三个条件是非常困难的，地段好的价格不便宜，要么位置也很偏。
这里说的还是一个大的趋势，因为房子本身的喜好，是存在差异性个性化的，有些喜欢南北对流要买横厅，有些喜欢直厅，有些不喜欢高楼层只考虑8楼10楼这汇总，有些能接受30多40多层的超高层，因为视野好，有些对朝向无所谓，有些也不介意14/18这些比较特殊的楼层。
但多数刚需买家对于地铁、学校这些配套的要求，是比较趋同的
。即使你现在不需要，后面的二手买家大概率也是需要的。
所以我们能看到，这几年荔湾的面积越做越小，总价越做越低，就是为了迎合刚需对地铁教育的需求，容积率高、超高层、花园小都不是大问题。黄埔番禺一些盘离地铁远，但肯定会给你配建，做小面积将上车总价降低，也吸引了很多刚需。
这里岔开一个话题，为什么市区很多老房子也有人买，流通性不差。
因为老破小在配套上，是无法挑出毛病的，除了房子本身旧和破。不过买老破小总价还是建议锁定在200万以内，再高就不太合适了。
刚改、改善哪里好——
这两年，改善买家的喜好在发生变化，以前可能更在意地段，但是现在既关注地段的价值，配套的成熟，也会对比产品力、户型这些要素。
从供应量来看，在产品力和地段的均衡中，现在处于比较焦灼的状态，会让许多改善、刚改买家很纠结。
比如500-1000万的买家，现在是不太好选的。
一是会面临一二手的纠结，二是要取舍是买天河海珠荔湾主城区还是买番禺黄埔白云这些郊区。
新房特别是新规后的户型，明显碾压过去的二手，新盘110平都能做4房，但很多二手110平甚至只有3房1卫，功能差的太多。但是同价位的二手，配套要比新盘明显成熟很多。比如800万1000万在天河公园只能买一些还过得去的3房2卫，但在对面汇景-广氮，就能买到户型很好的4房。
现在郊区也开始做一些地段好的改善，配套很成熟，产品力也比较强。同样价位在天河海珠只能选到一些中规中矩的盘。
比如600-800万，在万博可以买到悦府，商业、学校、地铁几乎都是顶配，但在海珠只能买燕语堂悦——花园小、超高层、近工业大道，或者在天河只能买保利天汇，天河壹品——没有地铁，教育、商业配套只能说过得去。
过去我们一直强调地段，天河海珠显然比郊区更强，但并不妨碍很多改善买家去番禺去黄埔，或者去很多人吐槽“没产业”的荔湾，比如珠江天悦很多人觉得饼太多，但作为700万起步的改善，卖的也很好。
1000万以上的买家，有足够实力和选择留在天河海珠。
和刚需刚改略有不同，他们对于地铁要求没那么高，对品质、产品力、教育和圈层更有追求，不完全依靠房子的增值来实现家庭财务的增长，也未必要住在最核心的位置。
珠江新城、琶洲那些1000-2000万的房子，产品明显过时，绝大部分盘密度高，梯户比高，品质不够改善。到了2000万以上甚至3000万，甚至也选不到好的大平层，大概就是花城178平，嘉裕公馆南向155平，保利天悦197平这些关注度很高的户型。
还不如跳出最核心位置，去珠金琶边缘选一个改善大平层，将产品力拉到极致，或者兼顾地段配套和品质。
这也是大境、天瑞、观樾、琶洲南这几年热销的逻辑所在：既能享受琶洲、金融城未来兑现的红利，在产品上也实现了绝对的改善。而且接下来中心区域要拍的地，要么就是沿江一带的豪宅，要么位置会更偏，配套兑现周期更长。
站在二手的逻辑，未来珠城、天河北、天河公园、华景、赤岗、金融城这些板块的业主卖掉自己的房子去改善，能看得上的也就这些。
但并非核心区二手就不值得买，这里有两个维度：一是你以什么价格买这个板块，二是看你需要什么，选到的是什么。
天河海珠现在也有一些低密度，有学位，维护不错的二手，未来依然具备比较强的竞争力，同时也会在当下提供很强的居住属性。如果价格合适的话，同样也可以买。
这也是像华景，天河公园西门，海珠西，广州大道南，金融城这些板块交易活跃的原因。
也要注意，现在不要买一些看上去很笋的边角料产品。
不过从长期来看，这类产品已经过了巅峰期，在走下坡路。
当下的广州，是没有找不出缺点的好房子，2000-3000万的琶洲南、天瑞也有很多不足，珠城虽然成熟，产品也在被新规挑战和淘汰。
我们能做的是，找出相对好的板块好的房子，在匹配我们的需求同时，未来也会保持不错的流通性。只不过很多时候确实很难取舍，买房逻辑也会出现周期性的变化，政策的波动也会影响未来的市场。
如果对于选筹有疑问，还是来做个深度咨询，我是可以帮到你的。
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我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。
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