不要让一线楼市的火爆，掩盖了全国楼市的真实情况丨钟伟专栏

尽管目前媒体和公众对京沪房价关注度很高，但相信很快这种热潮会降温，理由在于这轮楼市上涨，除了作为媒体和民众谈资之外，并没有太多的实际意义，一线城市房价的上涨也和绝大部分城镇家庭几乎无关。

此外，一线城市和重点区域楼市的火热，并不能掩盖中国楼市整体表现平平、库存去化压力依然沉重的严峻现实。

中国一线城市房价是否存在泡沫，几乎是毋庸置疑的。以京沪为例，一套可供居住的住宅，最少可能需要花费300万元，假定房价每年温和上升5%，即15万元。而北京城镇职工人均年收入在2016年仍不足6万元，能够达到年薪30万元的从业者在京沪职工中可能占比不会高于20%，那就意味着作为都市白领收入不菲的你，即便每年积攒下收入的50%，也追赶不上哪怕最老破小住宅的房价上涨。

因此，大多数高校毕业生得以在京沪幸存甚至置业的主要原因，在于其父母向其子女转移了财富，例如提供首付支持，甚至卖掉中小县城的房子以支撑子女在大城市的财力不足。 繁华大城市高房价的背后，是大都市吞噬了中小城市的年轻英才、财富甚至未来。

从房价绝对值来看，全球十大房价最高城市，中国有其五；二十大房价最高城市，中国有其十。从相对水平来看，北京、上海、深圳的房价更要远高于国际城市。

IMF全球房价观察报告中指出，2016年上半年全球各大城市房价收入比排名。深圳以38.36位居第1，上海、北京、广州也都名列前茅。如此之多的人口，货币在严格的资本管制下，密集地投放在中国一线以及重点城市的狭窄区域，造成了房价奇观。

特点一：从2011年1月份以来，西方国家的楼市呈平稳上升，没有出现较大波折，中国则不然。

2009－2013年房地产投资增速在22%以上，房价年均上涨接近10%。影子银行系统对期间的楼市发挥了重要作用。2014年2月，中国房地产市场出现了断崖式下跌，2014年房地产投资增速从年初的20%多降到年底的个位数，2015年中国房地产市场基本处在波澜不惊的状态，虽然中国政府在2014年第四季度对房地产政策做出了微调，但与2014年相比，2015年商品房市场回升并不显著，销售面积大约为12.8亿平米，销售金额不到9万亿。

中国房地产市场真正开始火爆是在2015年第四季度至2016年上半年，整个楼市摆脱了2014年2月份以来的低迷状态，在一些城市迅速回升。

特点二：2016年以来，中国的房地产市场呈现出冷热极度分化的特点。

在比较热的城市，我们可以看到两类现象。一类是深圳、上海、北京等一线城市，其房价上涨并不只是新房价格的上涨，二手房，房租甚至停车位价格也在普遍上涨，并且辐射到了周边地区，如深圳周边、上海的郊县以及京津冀的房价都得到了比较强烈的拉动。 总的来说，这些重点城市的新房、旧房、房改房，租金、车位、周边区域的价格整体都呈现出明显的回升。

另一类是如成都、西安、长沙、武汉、无锡、常州、石家庄、郑州等城市。这些城市的房地产在过去四年乏善可陈，进入这些城市的开发商的财务状况比较困窘。 但在2016年，这些城市房价出现明显回升，但主要是新房涨得比较快，二手房没有明显起色。

特点三：一线城市新房豪宅化和一线城市对中低收入阶层强烈的挤出效应。

总体来说，一线城市今年新增住房明显出现豪宅化趋势，一套房屋的起价通常都在1500万以上，这是一般民众望尘莫及的。同时，一线城市中真正可以居住的房屋或二手房，至少都在300万以上。我们假定每年房价只上涨5%，一个人的年收入为30万，即便节约一半拿出来购房，也就勉强能支撑房价的上涨。因此，对于大多数都市白领以及中低收入阶层，这轮房价上对他们产生了非常强烈的挤出效应，使其在大城市生存更为艰难。

上述特点也暗示了两点， 一是目前支撑重点城市房价上涨的主要因素是高净值人群的焦虑，以及高净值人群的购房热情。

二是自身收入并不足以支撑其在大城市生活的年轻群体，其得以生存下来的主因在于父母向其提供经济资助，这意味着财富从父母向子女、从中小城市向大城市的加速集中。