近期楼市仍然不平静！先有建设银行、中国银行等多家银
行宣布进军住房租赁市场
，后有
住建部、人民银行、银监会三部门联合监管
，合力封堵炒房投机各种途径！而最近房企的日子也不好过，
大量房企负债率上升
！房贷利率也不断提升，很多银行已经首付
上浮20%
！
在南京方面来看，
首套房平均利率却首次出现下降
，实在是好消息！同时，南京的市场
仍然分化十分严重
，河西即将开盘，引发全市买房人重点关注！近期开盘的远郊刚需盘非常叫座，引发3000多人排队抢房，而位于主城的部分楼盘却不好卖了！
2018年，楼市究竟怎么走？一起来看！
重大喜讯！南京首套房平均利率首次出现下降！
房贷政策收紧仍在继续，据融360大数据研究院公布的数据，北京区域就已经没有任何一家能提供4.9%的房贷利率了。9月的首套房贷平均利率为5.16%，而目前已经是5.28%，目前北京区域的首套房贷利率
最高已经上浮40%
了。
南京方面，10月南京地区17家银行中，首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降0.01个百分点，
这也是半年来，南京首套房平均利率首次出现下降
，二套房平均利率为5.74%。调查的17家银行中，首套利率方面，
有1家银行执行基准利率上浮5%，有12家银行执行基准利率上浮10%，有3家银行执行基准利率上浮15%，新增1家银行停贷
。
从全国的数据来看，10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，相当于基准利率的1.08倍，环比9月上升1.53个百分点，但环比增速较9月下降0.48个百分点。专家指出，自今年1月份以来，全国首套房贷款平均利率呈上行趋势，其中二季度、三季度涨幅较大，
平均利率开启破5%时代
。
10月全国533家银行中首套住房
首付两成的有80家
银行，占比15%，较9月减少1家；
首付三成的有344家银行
，占比达64.54%，较9月减少5家；
首付三成半的银行有51家
，占比9.56%；
暂停受理房贷业务的有42家
银行分(支)行，占比7.87%，较9月新增6家分(支)行暂停房贷业务受理。
按照融360监测数据，10月环比增速下降0.48个百分点及数据模型来推测，峰值较大可能出现在12月份并处于5.39%附近。
不过就南京数据来看，下降拐点已经提前出现
。融360分析师李唯一认为：四季度各银行所剩额度不足甚至是已用完，额度调整在年内不会出现，年后将会有新额度来缓解压力。李唯一认为，房屋租赁与房屋按揭将相辅相成，有利解决不同阶段的住房需求，租赁市场将迎来黄金时代。
如果央行上调基准
，这等于帮助购房者争取到银行贷款，因为利率上调后，房贷业务的吸引力会更强，银行有动力继续做这一块业务，但前提也是购房者付出更多的贷款成本。只不过上调基准的影响是全面的，
所有的资金成本都会上升
，会更加慎重。
如果央行不上调基准
，银行会主动上调房贷利率，
受伤的是新购房者
，他们要么贷不到款，要么必须在所有购房者中竞争，主动配合银行上调利率。即便这样，也总会有一部分人是无法贷到款的，即使审核材料没有问题，银行也会拖到你耐心全无，最终放弃购房。
南京进入河西时间！预计下周三10盘齐开！
据知情人士爆料，近日河西将
有10家楼盘一起领销许，预计最快下周一起开盘！
今天开始，南京房产局官方网站上陆续放出一大批河西正在申请销许的文件，河西中部、河西南均有项目正在申请销售许可证，
包括金隅紫京府、朗诗熙华府、五矿崇文金城等
。目前网站显示的办理状态均为“正在办理”，预计会集中放出一大批房源。
（cr：@南京微博房产）
而据报道，此前位于主城的一些楼盘，
不论是首次开盘，还是释放重重优惠
，都未能取得较好的销售成绩，有盘甚至开盘到现在只卖出
7套
房子，
去化不到1%
！
南京楼市分化仍然十分严重，河西要开盘，众人热议，一些位于远郊的刚需盘开盘也卖得很好！如今的买房人在政策的重重调控下，已经理性不少，不少优质楼盘可选余地还是比较大的。但值得注意的是，
这一批河西的房子卖完之后，改善客的需求也被解决了不少，后期要上市的一批高价改善盘可能面临滞销风险
！
房企也难了！明年楼市呈四大特征
中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈预测明年的房地产市场走势表示：
一是销售降温势头会继续；
二是今年全年房地产销售基数较大，明年不可能再继续保持快速增长；
三是监管对消费贷等资金违规流入现象的整治力度在继续加深。
同策咨询最近发布的《最晚2018年春节后房企开始“大幅降价”》报告分析则称，
今年四季度到明年三季度仍然是楼市调整期
，并且自今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。部分房企资金兑付压力越来越大，
极有可能出现资金链断裂的风险，出现被其他房企收购的现象
。
第一，楼市调控松动的预期被打破。
尽管仍有部分房企坚守心理预期，但定调楼市“房住不炒”，楼市调控政策不松反紧，甚至当前各省市还出现交叉大检查，导致部分房企难以支撑，将主动放弃底线，开始适应政府的措施积极跑量。
第二，四季度冲刺年终目标将难现“翘尾”行情。
按照往年经验，一般四季度尤其年底为房企冲刺年终目标时间，该时间段总销占比往往较大。但十九大后，核心一二线城市销量并无明显起色，各地难现“翘尾”行情。明年一季度将继续延续当前低迷行情，半年报业绩会面临较大压力。此外，明年两会政府换届，楼市调控也不可能出现松动，对房企来说，明年春节后应该会启动大幅降价，促进销量快速提升。
第三，房企资金兑付压力明年一季度集中体现。
2018年，房企将面临真正的压力(2016年，房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，2018年资金到期集中兑付压力加大)。预计明年年初，由于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企会放弃价格底线寻求降价。预计明年春节后，主动大幅降价回款的情况将越来越多。
第四，并购暗潮汹涌，市场深度调整即将来临。
当前，有的企业要剥离不良资产，有的资金兑付压力加大，有的则需调整市场布局，房地产市场并购暗潮汹涌。随着时间推移，2018年势必成为楼市深度调整阶段。
2018，短期炒房和长期持有的分水岭
在经历了15年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：
炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。
只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。
但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。
首先，是价格不会再大涨。
去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。
热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。
我们来看国家统计局给出的最新数据，2017年9月，全国70个主要大中城市，没有一个单月环比涨幅超过1%的。
其次，是低首付再也拿不到了。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。
据财新网获悉，近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。
此次三部委要求，地方金融监管部门要加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。
8月底，经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
除此之外，“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住，这次是来真的了。
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的
最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。
过去，限购限贷是调控的主力军。
但是
这一次，限价，限卖变成了主流
，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
很多人看到这里或许会有一些疑问：
既然你说18年是楼市转折，住房又在去投资属性，而且现在不仅限买而且限卖，那是不是未来就没必要再投资买房了，近期买房是不是也没有升值的机会了？
其实，国家从来没有说要打房价，国家希望的一直是平稳健康的发展，你可以长期持有，长期获益，一二线城市买房跑赢通胀肯定没问题。
毕竟，我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标，又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义
现代化强国
。
而现代化发展，又基本涵盖了：
农业发展，科技发展和创新、工业信息现代化及
城市化
。
农业发展，农村发展，农民进城，城市化建设依然是未来几十年的重心，也是房地产的机遇所在。
要知道发达国家的城市化率普遍要达到80%以上，而我们16年的城市化率还没有突破58%。
这就是房地产长期发展，一二线城市长期持有的最大利好。
但是如果你天天想着借贷刷信用卡炒房，薅社会主义羊毛，那对不起，未来要打击的就是这种投机行为。
记住，国家从来没有说过要让房价下跌，说的一直都是要平稳健康的
发展
。
发展，既要有量的变化，又要有质的变化。
当房子的价格和数量足够了，下一步改变的，必定是房子的质量。
资料来自财经观潮
（
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）、和讯网、每日经济新闻、刘晓博（ID：liuxb929）、楼市时评（ID：zzlssp）、融360等
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