核心提要：
1、申旺地块：楼面地价会破万吗？
2、大庙镇兴镇路东侧地块：地价最高能到多少？
3、城西卧牛S-4地块：大概率底价成交
4、谁将参拍？
好地网7月29日讯（研究员 张彬）
本周二（7月30日），徐州主城区3宗涉宅地块出让。上半年，徐州市区（不含贾汪区）仅出让11宗宅地，其中主城区出让7宗。截止6月底，市区商品住宅可售库存去化周期不足6月，主城区总库存去化周期也在18个月以内。上半年徐州市区热点项目一房难求，无论是新房市场还是土地市场均保持较高的热度。
徐州市区已有近2个月没有涉宅用地出让，本场土拍可看作是观察徐州下半年土地市场热度的一个重要“窗口”。
出让地块信息
地块位置图（数据来源：
好地大数据）
1、2019-24号申旺食品及冷藏地块：楼面地价能破万吗？
本场土拍最受瞩目的当属2019-24号申旺食品及冷藏地块（下文简称申旺地块），地块位于鼓楼区，西安北路西，永业世纪花园北，是二环内稀缺宅地。地块性质为居住用地，出让面积15985.27㎡，容积率2.6，建筑面积41562㎡，起始总价24000万元，起始楼面价5775元/㎡。
（数据来源：
好地大数据）
①现阶段城市建面不佳，但未来可期
从区位上看，地块位于中心城区，为二环内稀缺宅地，宗地周边商业、医疗、教育配套完善，2公里范围内有金鹰广场、苏宁广场、金地商都、儿童医院、徐州二院等优质商业、医疗配套；地块西侧在建苏堤路小学，距宗地仅500米。
从地块属性看，宗地为纯居住用地，建筑面积4.2万方，体量较小。地块南侧、西侧为永业世纪花园小区，地块北侧现状为铁道和铁道仓库，不过货运班次少，噪音干扰较小。地块东侧为西安路和环城路交叉口，路况一般，货车较多。现阶段宗地周边整体城市建面不佳，后期对项目形象展示可能会带来不利影响。
从区域规划看，地块北侧规划有道路（环城路和铜沛路连接段）和绿化用地（预留文体公园用地），且地块西侧老汽修厂已拆除完毕，目前在建苏堤路小学，待宗地北侧规划道路建成后，宗地周边小范围内城市建面和交通通达性将会有较大改观。
②土地市场：
2018年以来，地块周边2公里范围内出让4宗涉宅用地，成交总建面43.4万㎡，平均成交楼面价8792元/㎡。
4宗地块中楼面地价最高为旭辉地块（案名：旭辉美的天阙），地块于2018年5月16日出让，成交楼面价11324元/㎡，溢价率29%，是徐州市目前楼面价地王。
尽管宗地属性及区位不及旭辉地块，但区域平均楼面地价已接近9000元/㎡，中心城区地块稀缺，申旺地块体量较小，客观上为地块高价成交创造了条件，因此地块最终成交楼面价超过10000元/㎡是大概率事件。
③住宅市场：
申旺地块周边在售项目有旭辉美的天阙、玖玺，两个项目均于二季度入市，其中旭辉美的天阙成交均价22600元/㎡，玖玺19900元/㎡，旭辉美的天阙也是徐州市区首个均价超过2万元/㎡高层项目。
从商品住宅市场表现看，旭辉美的天阙首开去化“成绩”较优，目前首批房源已基本售罄。旭辉美的天阙的热销说明了徐州中心城区改善需求庞大，客户购买力强，也为申旺地块未来入市提供了市场支撑。
综合申旺地块的区位、周边房价及未来1年的房价涨幅，若以2.1万元/㎡价格作为宗地周边新房基准价格，倒推保本地价为11500元/平米，此时溢价率为99%。这是该项目2.1万元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。
（数据来源：
好地大数据）
2、2019-21号兴镇路东侧地块：
最高价格能拍到多少？
兴镇路东侧地块（下文简称兴镇路地块）位于经济开发区大庙镇，地块性质为住宅用地。地块出让面积23537.10㎡，容积率2.0，建筑面积47074 ㎡，起价10590万元，起始楼面价2250元/㎡。
（数据来源：
好地大数据）
①土地市场：
兴镇路地块位于大庙镇，2013年以来，大庙镇共计出让2宗涉宅地块，成交时间最近地块是领地老户人山北地块（案名：领地融创宸公馆），地块于2018年3月被领地集团竞得，成交楼面价1683元/㎡，溢价率78%。
与地块距离最近的是艾博信地块（案名：滨河新天地），2013年9月成交，成交楼面价仅546元/㎡，滨河新天地地块成交时间较早，地价参考意义较小。
兴镇路地块起始楼面地价2250元/㎡，已超过领地地块成交楼面地价。从地块属性来看，兴镇路地块要优于领地地块，体现在：①区位：领地融创宸公馆位于大黄山镇，更靠近金山桥开发区，而兴镇路地块位于大庙镇，距高铁东站和云龙万达商圈更近，待和平路东延段二期（规划）建成通车后，交通更加便利。②教育配套：兴镇路地块周边教育资源完善，500米范围内有侯集实验小学、侯集实验中学、侯集高级中学，其中侯集高级中学是徐州市排名前列的高中，领地融创宸公馆周边教育资源相对一般。
大庙镇住宅用地出让较少，相邻板块东湖新城土地市场可作为重要参考。东湖新城出让时间最近地块为华润高新路东侧地块（案名：华润公元九里），华润于2019年5月竞得该地块，成交楼面价4478元/㎡，溢价率105%。
两宗地块属性差别较大，主要体现在板块层面：
1、板块定位：东湖新城板块是高铁板块东向自然延伸板块，定位为徐州城市东部的人才科技港和生态宜居中心，而大庙镇是徐州东部成熟城镇，现阶段处于城市改造中（拆迁）。从规划和定位层面看，作为全新规划的产城一体的新城，东湖新城的定位明显较大庙镇高。
2、发展潜力：东湖新城目前是徐州东扩的“下一站”，是徐州东全新规划的潜力新城，东湖新城与发展成熟的云龙万达商圈、高铁、新城区联系紧密，大庙镇和市区联系相对较弱，属于远郊板块。从板块发展潜力看，东湖新城更值得期待。
从地块对标和板块对标看，兴镇路地块属性要优于老户人山北地块，但大庙镇板块属性不及东湖新城。虽然兴镇路地块和东湖新城华润地块起始楼面价相近，但兴镇路地块最终成交楼面价超过4000元/㎡概率较小。
②住宅市场：
大庙镇目前在售项目为领地融创宸公馆、滨河新天地，其中领地融创宸公馆精装高层价格在8700元/㎡，去化不俗，目前仅剩3#楼未推；地块西侧滨河新天地毛坯高层成交均价7300元/㎡。
若按照领地融创宸公馆在售价格8700元，则倒推保本地价为2900元/平米，此时溢价率为29%，这是该项目8700元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。
若以东湖新城目前精装高层售价9800元/㎡作为兴镇路地块加预期拿地价格，则倒推保本地价为3600元/平米，此时溢价率为60%，这是该项目9800元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。
（数据来源：
好地大数据）
3、2019-25号卧牛S-4地块：
大概率底价成交
