◎楼先生问答[
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现在的状况是：大家都穷。
尽管全面降准+定向降准，一顿猛虎操作，一口气释放长期资金9000亿，但对于房地产来说，都是窗外人家事，自己半点不沾边。购房者捉襟见肘，开发商也囊中羞涩。
一般来说，银根紧缩，开发商应激反应就是捂紧钱袋子。因此最直观体现在土地市场：8月40个典型城市土地成交面积环比下降16.9%，为3月份以来首次环比下降；土地出让金环比下降30.3%，降幅扩大。
从房企端看，关于拿地，各家都很谨慎：万科“要不要拿地，看回款情况，肯定不进三四五线城市”，富力“特殊情况要拿地，需要董事长特批”，融创“基本停止拿地”。
近期“土地降温”的论调甚嚣尘上，接下来大家可以关注两个土地指标：溢价率和流拍数量。
从根本上看，还是融资难，找钱难。
最近注意到几家房企发售融资，利率真是高：其中一家发行3亿美元有限票据进行融资，期限2年，利率11.5%；另一家更夸张，两笔美元债利率分别是15%和11.25%。更多融资年息率都超过了10%。
更残酷的问题是：钱贵是贵了点，底子厚的大型房企总归还能借到钱，那些小房企群体这样下去可能只能卖地卖项目。在这之前，很多房企都已经悄悄启动“全民营销”了。不管对购房者还是开发商，又来到了现金为王的时代。
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CENGLOU·CHINA
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@某某青年
目前杭州主城区北面，还有可卖四房400万内的新盘吗？
因为我目前居住在万家名城，想置换四房400万内的新盘。
目前的博翠府、尚和府，碧桂园的房子能买吗？
其它还有未开的地块限价盘吗？
望帮忙解答一下，谢谢。
楼先生：
从投资角度，博翠府和尚合府都不是第一梯队的选择。
相比之下，其实也没差多少路的崇贤，单价才2万左右，性价比更高。
但考虑改善自住的话，也不是不可以买。
你不要只盯着碧桂园，为什么不关注金科，接触下来这家开发商还是很注重品质的。
至于碧桂园，虽然算不上好，但房子的基本质量也还是在的啊。
目前同价位段的选择，还有桃源板块的臻蓝府，融创在杭州发展多年，口碑更扎实。
对于你来讲，臻蓝府更难买到，而博翠府既能买得到，区域上可能也会更契合。
其它的选择，还有丁桥和长睦，比如武林上城、芳菲与城以及御东方，中签率也都是比较低。
回到运河新城，今年还有三个纯新盘会上市，
城北万象城的幸福里、璀璨澜宸和运河云庄，产品形象都已经陆续亮相了，就剩下价格这个悬念，贵是贵不上去的，就看会否如传闻中那么惊爆吧。
目前来看，幸福里的关注度最高，毕竟有购物中心，还有两条地铁，这样的楼盘放到全杭州，都是很少有。
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CENGLOU·CHINA
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@范范
老师你好。
我们刚刚卖了一套老破小，手上有300多万现金，属于二套房，孩子1岁，想在城东买一套500多万的房子。
看了龙湖大家九龙仓璟宸府的高层，想问一下这个楼盘可以入手吗？
将来周边的商业配套及学区情况怎么样？
城东这个预算还有其他什么楼盘可以推荐吗？
楼先生：
璟宸府这样的房子，性价比谈不上有多高，但自住还是可以买的。
南面的杭甬高速抬升以后，笕桥和城东新城的隔阂感会消失，十字天幕街、万象汇、白石会展中心等配套都可以共享。
今年笕桥吃亏只有一个楼盘在售，市场关注度不够集中。
到明年的话，还有绿城笕桥项目，金隅也刚刚拿了地。
笕桥本身的商业配套，本来大家还挺期待笕桥历史文化街区，但后来一直没有进一步的消息，挺可惜的。
不过，
玖樟台后面还有一些商业用地，体量也不小，看到时候会被哪家商业强一点的开发商拿走吧。
学区方面，城东没有什么特别好的期待，不然杨柳郡也不会这么受家长们关注了。
学区比较确定的只有杨柳郡，
四期600多套房源，均价3.57万已经公示，还是原来的价格，一分没涨。
其它的话，同样价位的楼盘，主要集中在艮北，还有博翠碧蓝湾、天悦江湾、公园1872。
到彭埠这边来，500多万本来有森林海尚，小户型卖完了，现在还能看到的就是信达东莱府。
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CENGLOU·CHINA
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@咕咚
我是首套刚需购房，倾向于城北或者交通便利的楼盘，首付60-100万可接受，城北万象城幸福里是七十年产权吗？
绿都东澜府、承安源翠府、璀璨澜宸怎么样？
楼先生：
幸福里是城北万象城的住宅部分，是正常的90年产品。
它的户型有88方、100方、105方、108方和131方。
城北万象城应该是整个运河新城最期待的项目，
对于幸福里来讲，不仅有万象城这样重量级的购物中心，还有两条地铁。
这样的住宅，在售的还有一个杭州壹号院。
刚需自住，幸福里可以排在首位。
运河新城的另一个楼盘——璀璨澜宸，离以后的地铁4号线站点四五百米左右，应该会比幸福里先上市。
可问题就在这里，是选择等幸福里，还是先买璀璨澜宸？
可以肯定，幸福里这样的楼盘，中签率会很低很低，很多投资客都盯着它。
万一到时摇不到怎么办？
对于刚需自住，还是建议哪个先开就先摇哪个。
至于承安源翠府和东澜府，前者户型有很大的优势，115方就能做到四房，同样的预算可以买到更多的居住空间，但
东澜府的杀手锏是精装现房销售，明年就可以交付了，另外东澜府离上亿广场更近，今后附近可能会有地铁规划。
总之，撇开中签率进行排序的话，幸福里，东澜府、璀璨澜宸，然后是源翠府。
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CENGLOU·CHINA
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@张小小
层楼老师，我在黄龙附近上班，刚需想买一套总价300万的小房子，想买新楼盘，有物业管理的。
请问有哪些区域可以推荐？
需要有地铁规划，上班开车半小时的距离。
楼先生：
要是愿意等，那就先等天空之城和西溪公馆这两个楼盘。
300万的总价，西溪公馆有很多房源可以契合，而且推盘量也会比较大，又是准现房的状态，对于自住来说，毛坯这一点比较遗憾，但在价格面前，就忍忍呗。
至于天空之城，价格还剩一点悬念，
目前未来科技城的新房价格在三万一二，就看政府限价对天空之城的执行力度了。
现在看，突破价格难度非常大，湖畔雲庐等了这么久，也还是原来的价格。
如果天空之城能摇得到，那是最理想的，有地铁，有商业，还有3所幼儿园和1所小学。
不过还是建议你
不要只盯着这两个楼盘，因为盯着的人太多了。
其它的区域还有三墩北、五常的梧桐郡、以及勾庄附近一堆楼盘。
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CENGLOU·CHINA
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@雨滴
一直在关注层楼，几乎每篇文章都会看。
我是首套刚需，手头150万，工作地城站附近，请老师帮忙推荐好的楼盘给我。
谢谢。
楼先生：
在城站附近，比较顺畅的通勤还会往城南或者城东方向。
从艮北到上城区，有密集排布的出行路线，不管是地铁出行还是路面交通，都很通畅。
总价500万预算，可以买到小四房或大三房，博翠碧蓝湾、天悦江湾、公园1872，估计这两个月都要开盘了，会摇号。
之江也适合你，居住环境不用说了，未来又有地铁6号线，这里的新房单价3万8万，比如
仁恒西湖世纪的高层，单价还会再实惠一点，你可以再买大一点的面积。
还有一个方向就是江南岸，开车半个小时的话，可以关注萧山市北，比如闻博花城有小户型，单价3.75万。
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C E N G L O U · C H I N A
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