“爱恨情仇”——物业与它的业主们......

     物业与业主纠纷形式多元化、群体化、复杂化；案件起因呈现综合性、交叉性； 业主诉求主张精细化、多样化；纠纷矛盾尖锐化、不易调和。

　　通过梳理近五年的大量涉物业纠纷案件，一中院发现此类纠纷中当事人争议较多的法律问题主要有：

（一）物业服务合同的成立及效力

（二）物业费的支付及抗辩权的行使

（三）物业企业的安全保障义务

（四）业主委员会的诉讼地位以及诉讼时效问题。

        诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。目前，我国民法上的诉讼时效期限一般为两年（法律规定的特殊时效除外），《民法总则》将于2017年10月1日起实施，将其改为三年。

1、注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修；对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任。

2、依法成立业主委员会，有效发挥业委会作用。

3、业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定处理，避免争论不休。

4、有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。

　　案情概要：2012年，昌平某小区业委会起诉要求，物业公布包括建设用地规划许可证、竣工验收报告、对外广告合同等资料。

　　法院裁判：物业企业对仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。

　　本案中，物业就小区内装修费、供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明，并对3年的物业服务项目收支情况进行了公示，应视为物业企业已经履行了公示义务。对于业委会要求的公示文件，因物业否认持有上述文件，故在缺乏证据佐证的情况下，法院无法支持业委会的诉讼请求。最终法院一二审判决驳回了业委会的诉讼请求。

　　案情概要：昌平区某业委会认为该小区物业利用短信群发的形式，侵害业委会名誉权，起诉至法院，要求小区物业停止侵权并赔礼道歉。

　　法院裁判：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。此外，业主委员会不具有单独可支配的财产，并不具有承担民事责任的能力。据此，业主委员会既非法人，也非其他组织，其既不具有独立的人格尊严，也不具有财产利益，故业主委员会并非享有名誉权的民事主体。最终，法院一二审均驳回了业委会的诉讼请求。

　　案情概要：昌平区某小区的业主张某，以小区存在违建，物业未尽到制止、处理的责任为由，起诉物业协助相关机关拆除违建。

　　法院裁判：经法院查询，该物业已及时向有关行政管理部门报告，尽到了报告的义务。管理部门已经向业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》，亦说明相关行政执法部门已经了解到违建的情况。履行拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门，张某要求物业企业负责“拆违”缺乏法律依据。

　　案情概要：业主王某擅自对其居住阳台进行改造，物业以影响小区整体形象、对其他住户造成安全隐患为由，将王某诉至法院要求其将阳台恢复原状。

　　法院裁判：虽王某辩称改造阳台已经过其他业主同意，但法院认为，即使该情况属实，仅有部分其他业主签字认可表示同意，亦不构成擅自改造房屋阳台的正当理由。小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时，物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。

开发商应提高履约意识。

      开发商应当认识到当前的行业不规范行为，如夸大宣传、虚假承诺等获取的仅仅是一时性的利益，还有可能增加诉讼成本，企业要想可持续发展必须依靠商业信誉和实力，依照约定履行合同义务。

物业企业应明确自身定位。

　   一直以来物业企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。物业企业应明确自身为小区业主提供物业服务的企业，而非“管理企业”。对于欠交物业费的业主，物业企业应避免采取断水、断电等措施，避免把矛盾扩大化。　

物业企业应切实提高物业服务质量

　　物业服务过程中的各项收支应做到有据可查，物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼梯和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免为涉物业纠纷的产生埋下隐患。

物业企业应注意及时维权

　　审理中发现，部分物业企业未提交关于催缴物业费的任何证据。一中院认为对于涉物业纠纷时效的从宽处理并不意味着法律规定的“诉讼时效”制度被取消，物业企业仍需提供时效中断的基本证据，在催缴方式方面亦应具备严谨性和规范性，在行使权利时应积极勤勉，否则将面临因超过诉讼时效期间而使物业费不被支持的败诉风险。