来源：地产观察
作者：侃叔
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（上）
中国最早的房地产，和厕所有关。
据史料记载，中国最早的房地产出现在唐代。一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。
他以三万文钱买下闹市区的粪坑，并用计谋引人免费帮他填平，盖了20多间店铺，再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”，火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子做生意。
后来他成为长安首富，人称“窦半城”。
01
建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。
1980年中房集团的成立，意味着中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理
孟晓苏
，原本是中南海的一名官员。
这位先官后商的总经理，师从厉以宁、萧灼基，并先后获得经济学硕士博士学位。
他喜欢凌晨2点之后开始写写作，几十年如一日。所有文件都自己动手，从不用秘书。靠着白天卖房晚上写稿，他撰写和主编了10本房地产业书籍，发表了180多篇论文。
1987年，在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后考证这是新中国进行的第一次土地拍卖，中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫
深圳
。
这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，
不到1个小时就全卖光了。
当时的房价已经是408元/平，看起来很便宜？？当时蔬菜是1分钱一斤
。
02
三十年前，广东梅州丰顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，他因此而发财，这个人叫朱孟依。他后来创立的合生创展集团，是国内最早的地产公司，
到2016年他在全国富豪榜上排名29
。
此时在香港内地开工厂的富豪
许荣茂
已经注册了世茂地产。
金融证券分析师
李思廉
往返于香港和广州做贸易，就是那段时间结识了老搭档
张力
，见多识广的他发现了房地产在内地的前景（富力）。
曾经在街头卖猪肉、倒木材的
黄文仔
已经靠做钢材贸易发家，成了稀有的百万元户（星河湾）。
命运的车轮沿着时代的车辙在滚动，有人快有人慢。没人想到
砖厂厂长潘石屹，玉米贩子王石会变成地产大亨。
那个时候，
任志强
刚从部队回到地方没多久，升任华远建设部经理；
潘石屹
兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长
陈卓林
的家具厂风头正劲
王石
还在倒卖火车皮里的玉米
杨国强
还是个泥瓦工
军人
王健林
刚转业做了大连市西岗区办公室主任
许家印
还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨
张玉良
在上海农委会是个不起眼的小职员
孙宏斌
刚从清华水利系毕业满大街找工作
吴亚军
还在重庆前卫仪表厂当技工
胡葆森
已经是中原国际经济贸易公司附属公司董事长兼总经理。
03
1988年，王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
这年11月18日，被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下地王，这和后来的顺驰有点像。主持拍卖的官员骂王石“
瞎胡闹
”。万科正式进入房地产业，第二年，万科就在A股上市了。
1992年，邓小平第二次南巡
，市场经济确立，房地产开始迅猛发展。
受到邓小平的鼓舞，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响，纷纷主动下海创业，形成了「
92派
」企业家。
因为小平在上海的一句“
要多提拔年轻人
”，办公室最年轻的
张玉良
手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的
2000万元
，开始了绿地创业历程。
这一年，
许家印
看了邓小平讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡。
时代浪潮下，一众房地产公司突然出现。
杨国强接盘原来的建筑公司
，打出“给您一个五星级的家”的口号，低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地，并以“
碧桂园
”命名开始进军房地产。
王健林正式创办万达
。
胡葆森结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产。
任志强还没有成长为“大炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子。
宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海
，为一家叫南方四通的电子公司独当一面。
冯仑
和一帮伙计们花两万块钱注册了万通地产，就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富，但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮，惊险逃出海南岛，躲过房地产泡沫暴击。
戚金兴
带着七个人创立了滨江集团。
已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的职位，毅然带着八个专业军人创立了
保利地产
。
甚至
北京大学
也跟风，于1992年成立了北大房地产开发部，北大南街就是他们开发的。
04
房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现了“
房地产过热
”。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程。
当时的泡沫有多严重？当时，
总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了
两万多家
房地产公司
。短短
三年
，房价增长超过
4倍
。
1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%，地方房地产投资普遍增长50%以上，其中海南暴增211%。
1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍
。
1993年，房地产泡沫严重，招致国家开始出手调控
。
1993年6月23日国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数
不下千亿
。
几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行，所有人都陷入了疯狂，
10个人里有8个都是想通过炒房子赚一笔
。
在当时，炒房子就是击鼓传花的游戏。房地产泡沫，像香槟溢出的泡泡一样醉人，惹得所有人都赶着、追着，唯恐慢下一步半拍。
第二天，
国务院发布16条整顿措施犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。
当时的房产泡沫有多猛？
开发商纷纷逃离或倒闭。
仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
但随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。中国房地产第一个十年，告一段落。
（中）
话说1997年金融危机爆发之后，房地产开始进入调整期。
中国房地产的第二个十年，和一个字有关。
1998年注定不平凡，这一年成为一个重要的分水岭。
国家寻求变革正式拉开了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代。
01
历史总是惊人的相似，却又如此的不同。
住房制度改革其实有两个目的：
居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。
把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头。
1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松的轨道。
随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施，以及当时只需首付2成或零首付，使得购房需求突然爆发：
当时有钱的单位纷纷出手，把市面上的现房一抢而光
。中国房地产业进入高速增长期。
那么这个十年，是和“
涨
”有关吗？可能不是。
取消福利分房后房地产需求大幅度增加，导致土地供应不足。
政府开始实行
统一收储并出让的土地管理政策
，市场上开始有了大规模的拆迁。这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争，总之这是一场发展与民生之间的博弈。
经济的发展其实也是一场疯狂的城市化运动。
在这样的情况下城市化高歌猛进，一方面是
暴力
不止，一方面又
暴富
不断，中国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的
浓浓
色彩。
02
房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败。
90年代后期，粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生，如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。
靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙。
在海南炒房之余，六兄弟攒了一本名为《
披荆斩棘共赴未来
》的书，书中将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子，也指明他们做企业不是为了赚钱，是为当代中国知识青年探寻报国道路。这本书当时感动很多人，张欣也是因此结识潘石屹，并结为伉俪。
最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京，在1998年拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城。潘石屹是真正的营销专家：他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”。
六君子中的
易小迪99年创立了阳光100集团
，
王功权成为了知名的风险投资家
，王启富和刘军也开创了一番事业，
冯仑则一直坚守在万通
。
王石99年辞去了总经理
，开始玩起了滑翔伞、攀岩，并引入了大股东华润，但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好，才埋下了后来宝能入局的隐患。
宋卫平在房地产开发上春风得意，绿城逐渐成为最有品质房企的代表，他还玩起了足球，98年创建了浙江绿城足球俱乐部。宋卫平累计在足球上“玩”了25亿元，甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴，差点遭受牢狱之灾。
1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念，万达广场自此开始爆发。
许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局，几年时间做到全国前十，他却低调的几次发函要求福布斯去掉自己的名字。
2000年政府终于对房企上市松了口，房企们也终于找到了扩张的引信——资本，
天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。
03
2003年，
房地产被正式确立为国民经济支柱
，从此房企们更开始百花齐放。
这一年，如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立，成为房地产最后一波强势企业。
招保万金
的名头开始在业内响彻云霄。
军人出身的耿建明，带着一帮建筑工人把
荣盛
做成了「环京一哥」，这个房企目前依旧把总部放在发家地：廊坊。
杨国强带着碧桂园杀出一条血路，坐上了华南五虎的头把交椅。
先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信，自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇：老大掌管闽系著名的欧氏投资集团，老二创办了正荣集团，老三的融信也飞速发展。
但随着03年猝不及防的非典疫情，全国成交量直线归零，这是社会与经济领域的双重考验。
这其中不得不提到一个人，孙宏斌。
这个年轻人当年被柳传志内定为接班人，又被他亲手送进监狱。94年四年刑满出狱后，孙宏斌去请柳传志吃饭认错。
孙宏斌拿着柳传志借给他的50万元去天津开办了顺驰。
也许是为了弥补监狱里失去的几年，孙宏斌在顺驰发展上，玩命急速推进。顺驰在土地市场不计代价制造“地王”，甚至创下一年内同时向十几个城市扩张的纪录。
03年在中城年会上他叫板王石：“顺驰今年销售额要达到40亿，2004年的目标是100亿，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。”
王石红了脸，驳斥他“
睁眼说瞎话
”。
要知道当时万科在全国销售住宅1.1万多套，销售额44亿，开发面积世界第一。
后来王石预言“顺驰马上会很难受”。
不料想，王石一语成谶。
地王和购房热导致房价暴涨过快，民怨沸腾。2004年政府逐渐出台各种政策，通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨。
房地产市场开始急转直下。一路高速前进的顺驰没能坚持太久，资金链断裂。约定注资的摩根士丹利临时变卦，让孙宏斌和顺驰面临绝境。
04
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升。
但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北上广深这些一线城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2007年，无奈之下，孙宏斌只能将他苦心经营十几年的顺驰低价转让了出去。
回顾顺驰的败局，其实是中国房企发展史的一场缩影。
观察这十年的百强房企，有一半以上都死于调控。
2008年金融危机爆发，中国房地产跌入了谷底。
美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免，出口下降，投资减弱，房地产成量交腰斩，大批企业倒闭、劳动力失业，宏观经济出现了下行压力。
房地产市场风起云涌，后半年更加严重，
房地产市场销售量萎缩，部分地区房价跌了50%
。
“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地。
为了拯救市场，政府出台进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。且听下篇分解。
（下）
2008年9月，金融危机全面爆发，
世界经济衰退，中国对外贸易降到冰点，国内物价飞涨，失业率高涨，很多企业倒闭。
当时的中国楼市经过多年的调控又遭遇金融风暴，北京奥运会的盛世狂欢也没有掩盖住爆发的恐慌，遇到了最严重的房价泡沫和危机。
01
当时被称作地产界华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。万科、中海、金地等品牌房企先知先觉，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开始了
15%至30%
的降幅（后来的人们才发现08年买房会是多么大的幸福，历史最好时机），多地发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店。
经济专家都在预测，
中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太太一样，一跤跌成骨折了。
这一年，有个男人在北京开的公司破产了，老婆跟人跑了，豪华家具都被债主全拉走了。就剩下一个衣柜和一把椅子。男人受不了这种打击想自杀，找了根绳子站到椅子上准备上吊，一扭头看到衣柜上还有半瓶白酒和半包烟。男人就决定坐在椅子上抽完烟喝完酒后再自杀。
过了一会儿他自言自语道：我这是要干嘛？生活才刚刚开始呀！
紧接着到了11月，政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划，就是世人说的“
四万亿计划
”：加印四万亿人民币，拯救中国乃至全球经济！
男人把房子质押贷了款，回老家买了一块地准备盖一栋房子卖掉。
结果09年房价暴涨，男人暴富，再拿地再开发，周而复始……
他摇身一变成了地产开发商。
四万亿都干了些什么？
当时的目的，主要是投资拉动经纪和十大产业振兴规划。刺激政策之后，中国建设了数万公里的高速公路铁路、100多座机场、以及十几座城市的地铁。
但更多的钱，都流入了楼市。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在后来的一次演讲中说道，
国企们当年拿到钱根本不知该怎么办，只能投房地产
。
老李是个干了三十年建筑的农民工，他不懂什么是理财，只知道把挣到的钱存到银行最安全。他的梦想就是等攒够了钱，就把钱给在省城工作的儿子买房用。
他不懂什么是经济危机，却知道这一年多老是没活儿干，只能回老家，但田被征用了，地也种不了。
当政策出来的时候，天南海北工地平地起，他乐呵呵的笑：终于有活儿干了。
但后来他却哭了：
逐渐产能过剩，物价飞涨，房价暴涨，他存银行的钱被稀释，贬值了三成
，房子自09年之后，就再也买不起了。
中国是个高储蓄率的国家，印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释，最后的结果就是通胀。但话又说回来，只有把货币拿出来花掉或投资，经济才能发展。
是非曲直这里不表，但
每次潮水来临，每个个体，都有起有落。
