——编者注——
对于瑞安的评价，市场褒贬不一。既有唱衰者对其人事和业绩变动评头论足，也有死忠粉歌颂瑞安的情怀担当和对城市发展的贡献。本文上篇驳斥了《倒掉》一文，并分享了众多瑞安不为人知的故事。下面从“财务管理”，“业务模式”，“未来发展”和“文化情怀”等方面再浅谈一下，希望从更多角度尝试去了解瑞安。
正文：
——财务管理：重视财务指标——
瑞安早年的业绩波幅很大，现金流也没有很好的控制（下两图数据可以看出，收入和盈利一直坐过山车，净现金流不时出现负数）。作为一家上市公司，业绩经常波动是很不利的。
利润表（年报数据）
现金流量表（年报数据）
这源于当时集团层面没有科学规划每年的业绩，也没有根据市场预测踩准开发的节奏。导致有的年份库存太多，有的年份市场畅旺但无房可卖。比如当时三年计划里有一项是“年竣工量达到100万方”，这不是一种市场导向的做法，而是工程导向的思路（与当时一些高管是老香港瑞安管工程出身的不无关系）。
在现金流管控方面，也缺乏财务经营意识，导致有段时间全面铺开投资建设，但短时间内无法回收资金，导致负净现金流的出现（如2011这个限购的关键年份，净投资现金流达到了负72亿）。
所幸瑞安有惊无险地走了过来，并在近几年建立全局思维和财务意识，严格控制每个项目的业绩指标包括成本、费用、利润和现金流等，并成立了企业并购部主导大宗交易。这些财务控制为近几年业绩的稳健增长打下了基础，同时也有助谋划未来新项目的发展。在这个动辄目标上千亿的时代，瑞安很清楚自己要走的路。
——业务模式：轻资产、合作开发——
瑞安上市之初的发展模式是走马圈地（吃下很多旧改项目），带着传统港资的囤地思维，寄望土地未来增值以实现企业的丰收。早期获得的项目都是建面100万方以上的庞然大物。
但是在若干年后罗先生自己也反思，这种模式实际上大大拖累了瑞安的发展速度：
1）旧改拆迁的缓慢产生大量的利息成本，动迁成本的上涨也侵蚀着利润；
2）瑞安的千亿资产中，超过60%都是回收周期长、变现难的商业资产，严重影响了资产周转率，进而影响了ROE；
3）本来赖以产生高利润的囤地模式，在土地增值税严格执行之后（如下图税率表所示），囤地利润被税收大口吃掉。
痛定思痛后，近几年瑞安调整了其业务发展模式：
1）不再碰大规模的旧改动迁项目，更倾向于一些小而精的项目（30-50万方），或者是与其他开发商/投资者合作开发，提高周转率，利用其打造精品能力提高产品溢价。现有动迁项目受惠于政府的土地征收新政，进展大幅加快；
2）尽量变现商业资产获得现金流，寻找新的发展机会，只自持类似新天地的核心商业资产进行专业化的运营管理，形成品牌效应并将资产管理作为企业发展战略中的重要一环。
经过最近几年对策略的落实，瑞安正在走上良性循环的正轨。
——未来发展：合并——
2016年初瑞安决定暂缓中国新天地的上市计划，原因是：
1）瑞安考虑调整中国新天地的商业模式
2）中国新天地的资产并未完全释放其应有的价值
3）股票市场方面，也非获得较高估值的合适时机
为此，瑞安将瑞房和中国新天地的总部职能部门合并，提升效率，整合的部门包括：财务、法务、业务并购、投资者关系、企业传讯、行政服务、流程与信息管理、人力资源、内部审计、发展调研、企业发展部等。到了2016年底，瑞安接着提出中国新天地（CXTD）和知识社区（KC）的业务整合，并创建一种新的商业发展模式KC-XTD。利用这种模式，瑞安可以更有效获取土地和打造社区，可以理解为新天地的2.0版本。人事方面，安排罗小姐作为中国新天地副主席，任命具有敏锐市场触觉和出众综合管理能力的王颖作为董事总经理，任命具备超强执行力的张斌作为COO，全面负责上海以外所有新天地项目的管理。这个高层部署值得拭目以待。
——未来发展：合作——
在项目合作方面，因应上海和武汉的成功经验，瑞安按照其战略指引开始物色这两个城市及其周边的新项目。2017年初，瑞安和中信泰富成立合资公司华夏瑞信，以22.98亿的价格成功摘得光谷中心城606亩地块，将投资130亿元建120万方大型城市综合体。瑞安与中信各占50%的股份，底价中标，楼面价只有不到2000元/平。可见瑞安武汉天地在当地的标杆作用，也足以体现瑞安的核心竞争力。
另一则传得风风火火的消息，是关于瑞虹新城出售50%股份给万科。有传言万丈资本是接盘侠，其实只需要稍微分析一下便知道不可能了：瑞虹在虹口扎根了20多年，在市场的把握和政府关系上都有很深的底蕴，且商业运营本来就是瑞安的强项。而在这方面，与万丈资本的角色是冲突的（万丈也是商管角色），所以基本可以排除万丈。另外，说80亿就买到半个瑞虹新城，这个说法也不可能，单单瑞虹准备开发的两三块地的动迁费用就可能超过150亿了，更不要说还有商业资产和债务偿还。
（历时已15年的瑞虹新城）
事实上，近几年出售资产或者股权的背后原因，除了短期变现加强周转之外，还有其他缘由。从罗先生在2016年中报上的陈述可窥一斑：“2016年上半年，全球经济前景更不明朗……以加快资产出售及周转，同时把握市场新的机遇。”除了脱欧，还有川普。罗先生跟川普打过交道，还打赢过和他的官司，深知这可能会对全球的经济造成什么影响。所以背后的逻辑可以理解为“广积粮”和“觅新机”，在政经态势不稳的情况下蓄势待发，寻觅低价收购的机会。
——文化情怀——
众所周知，罗先生是一个充满诗人情怀和理想主义的开发商，他对“名”的在乎远超过对“利”的考量。无论是哪一个天地项目，都为当地的旧城区保留了十足的文化底蕴，不论是否赚钱，都成为了当地城市的一张新名片。
据说瑞安前CEO李进港曾站在某个天地项目的高楼上凝望着底下的大小裙楼和新老建筑，不无感触地说：“瑞安的确是为城市做了些东西啊！”，言语之中他也为瑞安奉献了近30年的心血。据某咨询公司做过的一个调查统计，瑞安的员工忠诚度在同行中遥遥领先。每个在瑞安工作过一定年限的员工，都有一种瑞安情结，希望这家公司走得更深更远，挖掘每座城的人文底蕴。
本文无意对瑞安歌功颂德，过往的成功抑或走过的弯路都在文章中一一呈现。只是对于瑞安这样的公司，需要市场多一份理解和支持，因为只有这样，我们才不至于在商业逐利环境中迷失方向，而忘记了内心对情怀和美好的追求。
希望瑞安在接下来的发展中，如罗先生在年报致辞中所讲的“拿出二次创业的精神再次缔造佳绩”，也希望她能为城市创造更多充满灵魂的建筑和文化，就像她上市之初的Slogan一样：创建新天地，共寻新理想！
延伸阅读：
驳《论上海新天地的倒掉》上篇
论上海新天地的倒掉
————————————
脚踏实地，心存远方
地产与远方
