30亿买楼40亿卖，贾跃亭的算盘地产人也看不懂！

新浪财经 · 公众号 · 财经 · 2017-06-14 16:02

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来源：经济观察网和商学院

乐视“钱紧”早已不是新闻，日前，又传出乐视将出售世茂·工三的消息。乐视真的已经到了靠卖楼救急的处境了吗？

面对市场低迷以及严重的资金压力，乐视卖楼求生存或许并非“空穴来风”。

传拟40亿出售世茂工三万科或接盘

40亿元。

这是乐视为三里屯工三项目开出的新价码，这个价格较乐视去年约30亿元的收购价上浮超过30%。

商业地产发展商的想象力不够用了，要知道，在这一行，抛开租金谈资产价格的都是耍流氓。

工三项目易主一年，品相随之改变，如果说世茂手中的工三是个身量未开的小家碧玉，定位不清，远比不上近在咫尺的太古里明媚妖艳，那么，乐视接手一年后，工三便几乎要跳起广场舞了，无论什么时候去，一层的宝贵空间永远在做特卖，上品折扣的那种。

如果有人告诉我，在这种运营水平下，工三的租金水平上涨了30%，我会觉得MUJI、UR们都疯了。

所以，商业地产圈的人士如何看待40亿元的报价呢？

首先，他们会说，乐视的思路，我们不懂。

毕竟，八百米外的三里屯太古里是国内首屈一指的商业项目，虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心，倒是百货撤店、商场易手的消息不少。

记者日前曾多次探访世茂工三，整体的店铺呈现出冷清的现状，就连最火热的餐饮部分也并没有出现其他商场需要排位等现象。

“世茂工三经营惨淡主要体现在三点，分别是体验感不强、业态分布不均及品牌定位。” 电商零售专家、百联咨询创始人、商性书院院长庄帅指出位于北京朝阳区东三环附近的三里屯，紧邻使馆区及CBD等黄金区域的世茂工三本应享受到一部分太古里外溢的客流量，但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大，不能与太古里形成互补。

大树底下好乘凉，但大树底下也不长草，除非你也是大树，比如你是九龙仓，你就可以平分秋色，放眼全国，能达到这种水准的商业发展商实在太少，即便达到这种水准了，给它一个建筑面积5万平方米，可租赁面积2.5万平方米的购物中心，它也施展不开。

再者，商业项目倒手，通常五六年会是一个比较优质的时间节点，因为持有项目、精细运营、提升价值需要时间沉淀，无论对买方还是卖方来说，这个时点的资产情况和价格都会处在相对理想的状态。

大宗商业交易不同于住宅，参与主体都很理性，一年易手的情况很少见，商业氛围越来越差却想以30%的溢价易手的情况更少见。

当然，三里屯是绝版地段，不排除有人会为了这个稀缺资源付出超额代价，但做持有运营的话，账是算不过来的。

如果改变用途，把购物中心变成写字楼散售算得过来账吗？

不好意思，还是算不过来。建筑面积5万平方米，周边写字楼市价普遍在5万-6万元/平方米（这个价格再一次验证商业地产是一个理性市场），总销售额在25亿—30亿元左右，这还不包括修改规划的不确定性和改造成本。

无怪乎，多家排名前十的房企对这个项目都有兴趣，但都没有出手，至于受到印力地产加持的万科能谈到什么价格，只能拭目以待了。

还有人要问，给贾跃亭一百多亿纾困的开发商孙宏斌为什么不买工三呢，只能说，一是融创并不擅长商业；二是孙宏斌又不傻。

现金流不足不动产已全部抵押

30亿买楼40亿卖，贾跃亭的算盘地产人也看不懂！

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