2024年一季度保租房REITs财务分析报告

2024年年初，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上交所上市，保租房REITs增至5单。一季度，公募REITs二级市场波动，33单REITs业绩表现分化，其中保租房REITs经营业绩最为稳定，表现出良好的抗周期性及抗风险能力，实现良好开端 。

基础设施项目运营情况分析

1、出租率

5单保租房REITs的基础设施项目出租率虽涨跌互现，但仍维持高位 。2024年一季度，中金厦门安居REIT出租率优异，两个项目接近满租状态；城投宽庭保租房REIT出租率相对较低，其底层项目江湾社区和光华社区出租率分别为91.02%和93.04%；其余3单保租房REITs共计8个项目的出租率处94%-99%之间，在高位小幅波动 。

2、租户集中度

租户分散程度高，以个人租户为主 。5单保租房REITs租户结构整体稳定，较上一季度变化不大。具体来看，深圳安居REIT企业租户占比最高，其底层四个项目企业租户占比分别为64%、100%、77%和26%，企业租户占比高一定程度上缓解了C端客户频繁换租带来的出租率的波动，但企业租户是否续租将对出租率和收入产生重大影响，因此需重点关注其稳定性；其余4单保租房REITs租户结构分散，以个人租户为主 。

保租房REITs基础设施项目租金基本维持稳定 。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT 2024年一季度基础设施项目租金分别为56.3元/月/平方米、58.5元/月/平方米、32.2元/月/平方米、33.2元/月/平方米，对比一季度上海（104元/月/平方米）、北京（109元/月/平方米）、深圳（106元/月/平方米）、厦门（56元/月/平方米）普通公寓租金水平，保租房租金水平具有极大的优势，加之保租房项目地理位置优越、交通方便，对租户具有极大的吸引力，有效促进了“职住平衡” 。

4、租金收缴率

各项目租金收缴率维持高位，带来持续稳定的现金流 。2024年一季度，5单保租房REITs的基础设施项目租金收缴率均超95%，尤其中金厦门安居REIT项目租金收缴率达100%；华夏基金华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT租金收缴率较上一季度略微下滑，其余项目实现稳定增长 。