在市场越来越卷的当下，不止是卷价格，开发商之间的产品内卷也在加剧！
2024年，是第四代住宅的爆发元年。
目前，郑州的第四代住宅，在金水北、二七新区、南龙湖都有分布，接下来，北龙湖也要迎来第四代住宅。
正在挂牌出让的北龙湖10号地，为了满足第四代住宅立体绿化等设计特点，还特意放宽了建筑高度的限制。
要不了多久，郑州就将全面迎来第四代住宅！
随着第四代住宅大爆发而来的是，得房率开始突飞猛进。
甚至已经卷到了有些离谱的
地步，据说成都第四代住宅项目，得房率已经高达200%，赠送率达70%。
这是什么概念呢？也就是说79平的建筑面积，实际使用面积达到了140平。
郑州的得房率虽然还没有这么夸张，但是很多项目的得房率也都接近100%，甚至是超过100%。
得房率已经成为开发商重点发力的方向。
比如说下面这些：
不仅是超高得房率，从玄关到阳台，从餐客厅到主卧套房，室内每个部分的设计都在升级。
比如说下面这个143平的四房，玄关+储藏室，收纳系统化，大面宽朝南，270度采光，视野通透，主卧套房+露台，卷的飞起。
在产品高度内卷的时代，爆款户型越来越全能化，功能布局越来越合理。
大浪淘沙，好户型是能穿越周期的。
而且产品的高度内卷，也不止体现在户型，外立面、大门、公区、会所都在升级。
以前的外立面流行土黄色，现在的外立面普遍都是铝板+大面积玻璃幕墙，颜值飙升，采光更好，视野更通透。
小区大门越来越气派，酒店式入户大堂变得很常见，会所原来也只出现在改善豪宅小区，现在不管刚需还是改善，会所逐渐成为标配。
现在整个新房市场的产品趋势就是：内卷。
为什么越来越卷了？
市场下行，开发商不得不卷起来，拿出更优质的产品。
开发商要生存，要在市场竞争中率先突围，光有政策不行，产品力才是核心，也就是住建部号召强调的好房子。
因为现在不是随便什么房子都有人愿意买单，楼市和以前大不一样了。
当下的新房市场，信号非常明显：
1、
开始回归主城
2、
容积率降低
3、
产品面积段提高
现在挂牌出让的土地，普遍都处于优质地段，容积率也更低，开发商有更大的可发挥空间。
这也就意味着，接下来，郑州市场上将会涌现大批好地段+好产品的优质住宅。
而且现在不限价了，只要产品做的好，就能有溢价空间。
二七的招商林屿境就是一个经典案例。
第四代住宅、超100%的超高得房率，下沉庭院、会所，外挂花池，产品buff叠满。
按照早期拿地时候的限价，毛坯限价9250元/平，但是现在卖到1.2万，远超限价，而且卖得很好。
好产品不愁卖，大家是
愿意为好产品买单的。
盘一盘郑州新入市以及即将入市的项目，基本上都是改善，清一色的大面积段户型，起步和最大面积段都在提高。
以前150平以上的面积段只出现在北龙湖，现在主城区的项目，最大面积段也开始超过150平，甚至200平了。
比如说惠济的铁建投城发花栖樾，起步131平，最大208平，经开滨河的蝶湖书院，起步170平，最大面积段286平，这在以前的郑州市场上很难见到。
尤其在这波房票把刚需库存全部清掉之后
，
未来的新房市场就是改善的天下。
直接看克而瑞统计的数据，更加直观。
对于刚需盘来说，是以价取胜，但是对于改善盘来说，则是以产品取胜。
很快，郑州就要进入卷产品，卷品质的居住时代。
产品力提升、户型迭代进化已经是大势所趋。
而且，最让人头大的是，户型实用率已经进化到100-110%了，也没有要停止的意思。
不管是刚需还是改善户型，谁都不愿落下，还有继续卷下去的趋势。
产品力全面升级，购房者花同样的钱，却能买到更高利用率、功能更全面的房子。
站在购房者的角度，这一定是件好事，等于变相降价了！
但是，新房产品力提升、户型迭代进化，也意味着二手房将遭受狠狠打击！
前两年卖得风风火火的爆款户型，放在当下这个产品大炼炉里，早就已经没了当时的吸引力。
更别说那些手握糟心户型的二手房业主，再没有地段、配套、学区加持，想要卖出只能降价。
新产品的进化，对老旧社区、甚至是次新房的户型，简直是降维打击。
最近这两年，为什么
二手房的成交量能赶超新房，主要就两个原因：
1、
价格降到位了
2、
