投资晚餐12期丨优质物业越来越难找？如何挖掘西南市场投资机会？

邓辉： 根据交易方式的不同，获取渠道也不同。

在我看来，酒店物业的获取渠道根据交易方式可分为两类。第一类是通过 收购物业 来经营酒店，主要途径包括：从不良资产、开发公司、资产管理公司、国有企业资产部门以及大宗交易中介处购买。第二类是 租赁物业 ，通过中介机构和商业协会等渠道。此外，在一些城市，例如成都，有联合交易所和政府网站发布国有企业的物业出租信息，这些平台每天都会提供大量可供比较和申请的机会。

李勇： 以中介及朋友介绍为主

我一般会通过专业的 中介机构 以及 亲朋好友的推荐 来寻找合适的物业。中介机构拥有广泛的物业资源和市场信息，能够快速匹配我的物业需求；而朋友和熟人的推荐，可以让我获得 更为真实和直接的物业信息。

雷钰： 活跃性较高的中介为主

目前酒店获取物业主要还是靠 中介 为主，因为他们是活跃性最高的；其次就是 国企物业 ，但是门槛较高；以及也有 部分资管公司 联系合作，不过这种情况还是比较少的。

金子扬： 主要通过朋友介绍优质物业

在寻找酒店物业时，我个人倾向于 通过朋友介绍 ，会比公开渠道 更可靠 ，资源也会 更优质 。

李勇： 能够提升客户入住 体验的物业

就我经营的喜瑞达品牌而言，目前物业的要求主要是有 独立的大厅 ；方便停车、地下停车场可以电梯直达酒店大厅；房间 暗房比例不得超过十分之一 ；房间数量25间以上。

邓辉： 考虑选址的供需关系、物业自身条件、物业成本和物业的稳定性这四个方面。

其一是从供需关系上看选址。 主要考虑这个区域未来供应量的天花板，要看到 中长期的供需情况 。如果租物业的话，至少要看5到10年的情况；购买物业的话至少10到20年以上。

其二是物业本身条件能否匹配高溢价品牌。 有些物业位置很好，但物业的 硬件条件 没达标。例如层高不够、暗房过多、交通动线不好或者没有独立的大堂。

其三是选择成本低的物 业。 在我看来，未来酒店行业的竞争可能会进一步加剧，物业成本过高的话会导致风险抵抗能力下降。

其四是物业持续经营的稳定性。 投资酒店属于重资产投入，无论是租赁还是购买，都需要考虑物业的稳定性，确保 产权清晰，无法律纠纷 ，能够持续经营。

雷钰： 以物业的租金占营收的20%为水平线

在我看来，如果 物业的租金占总营收的大约20% ，那么这样的物业就可以被视为优质物业。那么，如何评估营收情况呢？我通常会在携程等OTA平台上，根据自身酒店品牌定位、关键词等设定筛选条件，比如 “好评优先”、“舒适型”、“一公里范围内” 。然后取 前三家酒店ADR的平均值 ，作为我自己的目标ADR，再倒推我的RevPAR和营收关系。如果测算下来物业的租金占到20%左右，那就可以拿。

金子扬： 考虑得房率和物业成本

一个是得房率，就是 物业的实际可用面积比例 ；另一个就是 成本 。 对我个人而言，成本是最主要的考量因素。

周官平 ： 兼容城市消费与度假旅游需求的物业

我们主要做 野奢型的度假酒店 ，一般会比较看重环境和交通两大要素。选址标准是在风景绝美、重点IP或世界遗产地选址。不过，在目前经济下行大环境的影响下，我们对优质物业选址的考量也 更加全面 。

其一是能够兼容多样客群的物业位置。 在选址判断良好的基础上，最好能够实现 多项生意 ，既能满足城市居民的周末消费需求，又能提供度假旅游体验。因此物业除了交通便利、风景绝美之外，最好 距离国家中心级城市在2小时范围以内 ，这样既能吸引 全国市场的游客 ，也能满足 中高端人群 ，如亲子、老年人的消费需求。

其二是选择自带流量的地点。 这些有流量的地方本身就是一个大IP，具有强大吸引力。我们只需要通过合适的产品和运营策略，将这些地点的流量 有效变现 即可。

邓辉： 结合卖价反推出合理租金价格

合理租金价格需结合卖价反推得出，以 静态角度 判断。什么叫静态角度呢？那就是根据周边市场情况来反推租金，结合运营费、出租率和租金， 预计3.5年内能回本较为合理 。如果周边供应有天花板，我们可以略微拉长一点回本周期；如果供应比较多，我觉得还是要控制在3-3.5年，要预防到未来大量新增酒店供应带来的风险，保住本金。

金子扬： 根据酒店品牌档次和所在地区来看租金价格

需根据 酒店品牌的档次 和 所在地区 来定，例如在太古里这样的高端商业区，即使租金稍高，也是可以接受的；但在普通城区，如果租金达到七八十 /平米/月，那就有点做不下来了，除非是去做溢价空间更大的品牌。所以综合考虑，租金区间在40-60/平米/月之间可 能是比较合适的价格。

周官平 ： 基于成本回报评估租金

我认为 物业租金的合理性应基于成本回报的评估 ，即在确定投资成本能够带来预期收益的基础上，反向推算出合适的租金。因为同个区域内的两个物业，成本可能也会相差很大，所以要评判一个物业值不值得入手，还是要看 具体的回报率 。此外，每个投资人都有自己的经营逻辑和算账方式，所以只要最终账本上的数字是可行的，那么这个项目就值得投资。

邓辉： 买卖物业的机会变多，同时供需关系也变得紧张

在西南区域，尤其是成都和重庆，当前的经济形势提供了购买物业的机会， 许多优质地段的物业价格变得相对便宜 ，所以可以碰到一些好的物业项目，也可以从不良资产中筛选好的项目；而挑战主要来自 供需关系紧张 。这主要是疫情后许多品牌都在积极扩张，特别是在中高端市场。因此理想的物业位置应该选择具备长期稳定的供需关系的区域，例如重庆的渝中区和成都的太古里附近，以及一些老城区如神仙树、紫荆等。

李勇： 比较看好西南市场，做差异性的酒店品牌仍有一定机遇

目前来说，整体还是比较看好西南市场。尽管西南地区的酒店业市场趋于品牌化，但是做 差异性的酒店品牌 还是有一定的机遇。

雷钰： 存在优质资源，同时信息差也很大

从目前成都的物业来看， 机遇和挑战并存 。例如前段时间，国企发布了一条信息，计划把存量资产都流通起来，但实际上这中间存在 巨大的 信息差 —— 有人说国企物业只能拿五年、六年，也有人说能拿20年，这就存在了非常大的信息偏差；再 比如前段时间某物业放出春熙路的某个项目，吸引了很多投资人的关注，但消息来源不定，无法核实准确度。因此， 缩小信息差，掌握核心资源很重要。

金子扬： 成都区域酒店市场过度饱和，内卷严重

西南市场的酒店业，尤其是成都，近年来 过度饱和， 导致了激烈的内卷。不同的酒店集团、不同档次的酒店都在卷入价格战，这种内卷现象对于酒店行业的长期发展并不是一个积极的信号。

邓辉： 成都和重庆的渝中区

西南地区的话，我认为成都的核心板块和重庆渝中区还不错。比如成都的一些老城区、老富人区、市中心，我觉得还是非常不错的；重庆的话，除了渝中区以外的其他区域要慎重一些。

雷钰： 以周边人口和流动人口数据为参考

买卖租赁酒店物业和买房有本质的区别，新开楼盘、新城区不一定是先入为主的条件，而是以 周边的人口 为参考。比如 项目周边1公里内人口大于10万人 ，那么在我看来就可以做城市型的品牌；以及还需要关注到项目周边的 流动人口 ，能够符合这个人流量的地方，可能会有投资机会。