专栏名称: 老杨地产逻辑

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某些人，开始投资老破小了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · · 2024-07-25 15:31

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最近，我发现一个市场现象，蛮反常的。

在楼市总体上比较低迷的背景之下，有些城市的老破小二手房，卖得相对不错。

陆续有几个粉丝向我付费咨询，目前是否是买老破小的好时机，听说有朋友也在投资老破小。

目前像一线城市和二线城市，比如杭州，是不是值得去投资老破小？

咱们今天针对这个现象，略做剖析。

老破小卖得相对好一点，我认为有三个原因。

第一个原因，跟近期的政策变化有关

尤其是金融政策，主要是房贷政策，而且对于刚需非常有利。

比如，首套房的房贷首付比例由最低20%降到15%，这是历史最低水平。

再如，房贷利率也降了很多，对于刚需是有利的。

7月22日降息之后，估计全国首套房贷利率进一步降至3.33%左右。

明显低于2016年的4.5%，也低于2009年的4.16%。

这属于实施个人房贷按揭制度以来的最低水平了！

过去有些刚需因为首付比例比较高，暂时买不起，现在首付比例降了，利率也降了，有些刚需就可以上车去买房子了。

而他们的预算总体上是偏紧的，这样就导致他们会优先考虑的是低总价的房子。

而低总价的房子当中，最重要的就是市区的老破小。

去年8月9月份的时候，取消限购政策后，一线城市和新一线城市是以改善为主的需求爆发了一波，而这次是刚需的自主需求爆发了一波，道理是很顺畅的。

另外还要补充，今年5月17日政策之后，高能级的城市，像北上广深等购房政策又松了一波，对于刚需也是刺激。

近段时间，上海两三百万的房子，卖得相对比那些千万级的豪宅要好很多！

第二个原因，年轻人对于买房观念变了

年轻人在大城市买房，他们的预算有限，那他要想买房子就面临着二选一：

要么买郊区尤其是远郊地区的新房子，要么买市区甚至是中心区的老破小。

过去20年，很多年轻人喜欢去郊区买新房子，他们觉得新房子好看。

而且10年前郊区发展很快，他们就感觉未来郊区会变成市区。

另外，十几年前的年轻人，他们相对吃苦耐劳一点。

住在远郊到市区上班，甚至住在更远的地方，比如北京住在廊坊到北京市区上班，住在昆山花桥来上海市区上班，上班的单程1.5个小时左右，其实蛮累的，但是那时候的年轻人就不怕苦。

而现在，20多岁刚毕业的小年轻，他们的居住观念已经发生很大变化了，他们不愿意住在远郊地区，花费很多时间上下班了。他们只求活得轻松点。

另外，很多大城市的远郊地区、新城新区，发展步调放慢了，生活配套也跟不上，现在年轻人宁可选择市中心的老破小，也不愿意去买远郊的新房了。

第三个原因，投资投机需求冒头了

我们知道，过去三年楼市大幅降温，房价跌了，很多投资客都已经跑光了，为啥现在冒出来一些投资老破小的需求？

我认为，有四点吸引了他们。

第一点，价格便宜

贪便宜，是人的天性。

不管是在日常消费中，还是投资行为中。

比如股市中，茅台股价超千元，多数散户会认为太贵了，不划算。

当前已经这么贵了，以后涨价会很困难。

而他们根本不考虑公司品牌价值、利润增速、市盈率等指标。

在同一地段，老破小的单价比优质房产（新房/次新），一般会低二至五成，附带优质学区老破小除外。

第二点，买入门槛低

很多人想参与投资活动，但受限于钱太少。

有些人买不起房，就买股票，连股票都买不起的就买彩票。

很多人能买得起股票，但却买不起茅台。

茅台股价超千元，买一手（100股）就要十几万，门槛太高。

就房产而言，老破小的总价低，所以买入门槛低。

第三，租金收益率较高

他们认为老破小的租金收益率比较高。

其实，也不能说很高，比如2.5%到3%，但是要高于其他房源1.5%左右的收益率。

其实，这是个错误观念！

作为投资者，你去配置房产的时候，须要考虑的是两个因素：

1、长期增值性；

2、租金回报率。

总体来看，应该以考虑增值性为主。

同样一个区域，老破小房源的增值性，一般明显弱于其他房源。

何况，老破小租金收益率稍微高点，也是因为过去很长时间增值性偏弱导致的。

第四，赌未来拆迁补偿

很多投资客认为，老破小的房子以后会面临拆迁。

如果你买了之后，没几年房子就拆了，拆了之后补偿费是比较高的。

或者是没有市政安排，业主拆自建也可以。

近期，杭州有个案例，引发全国关注。

拱墅区的浙工新村，还没有达到市政拆迁的标准，但小区已很破旧了，业主就联合起来，自筹资金，自己重建，那重建之后房价肯定涨了很多。

其实，浙江在这方面走在了全国前列。

三年前，衢州江山市虎山街道安泰社区的永安里片区，就通过自主更新，新建起3幢17层高的新房，目前居民们已经顺利入住。

过去几个月，有些投资客就盯着杭州某些以后会成为自拆自建标的物的小区，想要博取之后重建的巨大差价。

总体来看，老杨不建议把老破小作为家庭资产配置的标的物。

还是要重点关注优质板块当中的优质房子，放平心态、走正道，坚持长期主义、赚稳钱。

大家别老想着抄小路，博暴富。

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