云城二手房大考！已挂牌186套，接盘侠在等什么？

第一套105㎡房源成交单价“亮瞎了眼”，用中介的话说到了4.5万元/㎡，但有声音认为这不是真实的成交价，有“做高”的成分。譬如，由卖家来负担大税，单价上就要差2000块。

杭与城实景图  住浙网摄

截止到今天中午，从未科、云城3名资深中介了解到，杭与城签约已超5套，但贝壳数据暂时还没有显示，要过户后数据才会呈现。除了第一套之外，有一套13楼的边套120㎡房源，成交单价3.72万元/㎡，之前一套127㎡的房源单价约3.7万元/㎡。

目前，真实成交价挤在3.6万-3.9万元/㎡之间，在微亏利息与保本小赚之间“窄幅震荡”。

目前杭与城已经挂牌在售186套房源，挂牌均价4.22万元/㎡，低区的小户型挂牌接近3.7万元/㎡，近30天带看超4300次，暂时还没有网签数据。

云城的二手房成交，受到未科、云城新房的掣肘。

二手房未“满二”的情况下，需要付出至少7.3%的税费，包括—— 5.3%二手增值税+1%契税+1%个税（视情）+1%中介费，还有大几千的物业费、维修金。即便房子是3.7万元/㎡成交，买家实际付出超4万元/㎡了。而未科核心的建发品质新盘云湖之城均价才3.61万元/㎡，云城还有绿城、保利、建发3个新盘可选。作为买家，但凡不急着入住，如何选，还要犹豫吗？

难怪！云湖之城的摇号难度一批甚于一批，或多或少有云城二手房的客户倾向于买新房。

作为云城板块最早入市的住宅项目，在先后5次摇号中，刷新了12.61%的中签率，至今仍是云城住宅的最低中签纪录。

它的热销，看几个关键词——TOD、龙湖天街、天元公学，还有浙大校友企业总部经济园，就可大致知道为何那个炎热的夏天，它能拉高“第三中心”的热度。

杭与城TOD位于云城板块的核心区，地铁3号线龙舟北路站的上盖，距离西站枢纽约1公里。小区紧邻在建的龙湖云城天街，一路之隔就是浙大校友企业总部经济园，景腾路上是涵盖从幼儿园到高中的天元公学西站校区。

天元公学西站校区 住浙网摄

如果论板块规划的兑现度，云城可称是佼佼者，除了天街开业时间有所延后，其它的次第落子，譬如杭州西站已直通上海虹桥，天元新校区已经开始招生。

云城核心区的地标建筑金手指综合体（云门中心）项目现场，呈现出一片大干快上的繁忙景象。四幢高楼均已突破200米大关，目前，A塔楼施工至45层，建筑高度207米；B塔楼施工至47层，建筑高度207米；CD塔楼已封顶。

图源：杭州云城公众号

好房研究院数据显示，接下来的一年半里，云城还有7500多套房源交付，按照20%的挂牌预估，将有1500套的房源进入二手市场。

在杭与城之前，云城已经有2个新房交付，即枫翠云轩和枫岭云湾，加起来832套房，目前均有挂牌，板块内已“卷”起来了。

今明两年云城预计交付房源

数据来源：好房研究院

住浙网后台，网友AGAIN是杭与城的业主，而且置业了最大面积段 228㎡的房源，他来问：228方户型能挂什么价格？要不要现在出？

前面一个问题好回答，在目前已挂牌的186套房源里，228㎡的有6套，其中挂得最低的总价910万（折合单价约4万元/㎡），最高1020万（折合单价4.47万元/㎡），显然大户型的期望值要高一些，议价力也会比小户型要强，但不一定是塔尖，具体要等成交数据来分析。

如果是能够作为第一居所的，不建议这时候出，既然押宝了云城的发展，总要等到云城的全貌呈现，西站枢纽功能尽显后再作打算。

云城城市界面 住浙网摄

因为云城的底部已经可以看到，新房“高铁三子”去化虽不理想，但一旦降价促销，当优惠到3万-3.1万元/㎡这个区间，效果立竿见影，一抢而光。所以，云城新房探明“铁底”是3万元/㎡，作为区位更核心、配套更醇熟、想象空间更大的杭与城，要赋予20%的上浮，即3.6万元/㎡。

底部虽不低，但短期巨大的交付、挂牌量制约了云城二手房价上限，即便是踩着新房限价3.61万元/㎡，买家付出的实际成本也到4万元/㎡，这一来就把买家推向了新房这一端。

这是眼下次新二手价格上限不高的真实原因，不独是云城或艮北或城东新城，即便是申花，华丰纸厂“三兄弟”有的保利息，有的赚几万茶水钱，能赚五六十万的并不多。

春节临近，作为非主城核心板块，二手房带看、成交热度有所下降，杭与城下一波成交小高潮，应在今年三四月份，毕竟“书包”是天元西站校区，这个是加分项。