房地产已沦为资本游猎场

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-08-18 17:51

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导读：没有最高，只有更高。说的是中国楼市。

8月17日上午看到上海静安诞生有史以来单价最高地王的消息，不知为什么，我一点也没惊讶。后来看到成功抢地地产商的解释说，这块地的溢价率只有139%，而此前上海几块地溢价率达200%，甚至还有超过300%的，相比之下他们是完全可以接受的。但溢价率没那么高，也可能是因为，当地土地出让部门将起拍价提高了。

同一天上海出让了四块地，三块是区域内地王，均为闽系房企所得。融信抢到的这块地，整体楼面价过10万，可售部分的楼面价达143113元/平方米；中骏地产拿到的青浦徐泾镇地块，楼面价为45070元/平方米；建发中粮夺取的宝山顾村镇地块，楼面价为53700元/平方米，可售面积楼面价则达66852元/平方米。

毫不奇怪，区域地王再次上演面粉贵过面包的老戏，融信静安地王周边商品房均价约8.5万-9万元/平方米，中骏徐泾地王周边商品房均价比较高的也只有4.5万元左右。

并非只有上海才出产地王。上周四，8月11日，阳光城以15.5亿元抢得福州市中心五一新城地块，可售面积楼面价达4.5万元/平方米，也创造了福州有史以来的土地单价记录。但这个地王普遍被忽略，因为它是二线城市。

但要知道，目前福州卖得最贵的豪宅，也只不过是4.2万元/平方米。楼面价超过当前该市商品房最高售价，这样一比，就有点吓人吧。就如同，北京目前卖得最贵的房子，应该已过20万元，出来一幅地块，楼面价25万元，会不会很恐怖？

有两位以大胆敢言力捧房价上涨的专家，早就预言过，北京上海深圳房价很快将超过30万。按照他们的观点，在这个价格线之下，理应安然受之。站在2013年的门槛眺望，还会觉得比较遥远，但2016年年中一过，就觉得这都不是事儿。敢抢143113元/平方米的地块，地产商就敢期望一年后卖到20万甚至30万。

地产商不断制造地王，当然是因为手里的粮草丰足。今年上半年，拜房价上涨之所赐，大批房企销售额再创新高，多家房企上调了全年的销售目标。资金回笼顺畅，现金流充沛，再加上预期良好，地产商就会去努力增加土地储备。

可是，我在以前的专栏里也写过，与一线城市和二线热点城市新建商品房大卖不同的是，这些城市的土地供应还是远远跟不上节奏。譬如，北京已经有3个多月没有供应一幅住宅用地了。南京的住宅库存则已创下新低。在这种情况下，政府放出来一块地，地产商还不得跟饥饿的狼一样扑上去抢？

一线城市的房子，动辄千万一套，所谓的豪宅更是直奔3000万。比单价和总价更让人关注的应该是，数量。由于水涨船高，豪宅普遍化，供应量巨大，也就要求所谓高端客户群体数量急速增加——不是30%的增长，而是50%、80%甚至翻倍的增长。

为什么买得起豪宅的财富人群数量，增长速度会这么快？这个问题我们追问了一次又一次。没有答案。近日有朋友说，北京东二环某项目，10多位客户买走了20多套房子，全是10万+以上的豪宅，而且，大部分是现金一次性付款。

我承认，与所谓的地王、房价相比，二三千万的房款，现金一次性付清，这样的字眼，更令我震惊。如你所知，近两年，北京在疏散城区人口。我相信，以目前的房价，无须疏散，城区人口就会下降。年轻人将被赶到六环以外甚至周边县市。不会太久，北京城的熙熙攘攘中，涌动的将是财富人群和食利者的脑袋。

老老实实说，无论是今年以来的房价暴涨，还是一波赛过一波的地王潮，均已超过我个人从业20年的经验值和理解力。

表面看，地产商大胆抢地王，是房子卖得好，资金回笼快。但后面的原因却源于，宽松而廉价的货币环境。有些地产商，要么是跟险资或其他非银行金融机构联手拿地，要么是得到了银行的高额授信。而金融机构对地产的青睐，根本上仍然是所谓的资产荒，迫使资本依旧死死盯着不动产这块蛋糕。

而且，此前我也写过，资本不止是抢地、抢房，也抢上市房企的股份。最典型的，当然是宝能系争抢万科股份，以及最近恒大的加入。时间再往前推，是安邦和生命人寿等一批险资抢金地、金融街、远洋地产的股份。虽然有知名经济学家不同意，但我仍坚持认为，这一轮资本对上市房企的举牌热，以及房价暴涨和地王潮，就是货币超发的结果，只从供求关系无法解释。

在实体经济还很艰辛的背景下，资本在房地产市场攻城拔寨且收获丰厚（宝能在万科一役浮盈超过300亿），只会助长资本的投机性。传统产业去产能，需要庞大的资金注入。但逐利的资本只愿意涌进楼市，其实是对实体经济的抽血。这种现象不能不令人忧虑。

楼市病了，资本也病了，都得治。该下重药就得下。

（编辑：祝乃娟）

本期编辑刘巷

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