“司令员政委”双肩挑 郁亮的新合纵连横

企业存在的理由是什么？什么是伟大企业？

这是崇尚知识和工具的郁亮常常思考的公司哲学题目。现在，摆在他面前的万科，是一家市值2300亿元，服务业主超过1000万的公司，没有了王石在前面的护佑，“司令员兼政委”的郁亮要把万科带往何处，这是一个具有高阶价值也是需要回答的题目。

从数值上看，2017年1~7月份，万科实现销售额3127.4亿元，居行业第二位，被碧桂园的3339亿元超越，抛下2882.5亿元的恒大排在第三。站在规模的第一梯队，接下来的首要问题是，必须进行一场市占率的空间争夺战。

郁亮从来不做甩手掌柜。接棒董事会主席后，他正在为万亿计划四处合纵连横。8月4日，郁亮与万科高级副总裁王海武亲赴银川，与宁夏中房集团签署战略合作协议，双方成立合资公司“中房万科实业有限公司”，未来，合资公司将首先考虑在银川、西宁两地开展业务，这也是万科首次进驻银川、西宁地区。

这代表了一种信号。对于万科来说，截至2016年底，已经进入国内65个城市，其城市布局策略是北京、上海、广深、西南经济区域的重点城市，此番进入西北市场尚属首次。对郁亮来说，为万科的未来寻找尽可能多的市场机会，他需要亲自上阵。

“万科做到现在的规模，要想进一步做大，无非是拓展，一是产品拓展，二是市场拓展。”兰德咨询总裁宋延庆分析认为。

首次进入西宁和银川，这多少出乎市场预料。万科城市布局一直坚持大经济圈观念，这为其投资失误起到了阻隔作用，但在另一端，也限制了其版图和经济规模。与规模对手恒大、碧桂园相比，后两者早已进驻西宁、银川，截至2016年，碧桂园已经进入223个城市，超过400个项目，恒大进驻的城市更是多达240多个。相比之下，万科在2016年底之前，进入的城市只有65个。就全国范围而言，今年2月之前万科未进入的省区有6个（西藏、青海、甘肃、宁夏、内蒙古、黑龙江），未进入的省会城市则有8个，前述6个省区的省会或首府城市外加石家庄、海口（石家庄为今年刚刚进入，海口为10多年前并购南都地产时获得的项目后期）。

2013年6月，时任万科集团总裁的郁亮在参加西安的媒体见面会时曾谈及万科的投资策略：“目前国内房地产市场可分为60个城市区域，中国有房价问题也是60个大城市的问题，其他的区域房价太低，万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局，对于降低行业波动会有帮助。”

形势比人强，对于万科与郁亮，现在就是如此，必须作出改变。2017年2月13日，长春万科发布了一张进入哈尔滨市场的海报：“怀着对土地的珍惜与对城市的尊重，万科郑重落子哈尔滨。”一周后的2月20日,万科集团、哈电置业与招商集团暨哈尔滨诺丁山项目合作签约仪式在哈尔滨举行，万科正式进入冰城。

6月9日，万科在石家庄的第一个项目正式落地，在这天举行的土地拍卖会上，万科参股的石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司（以下简称“万科润德翡翠”），以9.1亿元竞得桥西区留村5.31万平方米旧改用地，案名为润德万科翡翠公园。加上此次决定进入的西宁和银川，万科未进入的省会城市只剩下4个。

想要获取银川和西宁房地产市场数据并非易事，多数研究咨询机构尚未把监测的目光投向这片西北土地。吉屋网相关负责人向中国房地产报记者表示，西宁、银川楼市已进入以提高居住质量为代表的时代，一方面是购房者消费升级带来的“刚需”，另一方面当地房价比较平稳，这也是品牌房地产商入驻的一个重要原因。

外界对西北地区的主观印象仍然是落后，但吉屋网监测发现，西北地区的购房客户已经开始通过移动终端与互联网来了解房产信息，寻求更加优质、更加专业的服务，“客观上为国内一线品牌开发商快速扩张、入驻提供了土壤”。

从网上标注的西宁、银川楼盘价格来看，多数楼盘单价处在4000~8000元的区间，少数楼盘突破万元。

进入西北地区拓荒，意味着万科的城市布局、投资方向正在发生转变，策略更加灵活。灵活柔韧恰恰是郁亮性格的另一面。郁亮在近期接受新华社专访时表示，中国的城市化已经进入第二阶段，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

在8月4日举行的万科7月销售及市场展望电话会议中，万科董秘朱旭表示，万科中西部区域的销售增长比较突出；此外，今年以来，在一线城市限购政策的情况下，购买需求外溢，二三线城市将有比较好的发展空间。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为万科进入西北地区是明智之举，欧阳捷表示，目前一二线城市的土地供应并没有增加，反而有所缩减，意味着一二线城市的市场机会不会再像以前那样有增长的可能。房企要增长规模，就必须进入此前未进入的省会城市甚至市场较好的三四线城市，这样才能保持业绩的持续增长。