导读
今天楼市巨雷！建行爆出大消息！从明年1月1日起，不允许再有阴阳合同了！因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度，“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，防止资金违规流向房地产。市场变化重重，但“房住不炒”的大方向不会变，接下来2018年楼市走势如何？一起来看！
1、建设银行禁止阴阳合同，想通过买二手房“上车”将更加困难！
2、业内观点碰撞，刚需或成最大受伤者！
3、国家推行“租购并举”，未来住房市场新模式将全面铺开！
4、2018年楼市走势定了！
建设银行禁止阴阳合同，想通过买二手房“上车”将更加困难！
先来看看这两张刷屏的图片：
截至目前，上述两幅图片的真实性尚未得到证实。不过，据媒体报道，建行房贷人员表示，三部委的通知已经收到，但银行还没开始执行，因为具体实施细则在落实中。
今天一早，某知名房产媒体人发布朋友圈也提到了此事，原文如下：“深圳明年要取消阴阳合同了，首付又要多增几十万以上，不急，还没有加息呢，好戏在后头，静等市场调整，降价。”他还附带了一句“存贴为证”，信心十足。
实际上，1月1日起二手不允许有阴阳合同，也是三部委发的通知。具体什么时候执行，建行目前没有确定执行时间。同时，中行、工行、交行、招行等多家银行则表示，此前央行发布了通知，但还没收到细则，不排除会执行。
2018年1月1日起，面对房地产的放贷、征税将全面以评估价为准，各特大与超大城市的银行已在落实执行细则、一线城市先行、强二线于二线跟进，并在内部进行新规培训。
个人贷款受理和发放的要求简述如下：
①各银行在办理个人住房货款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
②个人贷款的受理和发放将调整受理流程，先提供确定房产价值的网签买卖合同后，才能报送银行申请贷款。
③抵押登记部门也将同步调整，对于网签价格低于银行申请贷款价格的房产价格的金额的，产权部门将不予以登记，且将相关贷款材料返到监管部门追究责任。
对此最直观的解读就是：明年1月1日起二手楼不允许有阴阳合同了。阴阳合同这个老朋友即将从房地产领域退出了。以前的阴阳合同确实过于明目张胆，主要是在二手房领域。
在有的年份里，1000万的二手房产以100万成交也能通过、这种合同交给产权登记部门以避税），同时这个房产交给银行的合同又是1300万也能通过、这种合同交给银行以获得高评高贷，这个二手房的交易因此可以两头吃便宜。
现在要求银行与产权部门面对的是同一个价格信号，再去做背靠背的隔离式阴阳合同已经完全行不通了。
而另外，“首付贷”、“众筹买房”、“赎楼贷”、“信用卡套现”元旦起将明确为违法产品去追究，个人消费贷、经营贷也将严查，主要是防止资金违规流向房地产。
高评高贷、多卡套现、蚂蚁搬家、叠加贷、复合贷等等都即将在房地产领域接受驱赶，这些激进做法的人要清醒过来了，我提醒说不要掉入“房地产邪教”的投资技巧中，可不是空穴来风。
业内观点碰撞，刚需或成最大受伤者！
天天说钱创始人刘晓博：
很大几率是1月1日开始执行，想通过买二手房“上车”将更加困难！
按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。
在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。
比如那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万，这时候贷款的基准价格只能按照750万计算，而不能按照1000万了。（买卖双方想以750万以下价格备案，官方轻易也不会允许，因为这意味着税收流失，除非真的证明是凶宅之类的。但这样做，贷款额度只能进一步降低）
假设买家是首次置业，此前没有贷款记录，则首付是3成，贷款是7成。但只能按照750万的7成贷款，可以贷525万，首付是475万。
这样，首付相当于提高到了47.5%（房屋实际成交价是1000万）。
假设买家是第二次置业，则首付需要7成，贷款3成。按照750万元，可以贷款225万，首付775万，相当于首付77.5%。
可见，新规出来之后，想通过买二手房“上车”将更加困难，首付比例有了显著的提高。
三部委的上述文件是9月29日印发的，但各省转发一般在11月中旬。也就是说，最快执行也要到12月1日，估计有很大几率是1月1日开始执行。
总之，这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”，再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治，二手房成交量将进一步下滑。
石厦资深经纪人谢老湿：
建行消息的确是真实的，只是个别解读有误
针对下午网传【建行规范银行贷款的通知】个人最新解读，大家不要自己吓自己；能肯定的告诉大家，对市场造成影响不大，该干嘛干嘛去！
建行消息的确是真实的，只是个别解读有误。
首先大家要区分网签价，过户价，贷款评估价是三个不同概念，网签价是实际成交价格，通常中介公司用密钥打出来的，过户价是国土局核定价格，贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。
一直以来市场上通常会出现银行评估价低于实际成交价格，比如成立价500万，银行银行470万，那只能按470的7成贷款329万，首付需要171万，也就是说首付需要增加21万，此类情况非常普遍。
银行的评估价通常可以进行二次调整，此文件以最低评估价进行贷款，也就是杜绝二次评价价调整，说明白一点就是杜绝高评高贷，规范贷款市场。
绝非所说贷款按国土局的过户价来贷，一定不可能的。国土局过户价只有市场只有市场成交价格的7成不到，怎么可能，那下岗的不是中介，而是银行。
地产大V陆剑伟：
建行可能会要率先执行，其它银行也有跟近的可能！会误伤刚需！
这个这个传闻实际上前一阵就听说了，只不过从目前市场的反应来看建行可能就是可能会要率先执行。
其实这个信贷政策的收缩呢，实际上从今年今年二季度以后就开始了。看样子年底实际上是再进一步收紧的趋势。
但是要注意这种个贷信贷收缩的政策可能会误伤刚需，这个跟我们的深八条政策是有些相悖的，因为深八条的政策是要求保护刚需。
现在正在持续再收一点，在一定程度上是影响刚需的入市的步伐的。
从这个趋势来看，信贷政策持续收紧的节奏还是没有变化，也就是说这个持续收紧一直是要持续下去。
因为从市场上了解到的消息就说目前市场上很多银行上的钱也放不出来了，年底都是这种的一种惯例。
其它银行也有跟近的可能。
微博大V海浪：
传闻的真实性很高，可能很快宣布并执行了，对楼市短期大利空！
1、 传闻的真实性很高，可能很快就要宣布并执行了。
2、 楼市调控继续加码且此举有一定的实际效果，继续落实“房住不炒”精神，让房产回归居住属性，降低房产的金融属性，之前的租购同权是降低商品房的附加（学位等）属性。
而在2016年两次上涨过户评估价（交易税费上升）是抑制房产的流通属性（两年多前我曾写文论述商品房有居住、金融、附加、流通四大属性）。
3、 如真执行，对深圳楼市短期走势会有较大利空影响，深圳房产的流通性曾是全国所有楼市里面四大属性最好的城市。
真执行这个政策后，房产四大属性基本上向北京房产靠拢了，但在调整幅度方面，个人认为整体调整幅度不会超过10%。
4、 对于手持现金正准备买房的人来说，这并不完全是坏影响，在市场有一定幅度调整之后，完全可以从容择机入市。
微博大V宝安木子：
如果实行国土局的评估价，直接影响贷款，首付要五成！
对于这则消息，我个人理解还是去杠杆，最大影响还是高评高贷，关键是看这个评估价如何认定，是银行评估价还是国土局的评估价。
目前在二手房交易中，存在四个价格：1、真实成交价；2、银行贷款时的评估价；3、合同备案价；4、政府评估价。
一直以来，网签价格（计税价）是可以随便写的，越低税费越少。但是，最低不能低于国土的评估价。
如果是国土局的评估价，直接影响贷款，评估价不调，首付要五成。100万的房子，本来可以贷70万，按国土，总价才70，贷款7成才49万，自己要准备50万，首付三成变成5成。
如果是银行，只是税费增加而已，按照实际贷款的总价来计算税费，增加税费了。
深职院房地产研究所所长邓志旺：
打击阴阳合同，减少逃税漏税的行为
我想如果真的按照网签的价格办理按揭合同的话，那就意味着进一步的收紧了二手房的信贷。那么也会打击这种阴阳合同，减少逃税漏税的行为。
不管从哪个方面来讲都是进一步加强了对房地产的调控，尤其是二手房这一块。
国家推行“租购并举”，未来住房市场新模式将全面铺开！
前段时间十九大报告指出：“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
我们可以肯定的是，该协议方案必定是响应国家“房住不炒”的楼市定位，大力推行“租购并举”的新模式，共同营造出一套新的租房生态体系。
知情人也透露：这一次的三方合作，属于政府主导、国资实施、巨头房企牵头。三方将携手合作、多方共赢。
从根本上来看，也更加科学、有效、可持续性。另外，阵容也更加强大。而多家巨头谋划出的全新模式，或将对传统的租赁建设体系进行颠覆。
以往的租赁市场，尤其是长租公寓而言，面临着很多运营和盈利的难题，比如地价、税收、资金链、融资渠道等等。单兵作战的运营者，也很难持久下去。
对于国家而言，在大举推进租赁市场建设任务上，也面临着牵头行动力不足、或者推进速度缓慢等问题。
对于市场而言，民众对于楼市的预期在根本上并没有改变，最大的原因是现有的租赁市场不合理、不科学、持续性弱。
而这份协议，或将瓦解众多租赁市场推进过程中的顽疾，对于国家大力实施的“租购并举”、“住有所居”极具建设意义。
在这个体系下，住房市场、城市很有可能发生这些变化：
1、租房市场在银行、房企等多方的共同营造下，高质量的租赁型房源将会增多。而在品牌效应下，还能引导现有的租赁市场、塑造一套租房模式的新标准，为即将爆发的租赁时代奠定了基础。
2、对于租客而言，在租房的过程中也有了更多的选择。更为重要的是，以后的房东将是“机构房东”、或者大品牌旗下的租赁房源。自己的合法权益将得到政策上、法律上保护，甚至达到“长租也可安家”的效果。
3、对于房企而言，4万亿租房市场即将爆发，这次多方合作，尤其是与国有银行的合作，很有可能为企业在楼市后时代拓展新业务，提供了关键的辅助作用。
抛开资本逻辑，房企这次除了是极具前瞻性的战略布局，也是大企业履行社会责任的行为，拔高了企业形象，更是对国家“房住不炒”、“租购并举”的积极回应。
4、对于深圳而言，随着“租购并举模式”愈加完善，一部人的住房需求在租赁市场得到保障，可以推进“高端有市场、中端有支持、低端有保障”这一概念的市场转化。这种全新租赁体系，也具有普及、打破旧机制的时代意义。
从理论上而言，“租购并举”可以平抑房价、租金涨幅，成为控制楼市的大招。深圳也将缓解高房价带来的人才、产业压力；人口凝聚力、城市竞争力也能得到提升。
而这份被市场期待的战略协议，很有可能成为深圳住房市场转折的开始。我们也有理由相信，在巨头强强联合下，住房市场将迎来巨变，最符合时代需求的战略玩法，也将势不可挡。
同时，对于很多无房者来说，改变可能即将开始。
此前已有多家机构预测，未来中国的租赁市场将达到4万亿规模。也就是说，中国即将进入租房大时代。
2018年楼市走势定了！
有报道显示，本月16日国有四大行等51家金融机构、20余家房企以及信用评级机构、相关专家在证监会大楼召开了一次内部研讨会议，讨论2018年房地产市场趋势及投资策略。
66.7%的参会代表认为2018年的房地产市场成交量同比将有所下滑。其中房企代表中有57.1%认为同比将下滑；金融机构有75%，25%认为与今年基本持平。与房企相比，金融机构对市场走势的预期更为谨慎。总体预期而言，2018年房地产市场整体上将呈现下行的态势，短期来看国家调控政策的影响会在一段时间内延续下去，房企应做好抗压准备。
66.7%以上的参会代表认为，2018年的房地产政策走向基本不变。其中房企代表中有57.1%认为基本不变，金融机构代表中认为基本不变的占比为75%。房地产企业应提前做好战略规划，对不同城市的布局、产品规划等方面做出适当调整，以更好地迎接调控政策较为紧张的2018年。
超过一半的参会代表认为2018年房地产价格将基本不变，其中金融机构中有62.5%的参会代表认为2018年房地产价格基本不变；房地产企业中有42.9%，另外有28.6%的代表认为房地产价格会有所下跌。没有参会代表认为2018年房地产价格会上涨。除此之外，13.3%的参会代表认为2018年房地产价格的走势会受到诸多因素的影响而无法确定。
超过60%的参会代表均认为2018年房地产业的主要风险来源为调控政策持续强化、长效机制逐步建立引发的政策风险，城市分化加剧，部分城市泡沬调整导致的城市风险以及房地产行业销售下滑、融资收紧，房企出现偿债风险。其中房企和金融机构对风险来源的判断有所差异：71.4%的房企参会代表认为房地产行业销售下滑、融资收紧，房企出现偿债风险为2018年房地产行业的主要风险；而87.5%的金融机构参会代表认为调控政策持续强化、长效机制逐步建立引发的政策风险是2018年主要的风险来源。对于房企以及金融机构而言，城市分化加剧，部分城市泡沬调整导致的城市风险为次要风险。
对于未来的房地产信贷规模，认为持信贷规模继续增加、增速降低、不确定性较大的金融机构占比均为37.5%,无代表认为信贷规模增速扩大。由此说明金融机构认为2018年房贷将维持平稳，此外2018年投资风险的管控仍然是金融机构的重点。
2017年调控政策的频频出台对房地产企业产生了较大影响，同时金融机构需要对房地产企业的项目、土地、资金管控等各方面能力进行综合判断，对金融机构的甄别能力和风险识别能力也提出了更高的挑战，因此金融机构更青睐于盈利能力较强、持续经营能力强、偿债能力优良及信用记录良好的房地产企业。在对房地产企业资信能力的考查方面，所有的金融机构更为关注企业的盈利能力、偿债能力、持续经营能力以及信用记录，75%的金融机构关注企业规模、货值质量和品牌经营实力。足见金融机构对投资风险把控的重视程度。在调控不断加码的背景下，金融机构仍然更加青睐财务稳健的大型成熟房地产企业，以降低投资风险。
房地产企业的运营能力逐渐被金融机构看重，并对运营风险有一定的防范措施。 在对未来房地产运营风险的防范中，所有的金融机构参会代表更加看重房地产企业的现金流情况，现金流是否充裕直接决定企业后期的运营效率。除此之外75%的金融机构参会代表认为房地产企业的债务情况是企业运营风险估量的重要因素。由此可以看出，融资逐渐收紧的背景下，金融机构更为看重房地产企业的资金充裕度及债务状况。
将近60%的房地产企业参会代表表示，2018年企业的融资需求仍将加大。这一方面是参会房企仍处于扩张发展阶段，为保持规模增长的需要，对资金的需求是相对较高；另一方面，在房地产交易规模下行的预期下，房企的销售回流将受一定影响，因此对融资的需求相应增长。房地产行业作为资金密集型行业的典型代 表，已经成为当前金融机构投资的一个重要领域，多数金融机构也表示支持房地产开发企业的合理资金需求，以期实现共赢。
部分资料来自：深圳淘房志（taofangzhi-sz）、尹香武（CNBANQ）、天天说钱（liuxb0929）、经济参考报、央视财经
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