博鳌之辩：中国楼市泡沫会破吗？

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原中国财政部科研所所长贾康认为，十五年内一线城市均价不会下行。齐鲁资管李迅雷则表示， 2020 年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来。

每年博鳌的最后一场论坛，都留给了过去一年最为火爆的大事。去年是 “ 博鳌之辩：谁是股灾祸首？ ” ，今年的议题，自然是房价。

2016 年春夏以一线城市牵头的全国房价普涨势头，在 930 新政后得到些许遏制。然而平静表面下涌动的暗波，终于在 2017 年农历新年后喷发了出来。两轮疯涨间隔时间之短，势头之猛，让有购房需求人群中为数不少的一部分，绝望加倍。北京 3 月 10 天出台 9 项新政，确实会对市场起降温作用，却也同时把普通老百姓购房选择的空间一缩再缩，甚至还把许多已经一只脚踏进 “ 有房 ” 大门的、签了合同没走完网签流程、或是艰难凑够首付准备定房的人，生生卡住。

关于中国房地产泡沫破灭的预言 10 年前就开始了。但直到今时今日，房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。没有只涨不跌的市场，也没有只吹不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃的记忆鲜活如昨，中国会是例外吗？下文为论坛部分发言实录，力图完整呈现观点碰撞，希望能为我们自己的判断提供参考。

吴晓求（中国人民大学副校长）：只有大幅下调私人部门买房的杠杆，泡沫才不会破

无论从哪个角度，我们通过经济学的理论分析，都得不出楼价如此之高的结论。一个国家房地产的价格和这个国家经济发展的水平、市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的。当然，我们从另外一些数据里会发现，楼市价格如此上涨也有某些逻辑。

楼市心理调查

“ 楼市心理调查 ” 系列之三：房价暴涨背后的囚徒困境

黎岩：本轮房价暴涨潮不同于以往的最大区别是，原本应各自牵制的政府、开发商、购房人三方持有了相同的目标。

2013 年，我已经觉得北京房价非常离谱。我那时和任志强打了个赌，他天天号召大家买房子，我则希望大家买股票，因为在我的概念里，一个国家居民资产的主要部分如果是房子，这个国家就很不正常，正常的国家里，居民资产的主要部分应该是证券化的金融资产，特别是股票、基金。所以我打赌说，现在北京房价七万元一平，不可能再往上涨了，五年以后看谁能赢。一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了 。

后来我思考为什么上涨有其必然性，原因在 M2 ，就是广义货币。从 2008 年金融危机以来，中国 M2 的增长速度太快了，比 GDP 的增长速度平均要高五到六个百分点。到现在为止，中国的 M2 已经达 160 万亿以上， GDP 是 70 多万亿，大概是 2.1 倍。这个巨大的存量 M2 是要购买资产的，它不会以现金状态出现，少量存在银行，更多的会追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，所以大家开始买房子了。这么大存量的 M2 显而易见会导致房地产价格如此上涨。

我们本来也可以通过一些途径消除 M2 的压力，比如人民币贬值，但我想中国不可能让人民币大幅度贬值。美元兑人民币汇率从去年的 6.2 、 6.3 ，到现在的 6.9 ，贬了 10% 。这把一部分存量 M2 的压力消除了，但是还不足以完全消除，所以剩下的就跑到这儿来了。如果大幅下调所有私人部门买房子的杠杆率，就安全了，泡沫就不会破灭，如果做不到，泡沫就会破灭。

但是泡沫破裂不会给中国带来金融危机，这一点和 2008 年美国次贷危机引起全面金融危机不一样，原因在于，中国这些房子做成证券化产品的比例非常小，几乎没有，这样一来并不可怕。

李迅雷（齐鲁资管首席经济学家）： 2020 年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来

决定房价的有两个流，一个是人口流，一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计的数据，流动人口在 2015 年减少了五百万， 2016 年大概减少两百万。另外，外出农民工去年只增加了五十万人。这体现了人口流动性的减弱，表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨，比如说去年全球涨幅最大的两大城市，一个是合肥，一个是厦门，这两大城市的人口流入量都在全国第一第二位。同样也可以解释，大连为什么在 2016 年房地产这么火爆的时候，反而房价是下跌的，就是因为它的人口在净减少。所以如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。

第二点看货币，就是资金流。北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚，因为上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价总体要比上海高，因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约，所以资金的集聚对于房价肯定是会有影响的。

我认为房价可能在 2020 年左右出现全面性下跌，因为首先人口流并不支持，另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。当然，因为任何的泡沫破灭都是非理性的，都会造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。

跌完之后，该涨的还是会涨回来，因为中国经济毕竟还是有它的动力，北上广深已经成为全球的大都市，也会成为一个国际化的大城市，而目前城市的住宅用地供给还是不足，房价的差距没有拉开。曼哈顿比旁边的新泽西房价贵很多，但上海市中心跟郊区的差距不大，这很不正常。全国的结构调整肯定会延续，中心城市、大都市圈地段房价还会保持上涨。未来中国人口就集中在四个地方，长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区，再加上武汉、长沙等中部城市。这是将来人口更加优化的过程，由于人口的这样一种流向，这些城市的房价是有支撑的。

贾康（原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家）：十五年内一线城市均价不会下行

中国现在的楼市基本格局是冰火两重天，如果说是因为货币供应过大，为什么它不体现在冰那边，只体现在火的这边？ 中国的广义货币供应量 M2 是不是过高，还有争议。

中国的楼市问题主要是，由于随着城镇化推进，中心区域不动产价格表现出上扬曲线的过程中结构方面的问题所导致的。冰火两重天，火的难受，冰的也难受，结构问题是最主要的实质性问题。不否定火的这边有泡沫，但它不是所谓带来系统性风险的泡沫，冰的那边不是泡沫的问题，是去库存的问题。

在学术讨论里，大家都承认泡沫的存在。但对泡沫的认定往往见仁见智，一般泡沫破了以后，大家才知道什么量值以上属于泡沫。日本在上世纪九十年代初，在整个经济停滞过程中，很明显地出现了不动产价位大幅度的回调。但那时日本的城镇化水平是 77% ，中国现在城市化水平不是官方所说的常住人口 57% ，而是最新的国家统计局数据里已经同时给出的户籍人口的城镇化率， 2016 年是 41% ，比上一年上升了 1.3% 。按照国际经验，它要经过差不多三十个点的上升空间以后，才会转为低平发展阶段。

在这几十年里面，中国差不多还有四亿人从农村到城镇居住，成为市民，只有户籍人口的城镇化率到 70% 的高位后，才会有一个阶段性的转变。现在我们可以说，由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬，是符合经济学所分析的。建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价上涨，在均价的表现上，它一定是个上扬曲线，这是一个规律的发展过程，但在实际生活中造成了很多误解。我认为在可以预见的十五年左右的时间里，像北京、上海、深圳这样的大城市，不存在均价上扬曲线转变成下行曲线的可能性。中央要抓基础制度建设，使曲线虽然上扬，但不那么陡峭，特别是遏制上扬过程中肆无忌惮造成的大起大落，这是引起社会不安的不良因素，是中国的真问题。

既然中国房地产市场表现不健康，中央提出要促使它健康发展，然后对应长效机制概念，最新的指导意见是，长效机制要靠基础性制度建设 。随着未来几十年内四亿人从农村转到城镇集聚，而且这些人的收入从中等收入阶段进入高收入阶段，他们的购买力要对应上有效供给的基础性制度，制度分为以下四个方面。

首先土地要在政府牵头做的通盘的合理的国土开发规划之下，适应发展过程中的弹性，形成合理从容的可持续供给。应该继续探索的经验是重庆的地票制度，在基本农田占补平衡的前提下，让远离城乡结合部的人共享改革开放成果的同时，从容有序地可持续供地，来解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。很遗憾，八年多里只允许重庆一例试点，这不符合邓小平改革开放要大胆的原则，要有向前开创性的改革智慧。

第二个基础性制度是住房双轨统筹，政府要牵头提供有序供给，把低收入阶层放在公租房和公有产权房的平台上，让他们住有所居，不必涌入商品房的低端市场参与竞争，特别是夹心层。住房制度双轨统筹在可以预见的将来不可能改变，必须是在保障房的旁边和市场轨形成合理、统筹的协调。

第三，中国在 PPP 的概念下，已经有非常多的努力，调动政府体外的资金一起提供住宅，提供宜居城市建设所需的基础设施。要把这方面可能对应到的养老需求，由政府牵动整个社会资本形成供应，供需尽可能平衡。

第四，就是很得罪大众的，中国必须积极借鉴美国、欧洲、日本还有很多发展中国家，在住房的保有环节从无到有地形成房地产税、财产税或者不动产税。这个税制的建设中央早有要求，但到现在为止没有看到任何加快。今年房地产税被人们热议之后，人大宣布本年度内不考虑把它提交到立法过程中去，这是一个重大的遗憾。

至少这四个方面的基础性制度建设必须形成配套改革方案，坚定不移地推进，否则中国现在以限购、限贷甚至是限价方式做的房地产调控是治标不治本。它不断地在打摆子状态，在任何一个阶段，都是民众不满意、政府在焦虑，都不能够解决健康发展的问题，所以一定要找到标本兼治，而治本为上的这条出路。

原文来源：FT中文网

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