作者：张银银
来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）
债、股双杀？万达怎么啦？
一项牛气冲天的万达，6月22日被传大行抛售债券，相关股票急速坠落。市场震惊，杠杆游戏也意外。8000亿帝国难道如此不堪一击？张银银有万达的朋友，实话说对此完全不敢相信。
和安什么邦完全不同，万达再差手上有大量的不动产和文化资产，而后者，多是金融数字。为了搞清楚万达的家底，杠杆游戏就来简单分析下他的财务。
万达集团的官网是这样介绍自己的：旗下有商业、文化、网络、金融四大产业集团，2015年位列《财富》世界500强企业第385名。2016年企业资产7962亿元，营业收入2550亿元。
光说资产多，没有多大价值，要是欠几万亿，早资不抵债，一样多半会玩完。当然，做生意难免就有杠杆，要做到万达这么大，杠杆必须加很高，特别是要快速扩张。
所以，首先还得看其资产的结构和组成、以及债务情况。
虽然万达电影是国内上市公司，但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了，要全面了解万达集团的最新资产、负债，其实是有一定困难的。
好在，万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司，有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表，杠杆游戏来一窥究竟。
首先看看万达商业的资产，见下图1，总计7712.64亿元。而在2016年末，这个数据为7511.46亿元。
图1.截至2017年一季度末，大连万达商业地产股份有限公司的资产
图表来源|该公司2017年一季度财务报表
接着杠杆游戏给各位杆友展示下，万达商业的负债，见下图2，总计5446.03亿元。而在2016年末，这个数据为5277.70亿元。
图2.截至2017年一季度末，大连万达商业地产股份有限公司的负债
图表来源|该公司2017年一季度财务报表
如果直接算，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，而去年末为70.26%，略有上升。不过，请注意，地产公司的预收款项都算进了债务，这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。
换句话说，如果扣除掉这部分，万达商业的资产负债率还会大降很多。
另外，值得注意的是，截至2017年一季度末，万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元，比2016年末的232.70亿元，实际下降了30多亿元。
应付债券方面，截至2017年一季度末，万达商业为867.19亿元，比2016年末的817.41亿元，有增加49.78亿元。这也便是此次风波的祸水源头。
根据《万达集团2016年工作报告》，2016年，该公司纳税就达317.5亿元。如果这几百亿元债务就把万达弄死了，实在也是个笑话。
当然，万达集团并未整体打包上市，其一年的利润到底有多少，确实缺乏足够的披露。
上文杠杆游戏引述了万达自己的数据，2016年企业资产7962亿元。虽然万达有文化、网络和金融板块，这部分资产也不算少。但大家最感兴趣的恐怕还是不动产和土地储备。
实际上，万达文化板块不少资产归根结底，或者说除掉文化品牌价值那部分外，最硬的部分还是不动产。所谓万达文旅城的文娱资产，根本上依旧被很多人当成不动产看。
杠杆游戏姑且也就这么看。
根据万达官网自我介绍，万达商业是全球最大的不动产企业，持有物业面积3233万平方米，已开业190座万达广场。
惊人的数字再重复一遍，3233万平米，都是商业、写字楼为主哦，实际得多值钱。重要的是，这些不动产的流通性、长远价值，真不可估量。
根据上图1，我们看到，截至2017年一季度末，万达商业持有的投资性房地产，换算成钱约为3862.03亿元。
所以有这么多资产摆在那里，融几千亿资、发几百亿债怎么了？应该啊。而万达现在卖的越来越是IP，而不再是个单纯的地产公司。
根据《万达集团2016年工作报告》，2017年新开业50个万达广场，因为前期投资开工的原因，今年还有11个重资产项目，39个是轻资产项目，以后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。
主要都是人家掏钱，万达输出品牌和管理，你懂的。所以，地产业对万达资产负债率的拖累，未来会逐渐减轻。
在2016年8月，万达商业从港交所退市前，发布了最后一份详细半年报。根据这份半年报，杠杆游戏注意到，截至2016年6月末，万达商业拥有土地储备7641万平米的土地。
仅2016年上半年，万达新增的土地储备就可以建548万方的房子。这可以卖多少钱，数百亿是没问题的。
我们就算这部分一分钱万达不赚，按照万达的风格，总是要给自己留一些不售的不动产（商业+写字楼等），怎么也有个数十亿元的资产留存吧。
而通过下图，我们看到，万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平米。这样的价格大家也见怪不怪，虽然万达的地很多不在市中心，但这个价也是白菜价。
另外不得不说，最近几年，万达和各地合作越来越紧密，市中心的拿地越来越多。万达的地实际市场行情是越来越值钱。
现在，我国主要城市核心区地价到了多少程度？动辄万元/平米级。万达的地大多在三四线城市吧，但在那些城市，万达可是座上宾，人家拿的都是当地不差的。价格在当地市场里也都不该是便宜的。
谁让越小的地方越想要快速出可见的政绩。
7641万平米的土地储备，平均就千把块/平米的成本，今天应该值多少？不说多了，就翻一倍，啥都不干，万达理论账面盈利千亿级。
所以，整了半天，什么房地产赚钱，什么利润率，说白了就是地价时间差。当然，房价、地价涨得厉害，那真是赚钱。
看懂万达的杠杆游戏了吗？
图3.截至2016年上半年，大连万达商业地产股份有限公司持有的土地储备情况
图表来源|该公司二零一六年中期报告
既然上文数据得出结论，如果不是意外，万达不会垮，那肯定是发生了什么。否则万达怎么可能出现债、股双杀的局面？
杠杆游戏最新看到的公开消息是，CX传媒从一些机构处获知，银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、HH集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析，排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。
比如浙江罗森内里在今年4月刚刚收购了意大利AC米兰足球俱乐部；
HH集团在2016年11月外汇管理政策正式发生变化之前，当年的海外投资项目总计超过1600亿元；
安邦在2016年收购喜达屋受挫之前，频频拿下海外并购的地产和金融项目；
万达和复星则是更早一批布局海外收购的民营企业。
担心金融风险嘛，总是要摸底排查一下。所以一些银行的举动，引发了大猜测，并影响到市场。
另外，据上图2，万达商业的应付存续债券规模共800多亿元，其中620亿元在未来3-5年到期。算算每年这部分支出，也不是那么恐怕，现金流只要不出大故障，不至于扛不住。
市场恐怕真的是过度恐慌了。
最后忍不住抱怨一句，杠杆游戏写这篇文章看财务数据累坏了。因为山东有一家叫“中国万达控股集团”的公司，害得张银银看了一堆“万达集团股份有限公司”打头的年报、一季度财务报表等资料。
越看越懵逼，银银到底是有多傻！
经反复确认核实，这是两个不同主体、没关系。这个中国万达集团，是位于著名石化基地东营的企业，白看了……
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