今年1000万预算的买家，依旧会很纠结

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-28 23:28

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去年就有很多1000万左右的买家找我咨询，有些买到了中意的楼盘，但有些朋友在看了几个月房子之后，还是决定继续观望。

这两类群体代表了千万级改善买家，当下纠结犹豫的不同状态：

一是迫于外在需求，不想再拖再等，加上去年下半年的刺激政策、利好条件，选择了合适的盘就在年底前上车。

他们的典型特点是满足需求为先，选择产品其次。

比如我们那些买天瑞、大境、和樾府的买家，既有这两年孩子上学的硬性需求，也能选到比较好楼层户型，这些盘本身也是当下千万级新盘中非常优质的。又刚好在下半年，尤其是10-12月之间，在合适的时机我们给他们拿到了比较有力的价格。

二是既关注保值流通，又在意交通配套，且短时间没有自住需求。

这部分买家普遍是比较犹豫的，对未来大环境的走势不明朗，没有特别乐观，或者对现有的盘本身不满意，无法接受一些大的硬伤，比如没有地铁、没有配套或者没有学校或者产品力不够改善，总之哪个也看不上。

考虑到25年还有不少改善盘推出，干脆等到这些盘问世了再决定是否上车。

其中又有一部分买家可能是需要卖房的。

虽说他们有实力付2成3成首付就先上车，但并不是所有人都想这么高杠杆，尤其是千万级以上的买家，很多年龄在35甚至40+以上，他们并不想因为一套房子背负太多压力，所以希望将手上的其他旧房子卖出后，再决定怎么买。

好，分开来讨论这两种大的群体。

第一种群体更多在于要满足当下的紧迫性需求。

比如置换改善居住环境的，不想等太久，因为越等不确定性越多，既然有产品地段品质比较好的，合适的就买。

还有就是孩子要上学的，比如我们去年买天瑞、万博悦府、和樾府的客户，不仅看中这些盘本身的品质，也看中了他们的学校就在这两年开学，且都是顶级教育品牌，还是九年一贯制。

我当然知道他们都有缺点，比如万博悦府交房时间晚，天瑞没有地铁没有商业，但是对于很多买家来说，他们没得选。

天瑞替代的是天河公园西门、华景新城，但这两个组团，同样800万1000万甚至1300万，买不到同样功能或者同样品质的，最近的替代选项就是天瑞。

和樾府则弥补了天河北、越秀置换改善买家的空白，地铁学校商业兼顾，大家没太多更好的选择。

对于这一批买家来说，当下确定性比较强，没有太多画饼的改善盘，就只有这些选择，要么选A要么选B。

对他们来说，要做出选择也会经历很多心理斗争，既有对未来市场的思考，也有对上车节点的观望。不过总的来说，我们都给到了比较合理的建议，给他们选到了比较好的节点，价格也非常理想。

第二种群体，如果我们细分他们的想法，大概能得出如下的结论：

看梅花园，别人说没增量，买了要站岗——事实确实如此，琶洲金融城的发展如火如荼，环市东天河北的很多公司在东迁南移，后天河北这个板块更多的还是居住价值。而白云的增量更多集中于白云新城和设计之都，也不在同和梅花园这一带。

大境学校不定，“中大附”八字只有一撇，能读也是好几年之后了，也未必能100%读，而且这个价位也只能买入门级的125平，户型差点意思。大地块卖得好的142平没得选择，也看不上东地块只有3栋楼的小地块，嫌弃这边花园太小，噪音还大。

天瑞的品质，学校都没问题，户型好，也能买四房，但广园路的噪音劝退，没地铁对老人太不友好了，再加上很多大v还说广园以北不能买，更让他们迟疑。

而且1000万也只能买到125平的，都不是板楼，担心以后在内部的流通性。如果上到150平的，也要接近1300万才能买到相对安静点的，压力又大了点。