关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案(征求意见稿)
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，推进住房租赁试点工作，加快培育和发展我市住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，实现城镇居民住有所居，特制定以下试点工作方案。
一、总体要求
(一)指导思想
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，落实国务院和省委、省政府关于培育和发展住房租赁市场的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场配置为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，建立健全住房租赁体系。支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，促进住房租赁市场健康发展。
(二)基本目标
到2020年底，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系;基本形成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系;基本形成便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、具体工作措施
(一)建立住房租赁监管服务平台
1.搭建高效、便民的“互联网+租赁”监管服务平台。国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源应纳入平台监管;通过房源委托合同网上签约、房源核验、房源信息发布、租赁合同网上签约备案等措施，实现租赁交易全流程监管;强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用等信息;推进部门间信息共享，为住房租赁经营主体、出租人、承租人提供网上一站式政府服务。(牵头单位：市住保房管局)
(二)培育住房租赁市场供应主体
2.扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务。市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，区级层面由各区政府(管委会)确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。(牵头单位：市国资委、市住保房管局)
3.扶持发展专业化住房租赁企业。鼓励民营住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于市场租赁。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场。选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。制定支持政策举措，重点培育引导试点。在住房租赁过程中，租赁企业应当依法履行承租人员信息报送义务和出租房屋安全管理职责。(牵头单位：市住保房管局、市公安局)
4.规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。加强中介从业人员业务培训，不断提高从业人员业务素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。(牵头单位：市住保房管局)
5.鼓励和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。(牵头单位：市住保房管局)
(三)鼓励住房租赁消费
6.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。承租人依法办理《浙江省居住证》后，其子女入学按照《流动人口随迁子女在杭州市区接受学区教育和义务教育管理办法(试行)》有关规定执行。在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”。(牵头单位：市教育局、市公安局)
7.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。承租纳入租赁住房监管服务平台管理房屋的承租人，符合住房公积金租房提取规定的，提取额度可在现每人1000元/月的基础上逐步提高;承租试点企业房屋的承租人，可参照公共租赁住房承租人提取住房公积金的标准执行。支持公积金按月转账支付房租。(牵头单位：市公积金中心)
8.逐步加大货币住房保障政策实施力度。完善公共租赁住房货币补贴制度，建立与市场联动的货币补贴调整机制，实行实物配租与货币补贴并举的保障模式。扩大公共租赁住房货币补贴覆盖面，将新就业大学生和青年医生、青年教师等杭州经济社会发展所需的新市民群体纳入货币补贴保障范围，形成多层次住房保障体系。(牵头单位：市住保房管局)
(四)增加租赁住房供应
9.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。2017年9月底前，推出专项租赁住房用地进行试点。结合城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江生态经济带等产业发展和人才引进的需要，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。对招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持商品房屋面积。出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》，确保自持商品房屋全部公开对外租赁，不得“以租代售”或通过其他方式变相销售，形成租赁住房有效供应。(牵头单位：市国土资源局、市住保房管局)
10.盘活存量土地、用房。鼓励引导企业将闲置、低效的土地、工业厂房、商业办公用房在不改变土地性质的情况下，按规定建设或以幢、层为基本单位改建为租赁住房;积极探索村集体10%留用地上建设租赁住房；鼓励国有企业参与集体建设用地的租赁住房建设。对于盘活存量土地、用房工作，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，报市政府审批同意后执行。新(改)建项目完成后，住房租赁企业要按相关规定进行验收，符合要求的，方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 (牵头单位：市住保房管局、市国土资源局、市建委)
11.允许成套住房按间出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅按规定改造成一间房间单独出租，但每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。(牵头单位：市公安局、市住保房管局)
12.鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋，个人出租房屋实行免费登记备案制度。鼓励住房产权人与住房租赁企业签订委托合同，建立长期稳定的合同关系，由住房租赁企业作为出租人出租房屋。推行全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的租赁合同，明确租赁双方的权利义务。(牵头单位：市住保房管局)
13.加大公共租赁住房供应力度。落实我市人才住房和保障性住房有关政策，加大公共租赁住房建设力度，未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。进一步完善公共租赁住房的公共配套，优化空间布局。主城区商品住宅项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%，萧山区、余杭区、富阳区、临安区按市政府年度计划确定的比例配建。(牵头单位：市住保房管局)
(五)加大政策支持力度
14.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁居间代理服务，适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。明确配建租赁住房、企业自持商品房屋项目的土地增值税结算操作办法。(牵头单位：市国税局、市地税局)
15.提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。(牵头单位：市金融办)
16.建立住房租赁企业奖励专项资金。市财政3年安排1亿资金，专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业，引导、培育和规范住房租赁市场健康发展。(牵头单位：市财政局)
(六)加强住房租赁市场监管
17.建立健全管理体制机制。建立租赁住房市、区、街道(镇)三级政府管理体系。市住保房管局设立专门的住房租赁管理机构，加强对住房租赁市场的监测和管理;市级相关部门要根据各自职责落实责任。各区政府(管委会)是属地内住房租赁市场管理责任主体，负责协调处理属地范围内住房租赁相关事务和纠纷，督促租赁当事人遵守住房租赁管理有关规定，做好政策法规和房屋使用安全知识宣传，加强对住房租赁情况的日常检查。街道办事处(镇人民政府)根据要求、按照规定职责负责本辖区内住房租赁市场管理的具体事务、矛盾协调化解和协助监督等工作。同时，依托我市原有的综治工作平台、市场监管平台、综合执法平台、便民服务平台等“四平台”，充分发挥居民委员会和村民委员会等基层组织的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁的网格化管理，网格员做好住房租赁信息采集、日常巡查、综合管理等工作。
各区人民政府(管委会)、市级相关部门要加强住房租赁市场监督检查，对严重失信主体实施联合惩戒，对违法违规出租行为依法予以严厉打击，维护住房租赁市场健康有序发展。(牵头单位：市编办、市住保房管理局、各区人民政府)
18.进一步完善住房租赁法律法规。严格落实《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房城乡建设部《商品房租赁管理办法》等法律法规规定，进一步完善我市住房租赁管理的有关规定。制定《杭州市住房租赁管理条例》，规范市场租赁和公共租赁住房租赁行为，加强承租人的合法权益保护，稳定住房租赁关系。(牵头单位：市法制办、市住保房管局)
19.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立住房租赁行业协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。指导住房租赁行业协会制定、完善住房租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律管理。督促指导住房租赁企业、中介机构及时采集、上报租赁房屋、租赁人员等信息。(牵头单位：市住保房管局、市民政局)
三、保障措施
(一)提高思想认识，加强组织领导
培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度是完善住房供应体系，实现城镇居民住有所居的重要举措。各区(管委会)、市级各部门要认真组织学习，充分认识到加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，切实增强责任感和紧迫感。加强组织领导，落实管理经费、组织和人员，健全工作机制，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
(二)明确职责分工，落实属地责任
各区政府(管委会)是本行政区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体，要加强本区域内住房租赁市场管理，建立多部门联合监管体系，明确职责分工。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，落实住房租赁网格化管理，实现住房租赁管理服务的全覆盖。
(三)加强监督检查，落实考核责任
培育和发展住房租赁市场的相关工作纳入全市综合考评，市考评办要对各区(管委会)、市级各部门落实政策措施的情况开展专项督查，适时通报督查结果，并进行考核。
(四)做好宣传引导，营造良好氛围
各区(管委会)、市级各部门要高度重视发展住房租赁市场的宣传工作，积极采取多种措施，利用电视、网络、报刊等媒体做好宣传引导，正确引导居民住房消费，营造良好的舆论环境。
