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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
冬眠时代 #C06
冬眠时代 #C06
这一期，我们来讲一些“数据分析”。
首先，先上图。上海全市二手房成交量2017.07
(感谢兔博士提供原始资料)
数据本身是很简单的。关键是解读。专业的解读，能看出很多信息。
首先，全市一共仅成交了10337套。
换算成全年，10337*12=124000套。
在全年所有的“月份”中，7~8月都是淡季。
因为天气实在太热，38度火辣辣的太阳烧烤地面。没有人会出门看房子的。
如果用七八月推算“全年成交”，要加上一个换算系数。诸如1.2倍之类。
但是，“成交”通常并不反应当月数据。
按照上海目前过户的流程，7月交易的房子，绝大多数是在3月下定的。
而3~4月，反却是最旺最旺的“旺季”。
3月4月，如果要说“换算系数”，3月交易10000套，7月估计真心只有7000套了（11月过户）。
这样换算下来，上海全年的“预期”成交量，大约是124000*80%=100000套。
10万套，一年全部的二手房交易。
这意味着什么呢，上海有750万家庭。而住宅的“存量”，差不多也是这个数字。存量750万套二手房。
10/750=1.5%
上海人平均75年，才更换升级一次房子！
这是一个非常非常惊人，非常恐怖的数字。
我们知道，人的一生，“变迁”其实是十分迅速的。
你读小学的时候住一个区，中学住一个区，大学住一个区。
仅仅30岁不到，人生的履历中，你可能已经更换过2~3次住所了。
“换房”的需求是巨大的。
而在目前的上海市场，每一年“二手房”的交易量，仅仅只占存量1.5%
平均75年才置换一次。
你可以想象未来的人生，会是怎样的社会。
固化的社会
第二，我们分析中介业。
全上海大约有12000家中介店，15万从业人员。
如果一个月交易量10000套。这意味着：
当你走进一家中介店，“哗啦啦”一下子，十几个人都站起来了。
不要惊讶，不要慌张。
帝王式服务。
因为对于中介来说，他们就应该“15人服侍1人”。
15人一个月，服侍一个人。
这从另一个方面，也反映中介行业“就业”接近极限了。
再也不能吸纳更多的“外来人员”。
中介，快递，外卖，被誉为三大外来人口落脚手段。此后，恐怕要砍掉一根了。
第三个分析，是价格的分析。
我们仔细看图表。
300W以下的交易，占到了61%
1500W以上的交易，仅仅只有1%
因此我们可以做一个假设，交易的平均价格，假设为350W。
这样一个月的“成交金额”，就是350W*10000 = 350亿
全年，估计在4500亿左右。
上海去年的“交易金额”是1.4万亿人民币。雄居全球第一位。
而今年，只剩下1/3
350亿的交易额，意味着什么呢。
手拉手占20%，中介公司占80%，中介平均收佣约1.5%
350亿 * 80% * 1.5% = 4.2亿
其中，链家占25%的市场份额。
目前，上海链家门店有1000家，员工20000人。每一家门店，算上店铺房租，水电，社保，固定开销至少在18万元。
按照“每家店平均成交1单”水平。就算链家能胜同行2倍。
财务报表，恐怕依然非常难看。
淡静市中，谁开店越多，谁亏得越多。
哪怕大力开拓租赁，代理，贷款业务。但依然是补不回来的。
第四，350亿的成交金额，如果说“中介行业”平均抽掉1.5%，则另一个行业，赚得更多。那就是税务部门。
房屋买卖， 1.5%的契税，无论如何逃不掉的。很多情况下，还要再加上1%的所得税。
再算上营业税，普通住房能豁免部分，但豪宅完全没法免。毛估估也有2.5%。
整个“税务环节”，平均可以算5%
4500亿*5%=225亿
14000亿*5%=700亿
也就是说，去年“调控前”，房地产交易税费，每年可以为地税贡献700亿的入库。
而到了今年，已经下降为225亿。
减收了500亿元左右。
这个数字，是怎样的数量级。
在zz上意味着什么，可以僵持摒多久，也不用我多展开说了。
第五个分析，我们的老习惯。Marketing的职业病：按区段细分
500W以下的交易，占到了85%
说到了“二手房”交易，很多人有一个误区。
譬如你上篱笆论坛，天涯社区，雪球集思录。那里的人谈论最多的是：
“老破小，你卖给谁去”。
“怎么可能有人买老破小”。
我们知道，在“一手房”市场，最好卖的房子，叫做“品牌KFS小户型精装远郊CEO”。
哪些张江的白领，最喜欢买广兰路，唐镇，川沙，鸟不拉屎地方的89平米小三房。
地段可以远远远，但一定要新房。
而且又很贵，普遍采取的策略“缩小面积，拉高单价”。
象大宁金茂府这种地方，面积缩到85平米，单价10W，总价850W。
问题是，850W的房子，在“二手市场”有没有市场。有没有人“炒房子”。
No,nono,房价是不是炒起来的。
一手房热卖的房子，在二手市场，是根本无人问津的。
什么炒房客炒家，和你抢房子。
人家根本看不起唐镇。根本就是你“一手买贵货”。吊在杠头上，几年都不得翻身。
你看看二手房主力区段场景，心知肚明。
第六，那么，这个市场上，真正好销的，可以当现金一样用，可以拿来护航流动性，护航主力舰的，是什么房子呢。
请大家记住：450/310/230
内环/内外间/外环外，普通住房标准。
真正好卖的，内环一定要小于450万。
在这个基础上，面积尽可能大。功能尽可能强。例如65平米二室户*70000单价。
上海市场上，真正好卖的，是“屌丝”老破小。哪怕80年代老公房。
哪怕无电梯二室户，哪怕棉纺新村，鞍山新村。
真正不好卖的，是郊区IT白领次新房。
第七个分析，假设“调控”取消。
目前上海限制最严重的，一个是5.55%的营业税。几乎就是全额收的，2002年房子都九成税。
一个是限购，限贷，“认房又认贷”。
这二个因素叠加，使得“梯次换房”完全没法执行。
你简单的“二房换三房”吧。看似多增20平米。
实际费用，很可能要高达300万元以上。
平均15W/平米。惊人的置换成本！
因为你卖一次，就要营业税所得税。再买进，又要契税房产税。一进一出，8%的车马费至少的。120m房子，就烧10个平米。
再加上限购限贷，财务杠杆放不大。总体结果就是：
市场上根本没有换房客户。
目前300W以下成交，占61%
800W以上成交，占5%
二者相差12倍。
我们知道，这个状态是“极其不正常”的。
300W以下，代表80年代彻底老公房。
800W以上，一般是2005年以后次新房。
二者的存量数量和交易需求，应该是相差无几。最多一二倍之间的。
也就是说，如果放开调控。
成交量增长最大的，是800W以上区间。成交量大概可以增长10倍。
这个对于面向未来的布局，有着非常深远的意义。
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房四：蔚蓝时光1期，
超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）
蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。
建面：134.7／套内106.6
户型：精装修3室2厅2卫
电梯：15楼/23楼
总价99万+7万（税费、佣金）
外地户口贷69万，首付30万
本地户口贷80万，首付19万
交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米
可读岔路口小学，离永辉超市1公里
房五：海洋之星
江北区观音桥最繁华一条街【九街高屋，海洋之星】
位置：江北观音桥
小高层12楼
小区：海洋之星
建面：92平方
装修：精装修
楼层：12层
价格：110万税费自理
是否有照片：有
资产年限:10年左右
是否租赁:否
卖点：此小区全是小高层，旁边其他小区卖20000，商圈内唯一带小区环境，周边有观音桥步行街，地铁，大型超市，高级会所，美食街，银行等等，同位置的同创国际单价17000，万汇中心23000，此房单价11900，此小区已无房可售，业主急售需全款
房六:蓝光coco时代
南岸弹子石核心板块，CBD中心，国际社区旁 ，蓝光coco时代，
三室两厅两卫，精装修，面积98平米，卖价127万含税费，现同小区在售价格1.4W，首套房，本地贷86万，首付41万，外地户口贷75万首付52万。客厅卧室朝南 ，3梯8户， 真正的次新房，房龄才2年，低于市场价15万左右！
房七:建工锦绣华城
渝北区核心地段
面积：84平方，正规两室两厅
卖价：79万
本地客贷60左右，外地客贷50左右
客户佣金两万，税费自理
楼龄：2013年
楼层：33顶楼
电梯房，精装修，
交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全
房八:聚丰江山天下
南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中
商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院
银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场
小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:长安皇都
观音桥商圈，黄泥磅轻轨站附近长安皇都
顶跃带屋顶花园建面230平装修一层清水一层
可以自住一层出租一层
（两层已分开两套房，每套都是3房，完全租抵贷，正现金流）只限全款客户(公司可以垫资再抵押，需首付30万），卖158万。再抵押可贷120万左右
不满两年，有增值税，税费自理，佣金2万
房十二:融景城锦峰
中高楼层 建面145 精装修 4室2厅2卫 有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……
房十三: 佳华世纪新城D区（超笋盘）
黄泥磅轻轨站旁，核心地段，升值潜力大
小区：佳华世纪新城D区
楼层：10/15
户型：4房+保姆房
面积:178平
楼龄：2001年
售价：135万
单价：7500
佣金税费赎楼过户等共12万。
大四房两厅加保姆房，大阳台，大厨房，采光佳
只接受全款客户（公司可垫资），再抵押可贷出90万左右。
部分基础装修好，花小几万可做凤变冰改造，公司可提供一条龙服务
小区周边高档写字楼商业配套建成中，潜力你懂的
房十四: 亚太商谷（低首付）
南坪区会展中心旁亚太商谷，办公精装修，单套面积38.2平，总面积114平，合计3套，租金3300每月（每套1100），租客已经租3年，合同一年一签，租客可长期租，三套合计售价120万（每套40万），重庆户口首套贷款30万每套，外地户口首套或二套贷款26万每套，如果全款购买后期办抵押每套可优费1万。每套中介费2万。
房十五: 龙湖.春森彼岸
江北嘴，北滨路，品质大楼盘，地铁站在小区门口，金融中心隔一条马路，此小区地段绝佳，北滨路上的品质大盘，引领重庆房价上涨的核心地段，（龙湖.春森彼岸），建面104，才卖187，可贷100万，首付87万，后期费用8万，市场价值200，精装修，正看江，看得懂的来。看好了是引领重庆房价上涨的核心楼盘。年底通轻轨后，春森彼岸的房子能涨到25000一平
房十六: 中渝国滨城
渝北区加洲商圈新牌坊中渝国滨城，地铁口物业，周边配套设施完善，建面64平，售价90万，单价13000多，该楼盘目前市场价17000左右，旁边恒大加洲城开盘价18000，此房带租约2700每月，还有两年到期，重庆户口首套房首付24万，贷款66万，外地户口或二套房首付32万，贷款58万，税费自理（中介费2W）
