如何为内房股估值？

市场对内房股的看法已经、正在发生巨大的转变，低估已无异议，后续的分歧将集中在估值到底应该多少上，在此给出本人的见解如下。

一、估值理论

《企业战略博弈》第16章中列出了估值的战略性方法，该方法由格雷厄姆提出，由巴菲特等人完善，大致意思如下：

1、原理

原理是未来现金流折现（DCF），不过涉及到长期未来，实际上很难直接运用，需要运用各种假设进行可操作化。

2、方法

很多人对假设运用过于随意，而根据此书对战略博弈的研究，对竞争格局进行分析然后对未来进行假设，进而推导出的结果将更为靠谱。竞争格局主要有三种：

（1）无在位优势：竞争激烈，盈利能力不稳定，主要靠杰出的管理来创造效益，这种企业的估值主要采用重置成本法。

（2）有在位优势：良性竞争，盈利能力较稳定，靠护城河盈利，主要工作是维护好护城河，这种企业的估值主要采用盈利能力法。

（3）增长的价值：增长分为两块，一块是行业的增长，一块是多元化；结果有三种，增长有害、中性或有益，主要看行业增长对竞争优势有无影响、多元化能否形成协同效应。

二、内地房地产业竞争格局

如果是十几年前，房地产业是没多少在位优势的，房地产公司如过江之鲫不可计数，几乎都能大赚。

然而随着行业规模的扩大，几轮周期下来，大量中小公司被淘汰，如今行业体量已基本见顶，淘汰进一步加速，大鱼快鱼吃小鱼慢鱼，好不痛快。

地产白银时代龙头房企的在位优势已然非常明朗，主要包括：规模优势、土地储备优势、融资能力优势、高效开发优势、并购能力等。另外，有一些企业开展了多元化。

三、内房股的估值

显然，有在位优势的情况下，需要按盈利能力法来估值，而不是重置成本法（即资产法），这也是过去几年外行流行思路的主要错误之一，另一主要错误是过度看衰中国经济，担心房地产业崩溃。

盈利能力法主要看盈利能力。白银时代龙头房地产公司市场占有率还有几年的上升期，因此盈利能力要考虑到三年后的大致规模，同时需要考虑销售领先营收的行业特点。

为进一步简化估值方法，统一假设龙头房企的销售净利率为10%，稳定期对盈利能力给10倍PE（假设60%分红率则对应6%股息率应该还算不错），则合理估值约等于营收，而当年权益销售额约等于两年后的营收，简化处理将当年权益销售额打八折折现为当年合理估值，暂不考虑多元化业务价值。

以下为估值结果（蓝色部分纯为个人主观粗糙预测，表示大概意思，仅供参考）。