一夕之间，经营贷成了“烫手山芋”。
上个月底，中国人民银行浙江省分行发布消息：自5月31日起，杭州商业贷款不做区域差异化，购房最低首付比例调整为：首套15%、二套25%；
利率方面，
首套调整为LPR-70bp，即3.25%；二套调整为LPR-60bp，即3.35%。
所购房区域内已有两套住宅，且均已结清，第三套可按揭，按二套申请商业贷款。
自此，杭州房贷利率迎来历史性新低。
相比逐年下滑的房贷利率，杭州的经营贷利率仍维持在2.8-3.3%上下。如此一来，两者间的利息差异越来越小。
“今年这日子，是越来越难过了。”从事经营抵押贷的老王，时不时就得吐槽两句。
“
我们的房子，能不能’卖’给女儿女婿的，让他们去申请房贷？
”最近，身份升级的芳姐又陷入焦虑之中。
9月份，为期三年的经营抵押贷就要到期，得重新续一次，但创业的小公司因经营不善已经倒闭。若续签不上，银行要求一次性还清欠款，“手头哪里能弄到200多万现金哦。”
芳姐是她发小圈里，最早使用经营贷的。
那时，城北的房子刚买没多久，芳姐的丈夫又寻思要开饭店创业，手头资金不够怎么办？
有个在银行上班的老乡就建议，把房子抵押了做经营贷，这样钱不就来了。
说干就干。一边，找亲戚朋友凑钱，把房子的200万贷款还上；一边，按照老乡的建议，注册公司，找场地、装修。
一切都很顺利，房子抵押了250万。按照规定，每月支付支付七八千的利息，比月供还少些。
唯一麻烦的，就是一年就得重新办一次，到期前还要借钱过桥。但因为餐馆在运营，加上房价有上涨趋势，芳姐倒也不怕。
第二次转签时，芳姐明显感觉到，办抵押贷的人越来越多。
有的，是像他们一样有创业需要；有的，是拿着钱准备买房
（
炒房
）。
据央行数据，2020年初，全国商业银行经营贷余额总计11.54万亿，到2023年底，这一数值达到了22.15万亿，足足翻了一倍。
后来的经历想必大家也猜到了。芳姐的房子涨价了，但创业的餐厅却因经营不善倒闭，前后投入的300万打了水漂。
更不幸的是，因为房子要自住，没有卖在最高点，如今房价又跌去四分之一。
“前后七八年，
同时期买房的邻居，因为买入价便宜、房贷利率还有折扣，房贷早已还的七七八八。但自己的贷款，却是一分没减，每月利息却是照常要还。
”
芳姐想，当年若是没有用经营贷，老老实实还房贷，结局是不是会不一样？哪怕拿着经营贷的钱去买房，日子也比现在好吧。
新杭州人小梁当下无比庆幸，
还好年初房贷转经营贷“胎死腹中”
。
小梁是2020年初买的房，那时杭州的房贷利率已经上涨，好在因为征信、流水都好，只比基准利率上浮了5%。房贷利率也从一开始的4.8%，一路降至4.25%。
但跟3.3%的经营贷利率比起来，还是高出一大截。
身边不少朋友都劝她，不如把房贷转为经营贷，每年能省下一笔，还推荐了相熟的客户经理。
“
年初那会是真心动，毕竟大环境不好，房贷又是大头，能省一点是一点。
”小梁说，当时她都约好了一家商业经理，人也答应她按3.3%的利率，期限为6年（
中途需转一次贷
），每年可提前偿还本金。
小梁清楚的记得，俩人在咖啡厅里算利息差。按150万的贷款额度计，若使用经营贷，先息后本，每年利息不到5万，而房贷（
等额本金
）一年差不多得12万。
如此一来，前后差了7万。扣除房贷本金（
约5万
），前后还是差了2万。
但有一条，小梁需自己找合适的公司做申请。当然银行也能帮忙处理，但需额外支付一笔不小的费用。
银行经理一再强调，要办就早点，后面经营贷利率随时可能上调。
但就这条，让向来不喜麻烦的小梁打起了退堂鼓。
没多久，LPR公布，小梁的基准房贷利率下调了30个基点。如此一来，小梁更是没了动力。
“万幸，躲过一劫。”小梁感慨。
市面上的经营贷分两类：
一类是信用贷款，以企业和资质、流水或在担保作为主要判断标准；
另一类是抵押贷款，既我们常见的房产抵押，一般按市场价的7-9折放款。
原本，经营贷是为了小经营者提供便利，但因其与房贷的显著差异，越来越多“非经营人士”，用起了经营贷。
毕竟，经营贷的优势显而易见：
既能降低利息，又能提高杠杆。
但现在，全国房贷利率都在下调，降低利息这项优势，已然不复当年。既如此，普通买房人士自然不会舍近求远。
房贷一贷就是30年，且十分稳定，
经营贷虽然也拉长了时限，最长10年、20年，但这仅是授信年限，中途普遍需要一次资金回笼
，跟续贷流程差不多。
至于提高杠杆，前几年，很多人通过经营贷套出资金后，继续投入房市里炒房。
既通过高杠杆模式，获取房价上涨的收益。但如今，
房地产市场处于下行周期，别说炒房赚钱，亏钱的也大把人在。
有网友回溯，当年因经营贷需要注册公司跟做账，每年光养公司就花了五千多；之后，该网友被裁员，但因名下有公司，不符合失业金领取条件，痛失近5万失业金。
好在，后面考公上岸，但担心明显有公司影响审核，不得不注销公司，亏损60多万割肉卖房。
这不是故事、更不会是个例。随手打开小红书、抖音，一大波当年用经营贷炒房的人，因房价大跌、经营贷到期，面临还不上钱房子被法拍的境地。
按照普遍3年期的授信，
今年整个市场或面临高达10.61万亿经营贷到期，需要续贷。
别以为只要房价上涨就万事大吉，同样有抽贷风险。遇上房地产行情大好，申请贷款人数过多，银行免不了会被之前经营业用户进行抽查。
若被查到资金流入房市，银行会立即要申请人归还资金。
经营贷的风靡，既是受时代因素影响，又有思维上的误区。
从账面上看，经营贷确实比房贷利率便宜不少，但若是将周期拉长，却未必。
根源在于两者的还款方式不同。
经营贷的计算方式，是将年利息平均分摊到每个月，月供只含利息，所以压力小；
而房贷（
等额本息
），是将总利息和本金平均分摊到每个月，本金越还越少，随着本金减少，利息总额也跟着下滑。
好在，
如今房贷利率显著下滑，弃房贷而选经营贷、套经营贷炒房的也越来越少。
经营贷，还是留给那些更有需要的经营者们吧。
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