强调案外人负有举证责任，如案外人不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，则应当承担不利后果
在案外人执行异议程序中，根据“谁主张、谁举证”的原则，案外人应当举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。在执行异议之诉程序中，根据《最高人民法院关于适用的解释》（下称“《民事诉讼法司法解释》”）第311条的明确规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人同样负有举证证明责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称“《证据规则》”）第二条的规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”
我们建议申请执行人充分利用在举证责任方面的优势地位，争取法院将举证责任分配给案外人。如果被执行人认可案外人主张，建议在执行异议之诉程序中将被执行人列为共同被告，以督促其承担与案外人同等的举证责任。在此基础上，要求案外人及被执行人提供关于“买卖”细节的具体证据材料，以佐证其“买卖”的真实性，例如：案外人实际支付“购房款”的付款凭证、银行流水、被执行人入账凭证、会计账簿、交易当时当地的市场价格等等。如果案外人及被执行人不能提供相应证据，应当承担相应不利后果。
强调法院应以当事人真实意思表示甄别买卖或民间借贷双方的法律关系
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理……”
在《民法总则》颁布实施后，还可以适用《民法总则》关于通谋行为的规定。即，如果债务人与民间借贷贷款方通过签订买卖合同、办理网签过户、售后回租、伪造转账汇款收据等一系列通谋行为以造成外观上的买卖合意，构成《中华人民共和国民法总则》第146条规定的通谋虚伪行为，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
向法院阐明上述法律规范，可进一步强调：案外人仅提供买卖合同不足以证明案外人是不动产买受人，法院需要综合考虑案件事实细节，甄别当事人之间的真实意思表示，以确定是买卖关系，还是提供让与担保的借贷关系。
协助、引导法院对案件事实进行考察，增加法院认定案外人并非真正不动产买受人的内心确信
通过对案件事实细节的仔细甄别和对法定要件的反复推敲，力争在“合理性”标准的检验下还原所谓“不动产买卖”的本来面目，并尽量收集证据材料，帮助、引导法院查明事实真相，增加法院认定案外人并非真正不动产买受人的内心确信。下文我们仍围绕实践中适用争议最大的《执行异议和复议规定》第28条予以分析。
（1）是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同？
实践中，案外人提供的《不动产买卖合同》有可能是倒签的，实际不符合《执行异议和复议规定》第28条的规定。但是，由于现有笔迹、印章形成时间鉴定技术水平较为有限，通过申请司法鉴定通常难以鉴定出合同的真实形成时间，并且鉴定结果不确定性非常大，鉴定误差有可能以年计算。因此，除非有较大把握，我们通常不建议通过司法鉴定认定《不动产买卖合同》的签署时间。
根据《证据规则》第六十四条的规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
我们倾向于建议通过“合理性”标准，考察买卖合同签署时间（对比房地产项目销售时间）、约定的交易价格、交付条件、过户登记办理时间及是否存在回购条款、违约责任等。如果买卖合同本身存在诸多有违常理之处，可以通过适用《证据规则》第六十四条的规定，引导法院对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖意思表示进行甄别。
（2）案外人是否在法院查封前已经合法占有执行标的？
“合法占有”既应包括事实上对不动产形成管理和支配，也需要具备合法占有的法律基础。前者通常指拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续；后者指房屋应具备基本的交付、使用条件，如五方验收、综合竣工验收、消防验收合格（如不动产买卖合同对房屋交付作出相关约定的从约定）。实践中，作为让与担保用途的标的不动产通常没有实际交付，案外人提出的占有证据往往较为单薄。我们建议可从事实及法律两方面提出异议意见，主张案外人如不同时满足上述两方面条件，即不能构成合法占有。
（3）案外人是否已经支付全款？款项性质如何？
在案外人实为民间借贷贷款方的情况下，案外人通常可以提供相应的付款凭证。在考察上述付款凭证时，除重点关注案外人是否实际付款，付款人是否为案外人本人，被执行人是否实际收到相关款项等事实问题外，应当重点关注款项的性质。为甄别款项性质，我们建议可申请法院调取被执行人的入账凭证、会计账簿、当年财务报告、审计报告及相关底稿文件等。
如果该笔款项实为借款，该笔款项应记在“应付账款”项下，并反映在企业的财务报告或审计报告中。如果被记为借款，审计报告的工作底稿应当有认定该笔款项为借款的相关记账依据，可以佐证在收取款项时，被执行人的真实意思应当为借款，而非转让不动产。
在此我们建议抵押权人在与抵押人签署有关交易文件时，应当约定抵押人每年提交其盖章确认的审计报告原件，以便全面了解企业的财务状况、款项入账情况，避免发生嗣后民间借贷“转为”购房款的情况发生。
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记
物权期待权的本质在于其具备未来发展成为物权的条件和可能，权利人应对其主张的物权期待权通过合理、必要的方式予以公示，如上文提到的占有、就买卖合同进行签约备案、就预售情况进行预告登记等。
实践中，由于案外人与被执行人没有真实的房屋买卖意思表示，在合同中往往会约定较长的办理登记过户的时限，对应违约责任十分轻微，同时也不会在当地房管局办理网签备案或预告登记。虽然网签备案或预告登记不等同于过户登记，但我们倾向于认为，该等情形可以佐证案外人没有买受不动产的真是意思，也应当属于“消极不行使登记权利”。
近年来，越来越多的民间借贷债权试图装扮成物权期待权，获得法律的优先保护，侵犯了抵押权人的合法权益，与最高人民法院提出“两到三年之内破解执行难”的愿景背道而驰。我们希望能够通过本文分享我们在实践中积累的部分应对经验，帮助抵押权人避免受到虚假“物权期待权”的侵害，保护自身合法权益。只有真正厘清物权期待权与抵押权的边界，才能真正实现“物权期待权”法律规范的立法目的。
