抵押权是实践中被广泛采用的一种担保形式，因其抵押物状态较为稳定、价值通常较高、变现相对容易等原因而被誉为“担保之王”。仅有少数法定优先权能够优先于抵押权获得清偿，主要包括：建设工程价款优先权、房屋买受人物权期待权、破产企业未清偿职工债权、欠税在先的国家税收、划拨土地使用权出让金、相关执行费用司法费用等。为平衡法定优先权及抵押权所代表的不同权益，法律对法定优先受偿权的范围及适用条件均有较为严格的规定，以防止因优先权的扩大适用而架空抵押权。
然而，随着立法对买受人“物权期待权”保护力度的加强，不少民间借贷中的债权套用法律关于“物权期待权”的规定，披上了“物权期待权”的外衣，并据此主张排除抵押权。实践中，主要表现为：房地产企业以其名下在建商品房为金融机构债权提供抵押担保，但同时房地产企业与某些自然人或小额贷款公司之间存在民间借贷关系，民间借贷双方可能就拟设定抵押的商品房签署了不动产买卖合同，但其真正目的不在于买卖，而在于让与担保。当金融机构通过执行程序实现抵押权时，民间借贷关系中的债权人摇身一变为不动产买受人，主张以“物权期待权”排除金融机构抵押权，给金融机构实现抵押权制造障碍。
结合司法实践经验，我们从抵押权人的角度，就如何在执行程序中，帮助、引导法院查明事实真相，避免虚假的物权期待权侵害抵押权人合法权益进行分析总结，供各位读者参考。
由于不动产登记，特别是商品房产权登记的滞后性，买受人签订不动产买卖合同，甚至支付全部价款后，往往不能即时办理产权登记。在此期间，不动产买受人未取得产权登记，仅对出卖人享有一般债权。标的不动产在法律上仍属于出卖人的责任财产，出卖人的债权人可能请求就该不动产变价受偿。为维护不动产买受人的合法权利、保护交易安全及社会稳定，法律认为无过错不动产买受人所享有的权益不仅仅是债权，而是一种趋近于物权的“物权期待权”，从而获得优先于其他债权和担保权利的保护。
从立法保护趋势看，法律对于物权期待权的保护范围有一个逐渐扩大的过程：
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2002年6月《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定
具有消费者身份的房屋买受人
在支付全部或者大部分款项后，其权利优先于承包人的建设工程价款债权、抵押权及其他债权；
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2008年12月《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该司法解释将物权期待权的
保护对象扩大到所有不动产的买受人
；
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2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“
《执行异议和复议规定》
”）将所保护的不动产买受人分类为
一般买受人、买受不动产的消费者以及办理了物权预告登记的买受人
。
上述法律规定的立法目的在于保护真正不动产买受人的物权期待权，其初衷值得肯定。但随着物权期待权的保护范围的逐渐扩大，其保护边界开始出现灰色地带。是否是真正买受人的物权期待权？能否排除抵押权优先受到保护？如果不能准确的回答上述问题，无疑会对不当侵害抵押权人的合法权益。
我们注意到，实践中争议较大的主要是《执行异议和复议规定》第28条[1]“关于一般买受人”的适用。该条法律规定所适用的主体范围广、门槛低，为民间借贷“变借贷为买卖”、“变一般债权为物权期待权”提供了条件。民间借贷双方在借贷发生时或发生后，可能当即签署或嗣后倒签《不动产买卖协议》（不动产转让对价即为借款金额）、《售后返租协议》，以制造出不动产买卖的外观，排除抵押权人对标的不动产享有的抵押权。此时，抵押权人的合法权益可能在程序及实体方面受到侵害：
1
案外人提出执行异议、执行异议之诉的可能性增加，程序繁复、时间长
抵押权人通过执行程序实现抵押权时，民间借贷的贷款方（案外人）可提出“案外人执行异议”，主张自己享有足以排除强制执行程序的民事权益。如法院认定案外人异议理由成立，则裁定中止执行；否则，裁定驳回异议。如申请执行人对中止执行裁定不服，或案外人对驳回异议裁定不服，则可在十五日内提起执行异议之诉，仍由执行法院管辖。执行异议之诉应适用普通程序，可能经历一审、二审甚至再审程序。加上此前的执行异议审查，即便抵押权人最终可以通过上述程序实现其抵押权，漫长的执行异议、诉讼程序也会显著增加时间、经济成本，导致抵押物状态出现变数的可能性增加。
2
案外人执行异议主要进行外观审查，甄别物权期待权的难度较大
《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，在执行异议审查程序中，法院只有15天的审查期限。实践中，执行异议主要由法院的执行机构审查。执行机构不属于审判机构，执行异议审查也不是审判程序，一般情况下执行机构只需对执行标的权利归属外观进行审查。因此，执行机构很可能基于案外人的权利外观形式上满足《执行异议和复议规定》第28条的有关规定而作出中止执行的裁定。
3
执行异议之诉由执行法院审理，抵押权人较难推翻案外人“物权期待权”的权利外观
从程序层面看，执行异议之诉一审仍由执行法院管辖，如执行法院已经在执行异议程序中裁定中止执行，则申请执行人需在执行异议之诉中说服法院推翻自身的在先裁定，有一定难度。
从实体层面看，结合《执行异议和复议规定》第28条规定的四项条件，案外人通常可以提供相关买卖合同（是否倒签通常无法考证）、付款凭证（名为购房款实为借款）、实际占有（签署售后返租协议或事实上占有）、说明目标房地产至今不具备办理产权证条件。在被执行人事后与案外人就不动产买卖达成一定共识的情况下，申请执行人往往很难推翻民间借贷债权人所披上的“物权期待权”的外衣。
如果案外人明显不具备“物权期待权”的权利外观，申请执行人应对执行异议和执行异议之诉的难度相对较小。本文重点分析当案外人初步具备了“物权期待权”的权利外观时，如何甄别案外人是否真正享有“物权期待权”。
例如，实践中较为普遍的是套用《执行异议和复议规定》第28条的规定，即，民间借贷的贷款方可能主张其：
此时，如果案外人再与被执行人达成一定共识，那么申请执行人将会陷入非常被动的局面。我们理解，可以主要从以下几方面应对：
强调案外人负有举证责任，如案外人不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，则应当承担不利后果
在案外人执行异议程序中，根据“谁主张、谁举证”的原则，案外人应当举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。在执行异议之诉程序中，根据《最高人民法院关于适用的解释》（下称“《民事诉讼法司法解释》”）第311条的明确规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人同样负有举证证明责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称“《证据规则》”）第二条的规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及第七十五条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”
